项 目 编 号：DZC******

计 划 编 号：ZCB******

甲 方：******局

乙 方：******公司

鉴证方：******中心

甲、乙双方根据DZC******大庆市******局出口加工园区综合办公楼等集中办公楼宇物业服务采购项目的中标结果，签署本合同（以下简称合同）。

物业服务合同

第一章 总 则

第一条 本合同当事人

委托方（以下简称甲方）：******局

地 址:******

负责人：

电 话:

受托方（以下简称乙方）：******公司

地 址：******

负责人：车凤财

电 话: ******

第二条 甲、乙双方根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、国家、地方现行的标准及其他相关法律、法规、各级政府相关文件的规定，在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方委托乙方对大庆市进出口加工园区综合办公楼、******局办公楼、******局办公楼、原人大、政协办公楼物业服务相关事宜，在自愿、平等、协商一致的基础上签定本合同，并共同遵守。

第三条 本合同条款、质询澄清单、甲方根据本合同制定的检查管理制度，均为该本合同组成部分。文件内容不一致的，以上述文件排列顺序在前者为准。

第四条 乙方应保护甲方在享有该服务或其他任何一部分时不受第三方提出权利的指控。如果任何第三方提出侵权指控，乙方须与第三方交涉并承担可能发生的一切法律责任和经济责任。

第二章 物业基本情况

第五条 项目基本情况

项目名称：******

物业类型：公建物业

坐落位置：黑龙江省大庆市进出口加工园区综合办公楼、******局办公楼、******局办公楼、原人大、政协办公楼

建筑面积：37853.09平方米

第四章 物业服务目标

第十三条 乙方须按下列约定，实现以下目标：

1.本项目接管一年内，全面导入并融合ISO9001：2008国际质量管理体系，完成ISO9001：2008国际质量体系贯标工作并纳入体系运行。

2.本项目交付第二年达到黑龙江省物业管理优秀标准。

3.第三年达到全国物业管理优秀标准。

第十四条 乙方须按下列约定，实现目标管理：

1. 保洁、绿化管理指标：

（1）保洁达标率100%；

（2）绿化完好率100%。

2.安全事务管理指标：

（1）治安案件管理指标100%（全年无因管理责任引发的治安、刑事案件，以公安机关立案为准）；

（2）消防管理指标100%。

3.房屋配套及附属设施、设备管理指标：

（1）房屋及配套设施完好率100%；

（2）道路、广场、车场完好率98%以上；

（3）排水设施完好率100%；

（4）共用文体休息设施、园林小品雕塑完好率99%以上；

（5）共用设备设施完好率99%以上；

（6）大型重要机电设备完好率99%以上；

（7）消防设施设备完好率100%；

（8）照明设施好率100%以上；

（9）房屋零修急修及时率100%；

（10）维修工程质量合格率100%。

4. 各项服务指标：

（1）有效投诉率≤2起/年、******处理率100%；

（2）客户满意率98%以上；

（3）回访率100%；

（4）管理人员专业岗位合格率100%；

（5）保密工作保证率100%。

第三章 物业服务事项

第六条 总体服务事项

1、室内保洁，******厅、走廊、楼梯、电梯、电梯间、卫生间、以及公共活动场所的日常清洁保养；

2、室外保洁，包含办公楼区广场、道路、绿地、停车场等所有公共区域的日常清洁保养，垃圾等废弃物清理和化粪池清掏等；

3、绿化日常养护，******院内绿地的树木、花草及办公区内花卉等日常养护和管理；

4、彩化美化，包含办公楼区花卉摆放及节假日花卉装饰；

5、秩序维护，包含保证办公楼区的的安全和正常工作秩序，对来人来访登记、查验、防止盗窃、破坏及意外事故，进行办公楼区车辆、道路及环境秩序管理；

6、电梯运行维护，包含电梯运行管理和对机房设备、井道系统、轿厢设备进行日常养护；

7、其他方面，包含亮化设施养护维修、避雷设施保养检测、空调系统维护保养、消防设施保养检测、玻璃幕清洗、环境消杀、标识制作、低压供电设备设施维护、供暖系统运行维护、食堂卫生管理等。第七条 室内保洁服务

