（一）项目地址：******

（二）项目面积：沈阳大学南北两个校区，委托管理物业服务范围的楼内保洁面积约40.6万平方米，******院保洁面积29.5万平方米，绿化面积约12万平方米，人工湖面积1000平方米，楼宇35栋。

二、委托管理事项

（一）环境卫生管理

1.公共教学楼、实验楼、实训基地、图书馆、办公楼、******厅、体育场所等公共区域及教室、卫生间、会议室、******厅；******中心、******中心、南校区活动室、南校区艺术团、******院体育馆、 武术馆、******网球场、留学生公寓、外教公寓、沈大科技园、******中心、浴池（北）、******院体育馆、文体馆、******厅、******院俱乐部、******院运动场区域的保洁。

2.室外环境保洁。

3.垃圾清运及冬季除雪。

4.人工湖管理。

5.会务接待布置及服务保障。

6.迎新、重大会议、重大节日、校庆等活动的配合及服务保障工作（含景观布置）。

（二）园林绿化管理

1.室外绿化养护与管理。

2.校区行政办公楼宇室内绿化养护与管理。

（三）楼宇管理

教学楼、实验楼、图书馆、办公楼、南校区艺术团、******院体育馆、 武术馆、留学生公寓、外教公寓、沈大科技园、******中心、浴池（北）、******院体育馆、文体馆、******厅、******院俱乐部等公共楼宇日常管理及二十四小时更值。

（四）零碳校园管理

 配合学校做好水、电、垃圾分类等方面的节能减排工作；配合学校做好学生“双碳”教育工作；配合学校做好高校“双碳”调查研究及零碳社区建设工作。

（五）南北校区4个水泵房和2个开水房的服务管理。

（六）校区内各项小修(指单项人民币1万元（含1万元）人工费以内的维修事项，主要包括上下水、电、门、窗、锁具、雨水井清掏、室内外灯具、墙面大白补修、桌椅、台阶、路边石维修更换等各类杂修)。采购人供材料，物业出人工。

（七）办公楼专职会议服务。

（八）体育馆、******厅、文体馆、俱乐部音响灯光控制及中央空调运行管理。

（九）配合学校做好学生劳动教育课程的相关工作。

三、合同期限

1.本项目服务期限为三年，本次采购为第一年预算，签署合同为第一年度，后两年预算以财政部门当年审批数额为准。

2.合同期内，学校依据《沈阳大学物业服务监督考评实施办法》和《沈阳大学物业服务监督考评细则》******公司进行年度考评，年度考评综合得分在85分以上（含85分），达到合同规定的服务目标，合同继续执行；年度考评综合得分在80分以下（不含80分），学校有权终止本合同。

四、对投标人的要求

具有完善的管理体系和健全的内部管理规章制度。

五、管理要求

（一）人员配备

本项目配置人数264人。其中：项目经理1人，保洁负责人2人，绿化负责人1人，楼宇管理负责人1人，楼内保洁人员144人，******院保洁人员29人，绿化养护人员13人，楼宇管理人员47人，日常维修人员11人(含电工 5人），二次加压水泵房和开水房管理人员10人，中央空调运行维护人员2人、音响灯光控制维护人员1人、办公楼专职会议服务人员2人。

（二）人员基本要求

1.******公司招聘的服务人员必须持有健康证（上岗前核验相关证明材料）。日常维修电工需持有特种作业操作证（低压电工）（投标时须提供证书复印件）。工作人员须遵守学校的有关规章制度，接受校区治安管理与检查。

2.******公司工作人员在工作期间要佩戴明显标志，着统一工装上岗，文明服务 。

3.******公司工作人员在合同期内要爱护公物，损坏校园公共设备、设施等公物需按价赔偿。

4.******公司工作人员必须身体、心理、精神健康方可从业，并无犯罪记录。

（三）设备配备要求

为高效完成相关工作，投标人应配备以下专业工具设备：洒水车1台、扫地车2台（带除雪功能）、洗地机2台、打药车2台、割灌机4台、草坪机8台、绿篱机4台；电动垃圾转运、保洁车20台；室内保洁清洗地机6台，室内保洁榨水车50台。

