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******院物业服务采购需求

一、基本概况：******

******院办公楼基本概况

******院办公楼总建筑面积21961.60平方米，12309******中心建筑面积910.08平方米。

后勤保障及设备方面主要有：消防监控室1个，中央空调40台。其中消防泵8台，水泵2台，供暖循环泵2台。

二、项目要求

甲方委托乙方服务管理的保障事项有: 办公楼内外卫生清洁工作、会议室保洁工作、房屋日常养护维修、给排水设备运行维护、供电设备运行维护，消防系统运行维护、换热站设备运行维护、电梯运行维护、办公区维修维护、场所绿植灌溉修剪、协助分担区除雪、停车场车辆停放及进出、食堂服务；人员工资：保洁人员工资、司机（公务车、执法执勤车、应急车）工资、食堂工资、其他工作人员工资等及社会“五险”（养老保险、失业保险、工伤及补充工伤或商业保险、医疗保险、生育保险、大额保险）。

上述为投标人必须投标内容。是否增加其它内容，由投标单位根据需要自行确定，报价应包含完成本次招标所有服务内容的一年物业服务总费用（含税）。
三、乙方保证主要服务事项达到以下标准:
物业管理服务基本项目及标准

（一）房屋日常养护维修

1、服务内容：******

2、服务标准：确保办公楼（区）房屋的完好等级和正常使用；墙面砖、地坪、地砖平整不起壳、无遗缺；碎裂或隔热板有断裂、缺损的，应在规定时间内安排专项修理；对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，维修养护记录完整；根据房屋实际使用情况和使用年限，定期检查房屋的安全状况，做好检查记录；发现问题及时向计财科物业管理人员报告，提出方案或建议，******中心同意后组织实施。遇紧急情况时，应采取必要的应急措施；及时完成各项零星维修任务，零修合格率100%，一般维修任务不超过24小时。

（二）给排水设备运行维护

1、服务内容：******

2、服务标准：每日一次对给排水系统进行检查巡视，压力符合要求，仪表指示准确，保证给排水系统正常运行使用。建立正常供水管理制度，防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常维护，每月检查。

（三）供电设备管理维护

1、服务内容：******

2、服务标准：对供电范围内的电器设备定期巡视维护和重点检测，做到安全、合理、节约用电；配备符合要求的灭火器材；设备环境整洁，无杂物、灰土，无鼠、虫害发生；电力维修人员必须持证上岗；加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路、开关要保证完好，确保用电安全；管理和维护好办公楼（区）灯光亮化的设施；******处理程序和临时用电管理措施，明确停、送审批权限；供电设备完好率达到99%、弱电设备完好率达到98%。

（四）防雷系统维护

1、服务内容：******

2、服务标准：建立防雷设施运行管理、设备管理、安全管理制度，确保防雷设备齐全有效，保障楼内用电安全，加强防雷设施检查与防护，保证避雷系统在雷雨气候能起正常保护作用。

（五）采暖系统和空调系统运行维护

1、服务内容：******

2、服务标准：建立空调运行管理制度和安全操作规程，保证空调系统安全运行和正常使用。定期巡查设备运行状态并记录运行参数；每月检查空调主机，测试运行控制和安全控制功能，分析运行数据；定期检查冷却塔电机、变速箱、布水器及其它附属设备，每年至少清洗、维护保养冷却塔一次；定期检查循环泵、冷却泵电机及泵体，每年进行一次添加更换润滑脂、清洁叶轮、基础紧固、除锈刷漆等维护保养；******处理单元、******处理单元、风机盘管、******网、风阀、积水盘、冷凝水管、膨胀水箱、集水器分水器、风机表冷器进行检查、清洗和保养； 定期对空调系统电源柜、控制柜进行检查，紧固螺栓、测试绝缘，保证系统的用电安全；管道、阀门无锈蚀，保温层完好无破损，无跑、冒、滴、漏现象；每二年至少除锈漆刷漆一次；******处理和水质分析，保证系统水质符合标准要求；根据实际情况进行风管系统清洗和空气质量测定，保证空气质量符合标准要求；压力表、真空仪、******局校验；定期对空调系统设施设备进行能耗统计和分析，做好节能工作；在每个供冷期或供热期交替运行之前，或系统停机一段时间后又重新投入运行时，必须对系统所有设施设备（如冷却水循环管道、冷冻水循环管道风管、新风系统等的管件、阀门、电气控制、隔热保温等）进行严格细致的检查、清洗、测试和调整，确定正常后方能投入运行；空调系统出现运行故障后，维修人员应在10分钟内到达现场实施维修，并做好记录，零维修合格率100%。

