★岗位配置及要求

岗位配置及要求:物业服务各岗位人数由投标单位根据采购单位服务需求设置，所设置人数必须能充分满足采购单位服务需求。

（一）物业项目经理 1 人

要求：女，年龄 45 周岁以下，大专以上学历，无犯罪记录，精通物业管理组织运作实施，有较强的管理和沟通能力。

（二）司机 2 人

要求：男，45周岁以下，无不良嗜好，无交通事故记录，稳重认真，驾龄3年以上，熟悉本市路况。

（三）日常维修勤杂人员 7人，包括但不限于高压电工；弱电工；综合维修；日常勤杂零活；装饰.建筑物维修；车库及体育馆管理。

高压电工（1人）：男性，有高压电工证，身体健康；政治品德良好、责任心强；熟悉变电所、电暖器及空调等设备运行维护。

综合维修（1人）：男性，有电工证，身体健康；政治品德良好、责任心强；熟练操作和维护各种设施设备，食堂内设施设备维修养护及监管。

勤杂工及零活（3人）：男性，身体健康；腿脚灵活，无腰椎疾病，政治品德良好、责任心强；配合度高；会做墙体修复及刮大白；地砖修补；

体育馆管理员（2人）：男性，身体健康；政治品德良好、责任心强；配合度高。

（四）保洁人员25人，包括但不限于保洁员、垃圾清运工、外围。

保洁班长（2人）：女，五官端正、身体健康，有爱心，无不良嗜好，不吸烟； 具有较强的服务意识，职业素养佳。沟通能力强。

保洁员（21人）：女，五官端正、身体健康，有爱心，无不良嗜好，不吸烟；具有较强的服务意识，职业素养佳，工作认真负责。

外围及地下车场保洁员（2人）：男女不限，五官端正、身体健康，有爱心，无不良嗜好，不吸烟； 具有较强的服务意识，职业素养佳。

（五）夜间值班及绿化人员8人

夜更（5人）：男，身体健康，有爱心，无不良嗜好，不吸烟； 具有较强的服务意识，责任心强。

绿化工（3人）男，身体健康，有爱心，无不良嗜好，不吸烟； 具有较强的服务意识，职业素养佳。有绿化工作的相关工作经验，懂花草养护及农作物种植。

★服务内容要求及标准

服务内容要求及标准

（一）日常维修、养护、运行和管理

1、空调日常运行维护

（1）入冬之前做好供暖准备工作（包括所有设备及建筑楼体内外部等）， 确保冬季供暖设备正常运行、无故障，工作场所温度适当，达到标准。

（2）为确保采购单位内各个房间可随时投入使用，空调机组、******处于最佳状态；不可影响正常工作；

（3）每天有计划的准时开关公共区域空调、排风等设施，既要保证环境空调良好，又要做好节能。

（4）空调机组、排风机组及所有循环泵、冷却塔、补水设施、电动阀等设备每月进行一次保养工作，并做好保养记录，（包括注油、调整皮带、处理噪音、清洁卫生）及时更换损坏部件，确保空调设备安全正常运转, 确保管壁无结垢、锈蚀，******处于安全、高效节能状态运行；

2、给排水维修保养

（1）每天2次巡查监控采购单位水泵房水箱水压及水位，确保日常供水畅通；

（2）每月检查采购单位外围所有雨水井、排雨水管线一次，确保雨水排放畅通；

（3）每学期检查采购单位外围所有排污水井、化粪池、排水管线，确保污水排放畅通，发现问题及时上报，******处理；

（4）遇到暴雨天气要及时查看楼顶排雨水口、强排雨水井等， 确保各区域无积水；

（5）所有卫生间地漏下水、拖布间下水、大便池、小便池下水要畅通，如堵塞及时疏通。

3、强电维修保养

（1）保证采购单位内变电所高低压供电设备每日巡查，并认真记录；

（2）对采购单位所有电井、电箱、配电柜、用电设施每周检查维护保养一次，确保用电安全、电井，配电间清洁卫生（保养包括紧固螺丝、调整相间平衡、测开关线路温度、清洁卫生等等）；