六、服务需求

（一）环境卫生管理部分服务需求

1. 楼内保洁服务范围及质量要求

（1）服务范围：******

北校区：01教学楼（B01）、02教学楼（B02）、机械实习基地（B05）、******中心、******厅、五二楼（B06）、五三楼（B03）、北图书馆（B10）、后勤办公楼（B09）、办公楼（B04）、科技楼（B08）、理工综合楼（B07）、******处（B22）、老干办（B21）、校史馆、南北地下隧道及各楼门外周边雨搭、台阶、******中心、******中心、、******网球场、留学生公寓（G10）、外教公寓（G10）、沈大科技园（B8）、******中心（B13）、浴池（北）、******院体育馆、文体馆（B13）、******厅（B02）区域的保洁。

南校区：**号教学楼（N07）、外文楼（N03）、南图书馆（N08）、******院（N09）、音乐楼（N06）、******中心（N05）、美术实训基地（N17）、机械、建工实训基地（N25）、自然博物馆（N26）、文综楼（N01）、美术楼（N04）、**号教学楼（N10）、******院（含地下室）（N11）及各楼门外周边雨搭、台阶、南校区活动室、南校区艺术团、******院体育馆（N2）、 武术馆（N25）、******院俱乐部区域的保洁。

（2）服务内容及质量标准：

楼内公共区域（走廊、楼梯、墙壁、顶棚、门窗、玻璃等）：

①******厅理石地面或木质地板清洁后，做到表面平整光洁，无灰尘，无污渍，无积水，无痰迹，无口香糖胶痕，本色光洁。

②楼道地砖和水泥地面经清扫拖擦，做到表面干净光亮，无污渍，积水，痰迹，烟头，口香糖胶痕，纸屑杂物，公共垃圾桶摆放统一，表面无灰尘，无污渍。

③墙壁，壁砖，墙纸，玻璃镜面，金属材料等组成的墙面保持无积灰，无污迹，无脚印，无乱涂乱画，无招贴，******网和灰吊。

④楼梯台阶平面、立面、侧面，清扫拖擦干净，无灰尘，无污渍，无痰迹，无口香糖胶痕，无杂物，梯角洁净；楼梯扶手和金属护栏擦拭光亮，无灰尘，无污渍，无灰吊。

⑤壁灯，顶灯，宣传栏，指示牌，展示板，消防器材，喇叭，外露管道，等公共设施保持清洁，无灰尘、******网、无昆虫尸体等污物。

⑥玻璃门窗清晰洁净，无粘贴物，水印，门窗框清洁无积灰。

⑦各楼外楼梯台阶清扫干净，无污迹，无痰迹，无口香糖胶痕，无杂物，并保证户外台阶、楼梯冬季除雪。

⑧各楼楼体外防水坡及雨搭上季节性除杂草、杂物。

⑨楼内垃圾保证日产日清，纸篓及垃圾箱保持随满随清。

教室、******厅、******厅：

室桌椅摆放整齐，无灰尘，无乱涂乱画，书桌内干净无杂物。

②上课前黑板擦拭干净，教具讲台和多媒体机箱无灰尘。

③墙壁无乱涂乱画，无招贴，地面干净无痰迹，无纸屑杂物，清扫工具摆放整齐。

④教室内墙面及设施整洁，如灯具、开关及插座面板、门框、通风口、桌、椅、柜等家具等保持干净、无灰尘、无脚印等污渍。保持顶棚、墙壁及灯罩外壁无灰吊、******网、无昆虫尸体、无粘贴物等污物。