一、室内保洁

1、服务内容：******

2、服务标准：

⑴环卫设施、人员、制度齐备，有垃圾箱、果皮箱和收集袋，有专职的保洁人员和明确的责任范围，有切实可行的卫生管理制度；

⑵实行标准化清扫保洁，地面每日早中晚各清扫拖洗一次，8小时巡回保洁，不见废弃物、污渍；

⑶楼梯扶手、栏杆、窗台每日擦拭一次，保持干净无灰尘；

⑷卫生间2小时巡回保洁一次，保持洁净无异味；

⑸电梯及轿厢每日擦拭、清扫一次，要目视干净；

⑹消防栓、指示牌、自动提款机等公共设施每周擦拭一次，光亮无污渍；

⑺屋顶、墙面、公共灯具、门窗玻璃、地毯等设施设备每月除尘擦拭保养一次，做到明亮无灰尘；

⑻垃圾收集每日清理两次，收集点周围无散落垃圾、无污迹、无异味。

二、室外保洁

1、服务内容：******

办公楼区广场、道路、绿地、停车场等所有公共区域的日常清洁保养，垃圾等废弃物清理和化粪池清掏等。

2、服务标准：

⑴清洁卫生实行责任制并认真落实。道路、场地、绿地每日清扫一次以上，8小时巡回保洁，目视干净无杂物；

⑵垃圾封闭存放，及时清运无滞留，保证每日至少清运一次；

⑶雨雪及时清扫，晚上下雪上班前清扫完毕，白天即下即扫不能堆积；

⑷管道疏通每两月一次，污水池、化粪池清掏每年二次，保证排水通畅；

⑸楼房墙面、景观小品经常巡查，******处理，无乱贴乱画；

⑹楼体表面每年清洗一次，保持外观完好整洁；

⑺共用部位无擅自占用和堆放杂物现象，确保办公区容貌整洁。生活垃圾收集每日清理两次，收集点周围无散落垃圾、无污渍、无异味。特殊垃圾（如检测过程中使用的酸性制剂、用品等）******处理，做到无污染、无传播。

三、绿化日常养护

1、服务内容：******

2、服务标准：

⑴修剪及时，灌木修剪每年三次以上，乔木每年修剪一次以上，草坪经常修剪，无枯枝死叉、无杂草；

⑵定期松土施肥清杂草，保持土壤疏松长势良好；

⑶适时做好病虫害防治，做到防治结合，及时灭治，主要病虫害发生低于5％；

⑷适时灌排水，春夏秋三季时时保持有效供水，雨天无积水，入冬前要灌足，保持墒情；

四、彩化美化

1、服务内容：******

2、服务标准：

⑴室外春夏秋三季有花卉摆放；

⑵办公楼门前摆放盆花，造型美观，花色鲜艳；

⑶******厅廊摆放大棵花卉并视情更换，保持良好长势；

⑷重大节日对办公楼区进行美化及景观配置。

五、秩序维护

1、服务内容：******

2、服务标准：

⑴结合办公楼特点，制定安全防范措施，建立传达、保安、车辆、道路及公共秩序管理制度并认真落实；

⑵严格认真地验证、登记，杜绝闲杂人员进入办公楼区；

⑶实行24小时值班及巡逻制度，维护好公共秩序和办公秩序；

⑷做好安全防范工作，******处理各种安全事故隐患，******处置突发事件；停车场有专人疏导，各种车辆进出停放有序；

⑸******处设有明显标志和防范措施。

六、电梯运行维护

1、服务内容：******

2、服务标准：

⑴建立电梯运行管理、设备管理、安全管理制度；

⑵确保电梯按规定时间运行；安全设施齐全有效，通风、照明及其附属完好；

⑶严格执行国家有关电梯管理规定和安全规程，电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备，定期进行维修保养；