（3）保证采购单位内亮化照明完好，每天巡检一次，更换损坏灯具及光源不超过 12 小时。

4、电供暖设备维护

（1）采购单位内电采暖设备每年11月到次年4******处分闸开关，供暖期间每日2次设备巡视一遍并认真做好记录

（2）入冬之前做好供暖准备工作（包括所有设备及建筑楼体内外部等）， 确保冬季供暖设备正常运行、无故障，工作场所温度适当，达到标准

（3）做好供电设备厂家的监管工作，及时沟通，做好故障报修记录。；

5、装饰、建筑物维修

（1）采购单位外墙、墙砖、窗户、外装饰等需检查每天一次，及时更换破损部分及防高空坠物排出隐患，保证无安全隐患；

（2）室外理石地面等硬化路面，每周检查维修一遍，保证不松动、不破损；

（3）******院木制地板，每周检查维修一遍，保证不松动、不破损；

（4）室内所有地面、墙面、天棚，都要保持整洁完好，每天检修一遍，及时粉刷墙面、及时更换坏砖、更换坏棚板，24 小时内完成；

（5）室外看台，每周检查维修一遍，座椅保证不松动、不破损；台面破损及时修补；

（6）每天检修采购单位内所有门、闭门器、门锁、门吸、窗帘地板（掉漆的补上、损坏的维修更换）；

6、日常维修.勤杂零活

（1）每日报修，第一时间******处理，报修电话每天 24 小时畅通。

（2）每月 1 次巡视所有消火栓及灭火器是否正常（检查消火栓内物品是否齐全，消防轮盘是否好用，灭火器压力是否正常及质保期是否过期），如有异常及时上报主管部门维修及更换；

（3）桌椅调试及配备，按班级要求配备桌椅，及搬运所需固定资产；

（4）活动准备，会场布置及撤场；

（5)配合老师安排的临时性工作；

（6）每周运送打印室纸张耗材；

（7）办公桌椅，学生柜，书柜维修；

7、食堂日常维修.勤杂零活

（1）食堂用电检修，铺线布线，设置电源；

（2）食堂设备维护；

（3）食堂用具定期维修；

（4）食堂消杀工作协助；

（5）临时性工作配合。

（二）卫生保洁、环境卫生清扫

1、负责采购单位内公共区域走廊、******厅、楼梯、会议室、录播室、******厅、录播室、办公室、淋浴间、更衣室、功能教室、专有教室、门窗、卫生间、电梯、消防设施等办公区域及设施设备的卫生清洁及休息日节假日开放区域的清洁卫生工作。

（1）每天早中晚 3 次对采购单位的地面进行推尘和清洁，确保地面无灰尘、无水渍、无污渍、无垃圾纸屑，并随时巡视，******处理。对人流量较大区域，增加地面的推尘次数；

雨雪天气必须及时巡视并及时拖干地面水迹， 并设置小心地滑牌，采取临时防滑措施，避免意外发生；

（2）******厅的附属设施，各种指示牌、******厅玻璃门、栏杆、楼梯玻璃、门、门框、椅子、沙发、地脚线、踢脚板及消防设施设备等，每天必须清洁 1 次，确保无灰尘、无污渍，不锈钢饰品要保持光亮、无手印、无灰尘、无污渍, 一层内外玻璃要求每周大清一次，保持窗明几净；