⑤门窗玻璃、窗框、窗台经常擦拭，无灰尘，无污渍，无水印，无粘贴物。

⑥展馆展示区保持无积灰，******厅干净，玻璃门清晰明亮，消防器材无灰尘，垃圾桶摆放规矩，表面无污迹，周围干净无污物杂物。

⑦室内公共垃圾桶及垃圾排放。

配标准垃圾分类垃圾桶，清洁光亮，无污迹，垃圾袋装无散落，每日随时清倒并送至校园垃圾站

会议室：

①保持地面无尘土、无污渍、无杂物、无水印，踢脚线洁净，无灰尘、无污渍、无水迹。

②保证桌椅表面无灰尘、无杂物、无污渍。

③保持木制及皮制家具表面光滑、色泽均匀、光亮，无灰尘、无污渍、无水印。

④保持门、框干净、光亮，无灰尘、无污渍、无水迹。

⑤墙壁、天花板、空调风孔，无灰吊、******网、无积灰、无脚印、无污渍。

⑥保持灯饰物干净、光亮，无灰尘、无污渍、无水迹。

⑦室内设施保持整齐、有序，******处。

⑧保持装饰物及横梁无积灰、******网。

卫生间：

①手台、洗手盆和镜子的表面无灰尘，无水痕，无污渍，水龙头和上水管表面光亮无污渍。

②地砖、壁砖、PVC棚顶，要求光亮无污渍，无水痕，无招贴，******网灰吊，地面无烟头，无纸屑，地角清洁干燥。

③卫生间隔板四面清洁无灰尘，无乱涂乱画，无招贴，******网灰吊。

④便池内外无水锈，无便迹，无异味，水箱和上水管干净无灰尘，课间人流量大时及时冲水。

⑤卫生间内垃圾桶和纸篓，做到表面干净，无灰尘，无污渍，排放垃圾及时，以免产生异味。

⑥门窗玻璃表面，经常擦拭，清洁明亮，无灰尘，无污痕，无涂写，无招贴。

⑦灯具，开关盒擦拭干净，无灰尘，无污渍。

⑧卫生间清扫工具摆放规矩，******处摆放，占用洗手池，蓄水池。

电梯间及轿厢：

①电梯外金属门、边框、开关操作屏，擦拭无灰尘，无污渍，无手印，无粘贴物，保持金属光感。

②电梯轿厢内四壁清洁，无灰尘，无字迹，无污渍，无手印，无小招贴，四角无灰吊，保持金属光感。

③灯箱和壁挂及时擦拭，无灰尘，缺失或损坏及时保修更换。

④地面和地毯，及时清扫、拖擦、吸尘，无尘土，无垃圾杂物，无痰迹，无口香糖胶痕。

（3）临时性工作任务

如遇学校有迎新、迎检、参观学习、毕业生离校、校庆和运动会等大型活动和冬季校园除雪，以及校爱卫会病媒生物防控、疾病防控、控烟时，******公司应随叫随到无条件配合服务保障，并不收任何费用（服务质量纳入考核）。

（4）楼内保洁人员要求

本部分配置人数146人，其中：保洁负责人2人；南校区76人；北校区68人。

2、******院保洁服务范围及质量要求

（1）服务范围：******

（2）服务内容及质量标准：

①人行道地面目测无杂物、无烟头，无过多积水、积冰，无明显污渍、泥沙，路面及路面外沿、外侧无杂草，春季无落花、秋季无落叶。

②如路面有油污应及时用清洁剂清理，用铲刀或刀片清除路面、人行道上的顽固污渍、口香糖等，泥土过多时，应用水冲洗路面。

③路面、人行道、树坑的垃圾、杂草、烟头应及时清理。

④绿化带、花坛内垃圾、烟头等应及时清理，花坛外表面洁净无污渍、杂草等。绿化带草坪内无白色垃圾、胶袋、纸屑、烟头等杂物。

⑤各楼天井内保持干净，无垃圾，烟头、纸屑、杂物等。

⑥各建筑物外墙、路灯、路牌、雕塑等公共部位无污渍，无招贴。

⑦人工湖水面，无漂浮污物垃圾，假山，树林，绿化小品，广场内无明显纸屑、树叶、垃圾胶袋等杂物。

⑧地下通道长廊，水刷石台阶清扫干净，无污迹，无痰迹，无口香糖胶痕，扶手栏杆擦拭干净金属光感，通道理石地面清扫、拖擦，无污迹，无痰迹，无杂物，保持理石砖光洁干净，两侧宣传栏及配套设施、设备擦试干净整洁。

⑨所有垃圾应装袋、封口后用车运送至指定地点。

⑩垃圾站内保持清洁、垃圾袋包装整齐、无破损外露、运送及时无积存，无二次污染。

⑪配标准垃圾分类垃圾箱，保持表面干净，无积水，无污迹、油迹、四周无散落垃圾（冬季无积雪、积冰）；每日垃圾随时排放干净。每月擦拭路两侧垃圾箱（桶）、路灯，擦拭时间：**月至**月。