(六) 消防系统管理

1、服务内容：******

2、服务标准：严格执行消防法规，建立消防安全管理制度，搞好消防管理工作，******处于良好的状态；定期检查消防设备，确保整个消防系统通过消防部门的消防年检，取得年检合格证；消防监控系统运行人员必须有消防部门核发的上岗证书，保证24小时在岗；有突发火灾应急方案，经常组织义务消防员的培训。

（七）环境卫生管理

1、服务内容：******

2、服务标准：建立环境卫生管理制度并认真落实，环卫设施齐备；实行标准化清扫保洁，由专人负责检查监督，清洁率100%。具体区域标准：

外围及周边道路 地面干净无杂物、无积水，无明显污迹、油渍；各种标示标牌表面干净无积尘、无水印；路灯表面干净无污渍。

绿化带 绿地内无杂物，花台表面干净无污渍。

办公楼出入口、地面干净、无污渍，有光泽；玻璃幕墙表面干净，无明显印记，窗台无灰尘。

******厅、楼内、公共通道 地面干净、无污渍，有光泽，保持地面材质原貌；门框、窗框、窗台、金属件表面光亮、无灰尘、无污渍；门窗玻璃干净无尘，透光性好，无明显印迹；各种金属件表面干净，无污渍，有金属光泽；门把手干净、无印迹、定时消毒；天花板干净，无污渍、******网；灯具干净无积尘，中央空调风口干净，无污迹，进出口地垫摆放整齐，表面干净无杂物，盆栽植物无积尘。

会议室、接待室 地面、墙面干净，无灰尘、污渍；天花板、风口目视无灰尘、污渍；桌椅干净，物品摆放整齐、有序。

楼梯及楼梯间 梯步表面干净无污渍，防滑条（缝）干净，扶手栏杆表面干净无灰尘，防火门及闭门器表面干净无污渍，墙面、天花板无积尘、******网。

公共卫生间 地面干净，无污渍、无积水，大小便器表面干净，无污渍，有光泽；各种隔断表面干净，无乱写乱画，金属饰件表面干净，无污迹，有金属光泽；墙壁表面干净，天花板无污渍、******网；风口或换气扇表面干净无积尘；门窗表面干净，窗台无灰尘；玻璃干净无水渍；洗手台干净无积水，面盆无污垢；各种管道表面干净无污渍；各种物品摆放整齐规范；废纸篓杂物超过2/3应及时倾倒，卫生间内空气流通并且无明显异味。

停车场 地面干净，无杂物，无明显油渍、污渍；******网、灯具表面干净无积尘、******网；墙面干净无积尘，各种指示牌表面干净有光泽；

停车场出入口及玻璃幕 保证出入车道无泥土，地面清洁，墙面干净；定期清洁玻璃幕。

清洁间 地面干净，无杂物、无积水，地垫摆放整齐干净，******网，灯罩表面无积尘、******网，墙面干净无污渍，各种物品表面干净无渍，清洁工具摆放整齐有序，室内无明显异味。

******厅 电梯轿厢四壁光洁明亮，操作面板无污迹、无灰尘、无印迹，地面干净，空气清新、无异味；电梯凹槽内无垃圾无杂物，按钮表面干净无印迹；扶梯踏步表面干净，扶手表面干净无灰尘、污渍，玻璃表面干净透光性好，不锈钢光亮无尘；梳齿板内无杂物污渍；厅内地面干净有光泽。