⑷电梯轿厢、井道保持清洁；

⑸对电梯经常检修、排除故障，保证使用电梯人员安全。如运行中发生故障，争取在最短时间内解困轿厢里的人员。并对故障及时报修、检修。

七、其它方面

1、亮化设施养护维修：按时开关，保证其正常运行；定期巡检，损坏部位及时修复，确保设施、设备完好；重大节日前应对有关设施进行功能检查，保证节日期间各项设施运行正常。

2、避雷设施保养检测：每年检测二次，测试一次，保证其性能符合国家相关标准。

3、消防设施保养检测：消防泵每月启动一次，每年保养一次；消防栓每月巡查一次，保证栓箱内各种配件完好；消防水带每半年检查一次，并做放水检查；灭火器每月检查一次，临近失效立即更新。

4、空调设施保养检测：******公司空调维保手册向甲方提供空调维保服务。以达到整个系统的稳定、正常运行。

5、玻璃幕清洗、环境消杀：玻璃幕清洗每年两次，做到清洁明亮；环境消杀定期进行，并使用安全、环保、无公害的消毒剂。

6、标识制作：指示牌、警示牌、告知牌明显醒目，美观大方；楼层号、房间号标志布置合理，单位标识制式统一，紧急疏散标志完好，卫生间标识符合国际规范。

7、高低压供电设备设施维护：定期对变压器、低压盘柜、线路、开关及照明系统进行巡检和维修养护，对存在的安全隐患问题，要及时进行整改，确保低压供电设备设施及照明系统良好运行；