⑫重大活动期间增加保洁频次，活动前期确保卫生质量，活动期间加强保洁频次和垃圾清倒频次。

⑬极端天气（雨、雪天气）及时组织相关人员及时清扫积水、积雪，确保路面畅通。

⑭负责校园硬覆盖区域的冬季除雪，雪停24小时内清除校园主路、生活区、办公楼广场、******处积雪，露出马路边石。

（3）临时性工作任务

如遇学校有迎新、迎检、参观学习、毕业生离校、校庆和运动会等大型活动和冬季校园除雪，以及校爱卫会病媒生物防控、疾病防控、控烟时，******公司应随叫随到无条件配合服务保障，并不收任何费用（服务质量纳入考核）。

（4）******院保洁人员要求

本部分配置人数29人，其中：北校区15人、南校区14人。

（二）绿化养护管理部分服务需求

1.绿化养护服务范围：******

2.绿化养护内容及质量要求：按照DBT21  ****-****辽宁省园林绿化养护管理标准（二级）

（1）乔灌树木：灌木乔木生长良好，树冠丰满，枯死树率小于3%，无萌蘖，无倒伏树木，树体无悬挂物、附着物；无病枝、枯枝、弱枝。适时修剪、整型、除芽、摘心。灌木无枯死株，修剪及时合理；绿篱无明显缺株断条，绿篱下无杂草，绿篱及整形树木修剪及时，整齐美观；垂直绿化植物生长旺盛，整齐美观。

①修剪：先开花后发叶的种类，将老枝重剪，促进发生强壮枝条；花开于当年新梢的种类，除早春重剪老枝外，在花开后将新梢修剪；观赏枝条及观叶的种类，在秋季进行修剪，使冬枝发挥观赏作用。

②整枝：对病枝、枯枝、弱枝及时整理。

③防治病虫害：每年常规防治春秋各一次，在病虫害发生时随时防治。

④施肥：根据绿地土壤肥力、生理需肥特点、绿地景观需求等情况，每年校园至少需要施肥量3吨有机无机复合肥。

⑤适时浇水、除杂草。

⑥涂白：每年秋季乔木涂白一次。

（2）草坪（地被）：要求生长高度均匀，覆盖度大，无裸露地面。无杂草，无病虫害，色泽正常，绿期长，维持良好的营养水平。草坪和地被植物生长良好，覆盖率95%以上。草坪纯度90%以上，高度低于15cm；自然草地的高度低于20cm。

①修剪：当草坪生长到7公分以上时进行修剪，高度低于15公分，自然草坪高度低于20公分。

②防治病虫害：每年常规防治二次，在病虫害发生时随时防治。

③施肥：根据绿地土壤肥力、生理需肥特点、绿地景观需求等情况，合理施肥。

④浇水：根据需要及时浇灌。

⑤除杂：本着除早、除少、除净的原则，及时清除杂草，并及时将除掉的杂草运走。同时及时清除草坪内的残枝落叶。

⑥打孔：根据土壤板结情况适时打孔。

⑦疏草：根据实际情况适时疏草。

（3）灌木花卉小品：栽摆及时，生长旺盛，花繁叶茂，无明显缺株，无枯死株，无明显残花败叶，无杂草。

①要求及时修剪、浇水、除杂、打药，及时清摘开败的老花残枝、败叶。

②及时清理小品中的垃圾、杂物。

③及时防治病虫害，保持花卉小品内无病虫害，每年常规防治打药二次，病虫害发现及时防治。

（4）自然草地：

①及时修剪，自然草地的高度不高于20cm。

②及时清理绿地内的各种砖瓦石块，并排放到学校指定地点。

③防治病虫害每年常规防治打药二次，病虫害发现及时防治。

（5）卫生要求：

①绿地内没有垃圾残土。

②秋冬季要及时清理绿地内落叶。

③绿化养护过程中清理出来的垃圾杂物、树枝、砖瓦石块和落叶要保证24小时内及时清运出学校，产生的费用包含在投标价格中。

3.临时性工作任务

如遇学校有迎新、迎检、参观学习、毕业生离校、校庆和运动会等大型活动和冬季校园除雪，以及校爱卫会病媒生物防控、疾病防控、控烟时，******公司应随叫随到无条件配合服务保障，并不收任何费用（服务质量纳入考核）。