（3）保持公共区域的墙面无灰尘、无污渍、******网，对墙面每周要进行一次大清洁；

（4）空调口、排风口，每学期清洁 1 次，确保无灰尘、无污渍；

（5）安全通道每周清洁1次，根据现场脏污程度增加频次，确保楼梯内的附属设施设备无灰尘、无污渍杂物等；

（6）每天电梯内外清洁2次，确保电梯内外光亮无手印、无污渍、无垃圾等，每周至少对电梯进行一次大清洁，包括电梯门槽；

（7）主楼梯每天清洁1次，无灰尘、无污渍；侧楼梯每两天清洁1次，无灰尘、无污渍。楼梯玻璃每月擦一次，保持窗明几净；

（8）卫生间清洁要求随时有专人负责，做到干净无杂物无异味。每天清早在师生使用减少的时间要对卫生间进行重点清洁，主要清洁便池、小便池和地面，确保卫生间始终保持清洁干净，无异味、无污渍。面盆、台面、墙壁干净光亮、无水迹、无污渍、无毛发，水龙头等电镀制品光亮无水痕； 便池及小便池周围的地面清洁要及时且无尿渍， ******处理，禁止与其它拖布混用；及时补充卷纸、擦手纸、洗手液、香皂，不能出现缺少现象；卫生间的设施如天花板、隔断板、墙面等每月要进行 1 次大清洁，确保无灰尘、无污渍， 光亮整洁；

（9）随时检查公共区域、******厅的设施设备是否完好，如发现问题及时报修， 并随时了解维修情况，直至可正常使用；

（10）每日消毒通风工作2次，特殊时期按医务室要求配合；

（11）专有教室、功能教室、按要求清扫消毒；

（12）隔离教室每日清扫，消毒通风2次；

（13）体育馆每日打扫，无灰尘、无污渍；淋浴间每日清洁，无水迹、无污渍、无毛发，水龙头等电镀制品光亮无水痕； 便池及小便池周围的地面清洁要及时；

2、采购单位外围主要负责辖区范围内道路、垃圾站、公用设备设施等卫生清洁。

（1）每天对南北门口及各个通道门口卫生进行清扫2次，全天保洁。保证道路、绿化带等无垃圾、无树叶、无纸屑、无烟头、无污渍等；

（2）秋冬落叶季节，增加清扫和巡视次数，确保落叶及时清理干净；

（3）冬季对积雪做到雪停后主要行走通道及时清扫，保证师生正常出入；

（4）淘气堡、健身器材、校园内标识、校园内垃圾桶每天要清洁，确保无灰尘、无污渍， 垃圾桶内的垃圾要随时进行清理确保无堆积现象；

（5）明沟，排水井每月清理 1 次，确保无杂物保持排水畅通；

（6）确保采购单位外围地面干净无杂物、无杂草青苔、无污渍、油渍。

3、地下及公共区域走廊卫生清洁

（1）采购单位地下各个车位和车道每天进行 1 次清洗，确保无灰尘、无污渍油渍、无垃圾等的杂物；

（2） 采购单位附属设施各种指示牌、 减速带、 消防设施设备、 门、 门框等每天至少清洁 1 次，并经常巡视，******处理；

（3）垃圾日产日清，垃圾桶每天保持清洁状态，确保无灰尘、无污渍、无满溢状况；

（4）天棚上的各种管道设备每周清洁 1 次，确保无灰尘、无污渍、******网等；

（5）阴沟和污水井每学期要检查巡视 1 次，发现垃圾等污物要及时清理干净； 阴沟和污水井每年至少清掏一次，确保干净、无杂物、无异味，并保持良好的卫生状态；

（6）采购单位的走廊通道及电梯间地面每天要清洗 1 次，并随时保持干净，确保无灰尘、无污渍、无垃圾等；各种指示牌、******厅玻璃门、栏杆、玻璃、门、门框、地脚线、踢脚板及消防设施设备等，每天必须清洁 1 次，确保无灰尘、无污渍，不锈钢饰品和门框要保持光亮、无手印、无灰尘、无污渍。

4、会议室、******厅卫生清洁

（1）每天上午下午 2 次对各个会议室的地面进行推尘和清洁，确保地面无灰尘、无水渍、无污渍、无垃圾纸屑，******厅可使用状态；

（2）采购单位内会议室、******厅的附属设施，各种指示牌、******厅玻璃门、转门、栏杆、玻璃围挡、门、门框、地脚线、踢脚板及消防设施设备等，每天必须清洁1 次，确保无灰尘、无污渍，不锈钢饰品要保持光亮、无手印、无灰尘、无污渍；