电器设施 灯泡、灯管、灯罩无积尘、无污迹。装饰件无积尘、无污迹；开关、插座、配电箱无积尘、无明显污迹。

垃圾桶及果皮箱桶、箱按指定位置摆放，桶身表面干净无污渍无痰迹，烟灰缸内烟头不应超过3个，垃圾不应超过2/3，内胆应定期清洁、消毒。

消防栓、消防箱、公共设施 保持表面干净，无灰尘、无污渍。报警器、火警通讯电话插座、灭火器表面光亮、无积尘、无污迹；喷淋盖、烟感器、扬声器无积尘、无污渍。监控摄像头、门警器表面光亮、无积尘、无斑点；消防栓外表面光亮、无印迹、无积尘，内侧无积尘、无污迹。

（八）除“四害”管理和卫生消毒

1、服务内容：******

2、服务标准：采取综合措施消灭老鼠，定期科学有效地对办公区进行卫生消毒。在化学防治中，注重科学合理用药，不使用国家禁用的药品。

（九）绿化管理

绿化管理是指对办公楼（区）树木、花草、绿地等的日常养护管理。

1、服务内容：******

2、服务标准：花草树木生长正常，修剪及时，叶面干净，具有光泽，无积尘，无枯枝败叶，无病虫害，无杂草；盆器及托盘完好干净，托盘无积土。室外绿化养护应达到绿地及花坛内各种植物存活率100％。绿地设施及硬质景观完好无损。植物群落完整，层次丰富，黄土不外露，有整体的观赏效果。植物季相分明，生长茂盛；草坪保持平整，高度不超过5厘米，草屑及时清理；乔木修剪科学合理，剪口光滑整齐，树冠完整美观，无徒长枝、下垂枝、枯枝，内膛不乱，通风透光；绿篱修剪整齐有型，保持观赏面枝叶丰满。花灌木花后修剪及时，无残花；绿地内立视应无明显杂草，土壤疏松通透；草皮无病斑，植物枝叶无虫害咬口、排泄物、无悬挂或依附在植物上的虫茧、休眠虫体及越冬虫蛹；绿地内无垃圾，乔木无树挂；绿地无破坏、践踏及随意占用现象。

（十）司机：公务车、执法执勤车、应急车等

1、服务内容：******

2、服务标准：严格遵守交通法规和单位各项规章制度，服从主管人员工作安排，根据出车审批单及时完成出车任务。出车时随身携带驾驶证，驾驶车辆时要精力集中，严禁疲劳驾驶，酒后驾驶，行车中发生交通事故应保护现场，并及时报警和通知本单位车管，保证通讯畅通，不得无故关机，拒接电话，接电话时需要按交通法规停靠路边接听。精心爱护车辆，保证车况良好，车容整洁，文明驾驶、礼貌行车。车辆停放要遵守交通法规和单位规定，确保安全，注意保管车内物品，防止丢失、破损。爱护保息室内设施和卫生，保持停车场内环境卫生，发现有损坏及时上报。严禁公车私用，工作中严禁喝酒打闹及大声喧哗，上班时，必须坚守岗位，一不擅自离岗，并遵守单位请销假制度。

（十一）食堂：厨师、面点师、改刀工、服务员、洗碗工等

1、服务内容：******

2、食堂卫生管理标准：******厅、厨房、公共区 地面干净、无污渍，有光泽，墙面干净；门框、窗框、窗台、金属件表面光亮、无灰尘、无污渍；门窗玻璃干净无尘，透光性好，无明显印迹；门把手干净、无印迹、定时消毒；天花板干净、******网；灯具干净无积尘，空调风口干净，灶具、厨具、刀具、餐具无污迹定期消毒。厨房设备设施物品摆放整齐，表面干净无污渍，******厅桌、椅摆放整齐，******厅环境保持干净。

3、食堂服务标准：

改刀工：服从主管的工作安排和指导，领用原材料，做好准备工作。负责食品原料的清洗，宰杀和加工，保证对客人的正常供应。协助厨师初加工好各种原材料的洗、切工作。不断改进菜品刀工加工水平，提高菜品质量。按照操作规范工作，把好卫生质量关，掌握切配料头及水果蔬菜的装饰艺术和技能，懂得食品卫生法。