8、供暖系统运行维护：定期对供暖管线、暖气片等设施巡检、维护。接受各相关部门的安全检查，并及时整改各类安全隐患，确保供暖系统运行良好。

9、食堂卫生管理：同食堂管理单位做好协调工作，******公司要安排专人定时清洁，确保用户满意。

八、基础管理方面

1、建立健全各项管理制度、岗位职责和考核办法；

2、所有人员持证上岗，统一着装，佩戴明显标志；

3、定期培训员工，提升员工素质，确保工作规范，作风严谨，服务热情；

4、档案资料齐全，分类成册，查阅方便；

5、应用计算机、智能化设备，管理手段现代，管理效率高；

6、建立24小时值班制度，设立服务电话，接受各种报修、求助、建议、问询，******处理；

7、建立并落实维修服务承诺制，零修、急修及时率100%。

九、各楼宇物业服务成本概算

1、进出口综合办公楼物业管理服务成本概算为

建筑面积：15103.49㎡

******院面积：23000㎡

楼 层：16层

年价/元：489707.70元

**年价/元：******.1元

2、******局办公楼物业管理服务成本概算为

建筑面积：4730㎡

******院面积：3500㎡

楼 层：6层

年价/元：267305.33元

**年价/元：801915.99元

3、老人大、政协办公楼物业服务概算为

建筑面积：8892.1㎡

******院面积：7500㎡

楼 层：5层

年价/元：284431.54元

**年价/元：853294.62元

4、******局办公楼物业服务概算为

建筑面积：9127.5㎡

******院面积：24520㎡

楼 层：6层

年价/元：394555.43元

**年价/元：******.29元

以上物业服务概算总合计：******元。

第五章 服务期限

第十五条 本合同服务期限为三年，自**年**月**日至**年**月**日二十四时止。

第六章 服务费用及付款方式

第十六条 中标金额，三年总计为人民币肆佰叁拾万零捌仟元（大写）：（￥ ：******元）；

第十七条 上述费用包括乙方人员维修费用、人员费用、清洁用具、用料费用、清洁设备设施、垃圾清运费、幕墙清洗以及为完成上述工作目标所需配套工具、车辆等设施设备费用。

第十八条 按照《黑龙江省物业服务收费管理办法》的规定，房屋的共用设施、公用场地的维修、养护费用作如下约定：

1.房屋共用部位的小、中修维护费用，由乙方承担；大修和更新改造费用，由甲方承担。

2.房屋共用设施、设备的小、中修维护费用，由乙方承担；大修和更新改造费用，由甲方承担。

3.市政公用和附属建筑物、构筑物的小、中修维护费用，由乙方承担；大修和更新改造费用，由甲方承担。

4.附属配套建筑和设施的小、中修维护费用，由乙方承担；大修和更新改造费用，由甲方承担。

第十九条 付款方式：******

1.由采购单位自行结算付款给供应商。（付款时需依据采购申报单、中标通知书、验收结算书、设备验收单、发票复印件、采购合同、固定资产验收单等采购资料结算）。验收合格后，按季度拨付。

第七章 双方权利义务

第二十条 甲方的权利义务

1.审查乙方拟定的物业管理制度和应急预案。

2.审查乙方提出的物业服务年度计划。

3.组建物业管理委员会，由管理委员会检查监督乙方服务工作的实施及制度执行情况，对乙方的服务情况进行验收。

4.对于因乙方自身原因而未达到本合同约定的服务质量和目标的，甲方有权要求限期整改，限期整改后仍未合格的，******处罚直至终止合同，违约金额直接从物业费中扣除。

5.甲方有权对乙方的服务人员进行监督、检查，******处罚和提出更换服务人员的权利，处罚方式标准按照违约责任第二十三条执行。

6.在合同期内，甲方提供的物业服务用房，由乙方无偿使用，未经甲方同意不得改变房屋使用用途。

7.负责收集、整理物业服务所需的全部图纸、档案、资料，在本合同生效十五日之内移交给乙方。

8.按照本合同约定支付物业服务费用。

9.******处理本合同生效前发生的遗留问题，办理好物业服务交接工作。

10.协助乙方做好物业服务工作和宣传、教育工作。

第二十一条 乙方的权利义务

1.按照物业管理方案，服从甲方管理，开展管理服务工作。

2.按照本合同约定向甲方收取物业服务费。

3.按照有关法律、法规及本合同的约定，制订物业管理制度、各项规章制度、操作规程以及年度工作计划等报甲方审查并严格执行。

4.保管好甲方提供的设施、设备和用品，由于保管不当造成丢失、损坏由乙方负责维修或更换。

5.对物业使用人违反管理规定的行为，针对具体行为并根据情节轻重，提请甲方或有管理权的管理部门采取批评、规劝、警告、制止等管理方式。

6.乙方征得甲方同意，******公司承担本物业的特殊专项管理业务，由此产生的权利、义务甲方概括转让乙方，但乙方不得将本物业的整体责任转让给第三方。

7.负责编制房屋、附属建筑物、构件物、设施设备的年度维护计划和大中修方案，提交甲方审定。

8.对于设施设备的质量问题，按验收结果和实际问题发生的情况，编制《遗留问题备忘录》，以书面形式向甲方提出扣留质量保证金或维修建议。

9.对本物业的共用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或完善配套项目，须与甲方协商，经甲方同意后报有关部门批准方可实施。

10.乙方在合同生效后，立即实行进场服务，开荒保洁、室外保洁、秩序维护、修补室外绿地、绿化隔离带等。

11.乙方必须尊重甲方对乙方的服务人员进行监督、检查权，并根据甲方的要求进行调整、更换服务人员，修正服务计划。

12.因乙方服务不到位、管理不完善或乙方工作人员未能尽职造成甲方或第三方权利侵害的，由乙方自行承担相应的损失，并承担相关的行政责任和经济责任。由此给甲方造成的影响和侵害，乙方应当负责消除影响，停止侵害，并就因此给甲方造成的损失承担相关赔偿责任。

13.乙方工作人员因工作失误、公司管理不完善、培训不到位等原因安全生产责任事故或意外伤害责任事故，由乙方自行承担损失，并承担相关的行政责任和经济责任。由此给甲方造成的影响和侵害，乙方应当负责消除影响，停止侵害，并就因此给甲方造成的损失承担相关赔偿责任。