（3）随时检查会议室、******厅内的设施设备是否完好，如发现问题及时报修， 并随时了解维修情况，直至可正常使用。

5、地毯和地垫的清洁保养

（1）每周对室内擦尘地垫至少吸尘 2 次，并随时巡视检查，******处理干净；

（2）******处随时保持干净。

6、垃圾清运

（1） 公共区域每天至少收集垃圾 2 次， 保持垃圾箱、残茶桶无满溢现象，保持垃圾桶干净无灰尘。

（2）******处要时刻保持干净整洁，确保无污水、无异味。

（3）每天定时收集垃圾，垃圾清运日产日清。

（三）门岗值班及巡查管理，绿化养护

1、巡逻管理

（1）采购单位夜间巡逻制度，必须做到每三小时巡逻一次，保证每个楼层，车库，校园外围的巡视点位不能漏打；

（2）遇到问题及时与采购单位取得联系，并做好安全巡查记录，集中精力提高警惕，防止不法分子盗窃破坏，确保安全；

（3）注意观察进出校园人员情况及其携带的物品，如发现可疑的人员和物品， 要选择适当的地点加以监视，并及时报告，必要时要对其所带物品进行检查并做好登记；

（4）夜间巡逻检查应注意观察声音、味道、温度等安全隐患。交采购单位进行报告。观察办公室、照相室等是否有房门未锁，且房间无人情况，******处理。

（5）出入管理，必须得到采购单位的通知、登记后，方可放行。

2、绿化养护

（1）树木修剪及虫害预防和治疗；

（2）草坪修剪及美化；

（3）实验田种植；

（4）花园养护；

（5）绿化面积浇水及养护。

（四）物业经理、保洁班长协调管理及调配工作

1、物业经理

（1）每日巡查工作，发现问题及时安排维修或清洁；

（2）及时沟通采购单位，按采购单位要求完成物业工作；

（3）月总结及学期总结；

（4）活动及会议的物业人员协助保障工作；

（5）计划性工作安排及监督工作；

（6）卫生品质监督工作；

（7）消杀及防疫工作执行监督；

2、保洁班长

（1）每日考勤记录及各类消毒表收集整理；

（2）保洁员工作内容指导及培训；

（3）卫生检查；

（4）库房管理，防疫物资管理发放；

（5）防疫消杀工作；

（6）会议室内茶杯用具清洗消毒；

（7）临时性工作配合。

（五）司机工作职责

配合校方办公室安排的出车任务

费用构成

费用构成

1、采购单位负责费用范围：******

（1）各类设备设施的采购及中修、大修、更新、更换费用；

（2）各类设备设施年检、检测费用；

（3）特种设备、避雷系统、二次供水系统、绿化养护的外围保养、维修、更换费用；

（4）垃圾清运服务、灭四害药品及工具、清掏作业服务费用；

（5）清洁设备费用；

（6）外墙清洗、特殊部位高空清洁、理石结晶等专项清洁费用；

（7）公用能源（水、电、气、热力、通信等）费用；

（8)法定假及休息日加班费。

2、投标单位负责费用范围：******

（1）员工的工资、清洁用品、社会保险统筹、员工意外险费、工会经费、节日礼品费、工装费、体检费及法定税费等。

（2）特殊情况慰问费。

相关要求

相关要求

遵守采购单位规章制度和保密规定，维护采购单位的合法权益和形象， 不得借采购单位的名义做虚假和不实宣传。

根据合同规定或采购单位指示全面完成委托管理事项；不得将委托管理事项转给第三方，******公司承担的事项，必须经采购单位同意后方可委托。

保持同采购单位管理职能部门的密切联系，遇有重大事项要及时报告和反馈信息，尊重采购单位的意见，接受采购单位的建议、监督和指导。

专人负责投诉、报修受理事务，设立服务、投诉专线电话，******处理情况，******处理投诉问题，并建立信息反馈制度。

严格审核录用本物业项目劳务人员，秩序人员必须提供无劣迹证明，保证特殊岗位从业人员具有法律、法规和行业规章所要求的资质、等级、健康状况等证书；如调整管理人员及技术骨干，应事先与采购单位协商，并将新进人员的情况书面向采购单位通报，经采购单位同意后实施。