面点师：合理掌握供应量，定期更新主食面点品种，控制好食品成本，制定主食食谱与菜肴的合理搭配，保持主食工作区环境卫生。

厨师：按照菜单结合成本烹饪菜肴，了解用餐客流量，合理备好当天使用的食材，在保证用量的同时注意原料的控制，储存。验收采购回的原料，把好收货质量关，负责厨房的原料的签单，申购计划。负责厨房的卫生工作保证厨房的清洁及地面的墙面清洁，干燥。积极与传菜服务人员沟通，按照先进先出原则，合理的安排菜品的出品。保质保量。严格按照规程操作，定期对设施设备检查，保养。检查天然气开关，炉头，消防设备，做好防火工作、执行安全操作规范，不带电清洗设备油烟机，不带电带气清洗炉头，设备使用开启时要求不能离人。按操作规程对厨房设备设施清洗，坚持先高后低，先上后下，先表后里，先墙面、台面后地面、地沟，先扫后冲，炉头和台面冲水后，要立即抹干水，地面冲水后要立即拖干水，清洗时，注意水压大小，确保不损坏餐具炉具。

服务员：注意个人卫生，仪容仪表，上班前检查自己的卫生状况。按工作程序和标准做好开餐前的各项准备工作，******厅环境卫生清洁，完成主管布置的其他工作。

洗碗工：认真保质保量，做好餐具炊具的清洁、洗消工作，严格执行洗消工作程序，做到“一清、二洗、三消毒”规范操作流程。保持洗碗间的清洁卫生。

（十二）会议服务

1、服务内容：******

2、服务标准：建立会议室管理制度，制订会议服务规程并认真落实，保证开水供应并定时续水，会前会后打扫室内卫生，保持室内整洁，会场布置及时。

（十三）更夫服务

1、服务内容：******与保安做好交接工作，夜间办公楼的巡查。

2工作标准：

（1）、坚守岗位，做好交接班，不准擅离职守。

（2）、对承担区域加强巡逻检查。更夫值班至少2小时要巡检一次，对重点部位、要害部位要加强检查次数，做好检查记录。

（3）、要会使用消防器材，了解各部门电话、消火栓和灭火器材的位置，发现问题立即拨打火警电话119或匪警电话110。

(4)、更夫应明确职责，掌握警卫区域内重点的电源分布情况及火源分布情况，熟知报警电话号码和报警常识。

(5)、接班之后要及时做好各种清理工作，管理好水、电。

（十四）物业经理工作职责

1、经理具体行使管理、监督、协调服务的职能。

2、负责制定所负责区域年度工作计划、管理计划，制定本区域的日工作流程，周工作流程。

3、负责管理员工工作质量、员工思想动态、人员的岗位安排，与甲方协调临时安排的工作及应对突发事件。

4、******公司组织的例会，总结当月工作、制定下月计划，每年一次述职报告会年底召开。

5、负责跟踪、验证服务质量及投诉情况，******公司的每项检查考核。

6、遇有突发事件，******处理善后工作。

7、******处理客户投诉，并予记录及向上级报告。

8、按时巡查所管辖区域工作情况。

9、物业工作的现场管理，及时了解工作人员的思想和生活动态，解决疑难问题，******公司主管领导汇报。

10、严格按物业管理程序和物业管理标准及检查考核评分标准，实行工作检查制度，包括：自查、互查、抽查、项目定期检查等检查制度。

11、负责区域内管理工作的安排和实施，每周组织召开会议，总结一周工作。

12、负责员工的岗位技能培训工作，确保服务质量。

13、完成上级领导交办的各项任务。

（十五）物业管理服务时间

1、保洁服务： 8:**-**:00 ；

2、食堂服务： 6:**-**:00 ；

3、更夫服务： 7:30-次日7:30 ；

4、维运服务： 8:**-**:00 ；

5、驾驶员服务： 8:**-**:00 ；

（十三）人员配置