14.环保条款

（1）乙方应全程贯彻绿色、环保、低碳、无害的服务理念，采取必要的措施，防止破坏环境的事件发生，并应有一套能够持续改进和提高环境的管理程序。

（2）乙方应制定环保工作目标，达到甲方节能减排工作要求：化工品泄漏污染环境事故为零、固体废弃物100％分类回收。

（3）乙方在提供服务前，应对全体员工进行环保教育，明确节能减排目标、责任落实、奖惩机制等事项，提高环境保护意识。

（4）乙方应使用安全、合格、无害的清洁用品和材料工具，******处置固体或液体废物，并填写《******处理登记明细表》。

（5）乙方应合理控制和消除空气污染、噪音污染，符合相关环保要求，不影响甲方正常办公环境。

（6）对危害、破坏环境的行为，乙方应及时制止。

（7）乙方所有人员有责任和义务参加发生于物业管理区域内的环境事件的应急抢险、抢修等工作，包括物业管理区域内公共场所清扫、道路保洁；共用设施设备保洁；生活垃圾收集、清运等。

（8）乙方应向甲方报告任何观察或意识到的涉及环境问题的情形，其中包括但不限于化工品泄漏、不达标排污和其他可能违反环境要求的事项。

（9）若发生环境事故，乙方应全力配合甲方及相关部门对事故开展调查，根据要求对所有可记录事故进行报告，分析事故的根源，纠正的不合理的行动与措施，建立应对方案。

（10）如因乙方管理不善、操作不当、工作存在严重失误或重大疏忽等原因，引发环境责任事故，造成人员伤亡、重大经济损失的，******处理，独立承担相关的赔偿责任。

15.安全条款

（1）乙方人员向甲方提供物业服务前，乙方应组织体检，对作业人员的身体健康状况进行认真检查，凡患作业禁忌症、生理有缺陷或不宜从事实际作业的人员，一律不得进入甲方物业管理区域内作业， 否则由此引起的一切后果由乙方负责。

（2）乙方在提供服务前，应对全体员工进行安全教育，明确安全工作目标、责任落实、奖惩机制等事项，提高安全生产责任意识。

（3）乙方应建立和健全安全、治安管理和环境保护制度，物业管理期间，乙方有专人负责安全、环保等工作，并向甲方提交具体责任人名单。乙方法定代表人或授权委托管理人为乙方安全总责任人。

（4）甲方应向乙方介绍本单位安全生产、环境保护的有关制度、规定和告知具体要求。乙方在承包期内应严格遵守甲方的安全生产，环境保护的各项规定，接受甲方督查和指导。

（5）甲方有权定期对乙方工作进行考核评定，并派专人监督、抽查，频次为2次/月。如发现乙方有违反协议条款的行为时，甲方可提出整改通知单，******处理。

（6）在物业管理过程中，乙方人员的个人防护用品由乙方自行解决。乙方应督促物业管理从业人员戴好防护用品。劳防用品质量必须符合国家或行业标准。

（7）乙方负责对出入物业管理区域内的机动车、非机动车等进行有效管理，如因管理不善而引起安全事故，由乙方承担责任。

（8）严禁物业管理区域内擅自私拉、乱接电源、网线等。

（9）禁止擅自改变物业用房使用功能，严禁存放使用危险及违禁易燃、易爆、有毒物品。

（10）禁止乙方工作人员在物业管理区域内吸烟、打牌及赌博。

（11）乙方应确保紧急疏散通道无阻，应急照明设施、引路标志完好。定期有专人对消防器材、电线线路及其他安全隐患问题进行检查。

（12）乙方应会同甲方安全负责人，******处理预案，参与防火演练，保证相关人员掌握基本技能。

（13）乙方工作人员应持证上岗，实施锅炉、管道、电梯、电气、外墙面以及有限空间、高空等涉及人身安全的作业时，应当配备具备相应资质的人员，或委托具备相应资质的单位实施。委托其他单位实施的，应当征得甲方同意，并事前签订书面协议，明确各自的安全管理责任；