******公司工作人员。

建立从业人员考勤制度及岗前和在岗培训制度，对从业人员的工作质量、效率进行动态管理和监督。

负责对特殊岗位从业人员每年进行一次体检，并向采购单位报告结果。

中标单位提出绿化、设备维护、工程、食堂等所需物料及工具的需求计划， 由采购单位负责采购。

履约事宜

履约事宜

1、在合同有效期内，采购单位和中标单位均未违约的情况下，任何单方面提出终止合同，违约方应向守约方支付本合同经济赔偿。

2、因中标单位原因，全年发生一般性安全保卫责任事故 1 次，中标单位应提交整改方案限期改正，除赔偿相应经济损失外，扣除当月物业费 1‰；全年发生 3 次，中标单位应及时整改，除赔偿相应经济损失外，扣除当月物业费 2‰；全年发生较严重的安全保卫责任事故 1 次，除赔偿相应经济损失外，扣除当月物业费 3‰； 全年发生重大安全保卫责任事故 1 次，除赔偿相应经济损失外，扣除当月物业费 4‰。

3、设备保养维护率达到 99%。全年发生因维护保养不及时、不到位的一般性设备故障责任事故事 1 次，中标单位应提交整改方案限期改正，除赔偿相应经济损损失外，扣除当月物业费1‰； 全年发生较严重的设备故障责任事故 1 次， 除赔偿相应经济损失外， 扣除当月物业费 2‰，全年发生重大的设备责任事故 1 次，除赔偿相应经济损失外，扣除当月物业费 3‰。

4、中标单位因各项管理工作不实、不细、不及时、不到位，采购单位全年向中标单位提出一般性整改意见得不到落实 3 次，中标单位及时整改调换管理人员，除赔偿相应经济损失外，扣除当月物业费 1‰， 全年因中标单位管理人员发生工作失职所造成的较严重的责任事故和社会影响 1 次，除赔偿相应经济损失外，扣除当月物业费 2‰；全年因中标单位管理人员发生工作失职所造成的重大责任单位事故和社会影响 1 次， 除赔偿相应经济损失外， 扣除当月物业费3‰。

6、采购单位有权根据物业管理委托合同规定的标准和服务方案对中标单位的管理实施监督检查。如因中标单位管理不善，给采购单位造成重大的经济损失和社会影响，采购单位有权单方解除合同且保留进一步追究其法律责任的权利。

7、中标单位员工如发生劳动纠纷（包括但不限于工伤、劳动报酬等）责任均由中标单位负责。

8、签订合同后中标单位应遵守履行采购单位的考核细则。

项目

标准内容

标准分值

评分细则

得分

扣分

说明

一

基础管理

150 分

1.制订服务考核标准，考核内容涵盖所有服务内容。

20

没制订标准扣20 分；有制订标准，但内容不完整，******处扣 2 分。

20

2.建立后勤服务所需的管理制度、岗位工作标准。

20

没有建立任何制度扣 20 分；仅对少数作业制定了管理制度扣 10 分；对多数活动制订了管理制度，但不完整扣5 分。

20

3.内部制订对各部门服务质量进行考核的具体措施和考核办法。

20

没有制订内部考核标准扣 20 分；仅对少数部门制订了内部考核标准扣 15 分； 对多数部门制订了内部考核标准但不完整扣 10 分。

20

4.各类后勤管理制度标示明确，分类成册，管理完善， 查阅方便。

10

缺少文件管理制度扣 10 分；未按文件管理要求进行分类存放的扣 5 分；未对文件记录进行明确标示，******处扣2 分；文件脏乱，******处扣 1 分。

10

5.建立 24 小时值班制度，并设立服务电话，接受采购单位对物业服务的求助、建议、问询、质疑、投诉等， ******处理，对设施报修、服务建议、服务投诉等，均已建立相应的回访制度，并能提供相应的记录。

10

未建立 24 小时值班制度，或未设立 24小时求助或投诉电话扣 10 分；有制度，但未按要求执行扣 5 分；有执行但执行不符合、未满足规定要求扣 3 分。

10

6.定期向采购单位发放物业服务满意度调查表，并能根据调查过程中所获得的建议或意见及时整改，调查的满意度达到 90%以上。

20

未按时对后勤服务质量进行满意度调查扣 20 分；有按时进行满意度调查，但没有对调查过程中所获得的信息及******处理，每发生一项扣 1 分；满意度在标准以下，每降低 5%扣 2 分。

.