（14）在服务期间，若发生安全生产、人员伤亡等重大事故（包括甲、乙方责任人造成对方人员、 他方人员、行人伤亡等）双方应协力进行紧急抢救伤员和保护现场，乙方必须立即报告甲方负责人，并按国家和地方政府有关事故报告规定，及时报告各自的上级主管部门及相关地方的安全生产监督管理部门等有关机构。

（15）为维护公共利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，乙方应积极配合甲方对上述灾害发生时所采取的紧急避险措施。甲方因采取紧急措施造成乙方财产损失的，******处理。

（16）如因乙方管理不善、操作不当、工作存在严重失误或重大疏忽等原因，引发安全生产责任事故，造成人身伤亡、重大经济损失的，******处理，独立承担相关的赔偿责任。

16.本合同终止时，乙方必须向甲方移交全部物业管理用房、本合同附件二十三（甲方提供设施设备用品清单）等固定资产、设备设施及物业管理的全部资料。

第八章 违约金及违约责任

第二十二条 履约保证

******中心交纳（合同总价÷3）×5%的履约保证金，即人民币柒万壹仟捌佰元整（￥：71800元），履约保证金在本项目服务期届满后，无任何问题14个工作日内无息退还。

第二十三条 经甲方履行管理职责过程中，发现工作人员有违反第三章规定的服务内容时，乙方应及时整改，甲方有权每次视情节在本月应付乙方服务费中单方扣除50至500元的违约金。乙方不履行、不完全履行或者不适当履行本合同应尽义务，视为违约。违约行为的确认程序为：

1、甲方管理人员通知区域内乙方负责人到达责任现场；

2、确认现场服务违约事实；

3、书面登记违约行为，登记中应包含扣除服务费的具体金额；

4、乙方责任人对违约事实及违约行为签字确认。

第二十四条 甲方违反本合同第六章的约定，无正当理由拖欠或拒绝支付给乙方服务费用，造成乙方经济损失的，甲方支付乙方应付款项及利息。

第二十五条 乙方违反本合同第七章的约定，擅自提高收费标准的，甲方有权清退乙方，解除本合同；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。

第二十六条 在合同约定的每个物业费用支付周期内，按照上述第二十二条规定的程序，乙方出现三次以上的违约行为，甲方有权单方扣除乙方履约保证金；乙方在连续两个费用支付周期内均出现三次以上违约行为，甲方有权单方解除本合同，扣除应付物业管理服务费用。由此造成甲方经济损失的，乙方予以赔偿。

第二十七条 违约事项出现后，停止资金结算事宜。至违约事项消除，并经双方书面确认后，重新开始资金结算，资金结算日期相应顺延。

第九章 附 则

第二十八条 自本合同生效之日起十五天内，根据甲方委托管理事项，办理完交接验收手续。

第二十九条 甲方对本合同各项服务内容及标准具体要求，与乙方另签定补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。

第三十条 本合同之附件、补充协议均为合同有效组成部分。

第三十一条 不可抗力

1.在合同有效期内，任何一方因不可抗力事件导致不能履行合同，双方可协商延期或终止合同。

2.不可抗力发生后，应立即通知对方。并提供有关部门权威机构出具的证明材料。

第三十二条 争议的解决方式

争议出现后，双方应本着友好协商的原则共同解决；协商不成的，******院提起诉讼。

第三十三条 合同鉴证备案：本合同一式四份，甲方、乙方各执一份，备案二份。本合同须经各方签字、盖章后生效。合同内容如遇国家法律、法规及政策另有规定的，从其规定。

第三十五条 合同期满本合同自然终止。双方如续定合同，应在该合同期满**天前向对方提出书面意见。

第三十六条 由采购单位自行组织验收