20

7.相关人员在服务过程中能做到文明礼貌，以微笑示人，无表情冷淡、出言不逊、举止粗俗等现象。

20

相关人员出言不逊、与客人发生争吵的，每发现一次扣 5 分；相关人员行为举止不当、沟通过程中表情冷淡，给人感觉明显不适的，每发现一次扣 1 分。

20

8.  相关人员在服务过程中能按规定要求统一着装。着装应保持干净、整洁，无破损、缺损现象。

9.各岗位人员满编在位。

10

20

相关人员未按要求着装上岗的，每发现一次扣 2 分；着装未达到规定要求的，

每发现一次扣 1 分。

未按岗位设置和人员编制在位的，每发现缺一人扣2分。

10

20

二  设施设备维修运行管理230 分

1.明确设立并公布报修电话；接到报修后能及时赶赴事故现象进行维修，维修质量应符合正常使用要求，其返修率不高于 5%，每次报修有记录；每次维修有记录， 每次维修有回访。

20

未明确设立报修电话扣 20 分；有报修电话但未进行有效公布的扣 10 分；接到报修后未及时赶赴现场或未作相关说明，每次扣 2 分；未按要求对维修结果进行回访每次扣 1 分；返修率每超出1%扣 2 分；无维修记录扣 2 分；维修记录内容不完整，******处扣 1 分。

20

2.对停水、停电及跑水等突******处理方案，******处理方案的要求定期进行演练。

20

******处理预案扣 20 分；******处理演练扣 10 分。

20

3.制定完善的作业操作规程及安全管理制度，进行全员培训及考核。

20

操作规程及管理制度不完善的扣 5 分，未进行全员培训及考核扣 3 分。

20

4.室内外照明灯具、开关、插座、给排水用具等设施能正常发挥使用功能，无缺少、破损等现象。

20

******处相关设施不完好的现象扣 1 分；******处相关设施不能正常发挥其使用功能扣 2 分。

20

5.水管、气管、闸阀无跑冒滴漏现象，水管、气管、下水井盖等附属设施无明显的锈蚀现象。

20

******处跑冒滴漏现象扣 1 分；每发******处明显锈蚀现象扣 1 分。

20

6.大楼内各排水系统通畅，无积水排水不畅的现象。

10

******处因排水设施不完好而导致积水现象的扣 1 分。

10

7.  变电所、配电间、水泵房、换 热 站 设 备 设 施 完 好 率 98%。

20

******处扣 5 分；水源热泵设施设备存在故障每******处扣 3 分。

20

8.保 证 会 场设  施设 备 正 常 使 用

10

设备故障未及时报修，没发现一次扣2分

10

9.按规定设置 24 小时值班制度；值班人员持证上岗； 值班人员熟悉操作流程。

20

未设置 24 小时值班制度扣 5 分；值班人员无证上岗扣 5 分；值班人员入职一个月后不熟悉操作流程扣 3 分。

20

10.制定设施设备年度维保及大中修计划，每年开展春、秋两季维护保养工作；按照工艺要求进行维保。

30

未按要求制定年度维保及大中修计划扣 10 分；未开展春、秋两季设施设备维护保养工作扣 5 分；未按工艺要求维******处扣 3 分。

30

11.设备机房相关操作制度上墙；物品工具摆放整齐； 机房卫生干净整洁。

20

******处扣 1 分；******处扣 1分；******处扣 1 分。

20

12．设备表面无灰尘、油污、渗水、锈迹；设备机房存在误操作风险部位设立警示标识。

20

设备表面有灰尘、油污、渗水、锈迹每******处扣 1 分；无明显警示标识每发******处扣 1 分。

20