4.绿化养护人员要求

本部分配置人数14人，其中：绿化负责人1人，绿化养护人员13人（要求绿化技术养护人员不少于6人）。

（三）楼宇管理部分服务需求

1.楼宇管理服务范围：******

北校区：01教学楼（B01）、02教学楼（B02）、五三楼（B03）、机械实习基地（B05）、五二楼（B06）、理工综合楼（B07）、图书馆（B10）、外教公寓（B10舍）、科技楼（B08）、办公楼（B04）。******中心、******中心、******网球场、留学生公寓(G10)、外教公寓(G10)、沈大科技园(B8)、******中心(B13)、浴池（北）区域、******院体育馆、文体馆（B13）、******厅（B02）。

南校区：外文楼（N03）、音乐楼（N06）、美术楼（N04）、**号教学楼（N07）、******院（N09）、**号教学楼（N10）、******院（N11）、******中心（N05）、文综楼（N01）、南校区图书馆（N08）、南校区活动室、南校区艺术团、******院体育馆、 武术馆(N25)。

2.楼宇管理内容及质量要求：

（1）负责楼宇内部的门值、巡逻、公共秩序维护和安全管理等。按照采购人要求安排值班人员值班，实行 24 小时值班和巡逻制度，定点定时巡逻，制定合理巡逻路线。

（2）负责对房屋、楼内公共设施、上下水系统、供电设施等部位日常巡检，发现问题及时报修。

（3）负责楼宇内人员出入管理、大件物品出入登记、对外来人员进行盘查、登记，检查随身物品，防止危险品进入、防止偷盗行为的发生。

（4）维护教学楼正常的上课秩序，******院审批的课表进行楼宇教学管理。

（5）负责教室开放、教室内教学及照明家具等设施设备检查及报修、大件物品出入登记、日常巡查、失物登记。

（6）熟悉掌握责任区域防火、防盗设施配备情况，并进行检查做好登记。

（7）夜间建筑物关闭后巡逻时要负责关闭门窗、关灯、关电源，检查水电无异常情况并确定无闲杂人员滞留。

（8）负责做好各楼层安全巡逻，劝止违反公共安全秩序的行为，防止发生偷盗、斗殴及人为破坏事件。

（9）******处置，发现问题、异常情况应及时向有关负责人报告

（10）负责责任区域门前共享单车、电动车及机动车的管理，不得出现乱停乱放现象。

（11）对于教学单位、学生社团使用教室举办讲座等活动，经相关部门批准后给予配合，及时安排。

（12）有完备的《楼宇管理应急工作预案》,并报采购人备案；如遇突发事件或突发检查时，无条件积极配合校方，随叫随到。

3.临时性工作任务

如遇学校有迎新、迎检、参观学习、毕业生离校、校庆和运动会等大型活动和冬季校园除雪，以及校爱卫会病媒生物防控、疾病防控、控烟时，******公司应随叫随到无条件配合服务保障，并不收任何费用（服务质量纳入考核）。

4.楼宇管理人员要求

本部分配置人数48人，其中：楼宇管理负责人1人，楼宇管理员47人。

（1）楼宇管理人员要统一着装，态度热情，语言文明、规范，做到礼貌待人、遵章守约、举止大方、处事得当；

（2）值夜班人员应为男性，年龄60周岁以下。

（3）楼宇管理人员经岗前培训后方可上岗，岗位培训每月不得少于1次，并要有相关培训内容记录。培训内容为：法律法规、专业技能、实践操作。

5.二次加压水泵房和开水房管理人员要求

本部分配置人数10人。

（1）从业人员身体健康，无精神病史。坚守工作岗位，不漏岗，确保供水安全。

（2）按时间要求供水，禁止工作时间做私事，如会客、带小孩、洗衣服等。

（3）每日交接班时，必须检查蓄水池和水泵房一次，发现问题及时报告，并积极配合修理人员进行抢修，一天两次余氯检验并做好记录，熟练掌握泵房内各设备的技术操作要领。

（4）值班人员负责整个系统的电器、泵、阀门等机械电器设备的养护和维修工作（水泵必须每周加油一次）。

（5）控制管道的各种主要阀门，每月必须加油一次，开关一次，以保证水门开闭灵活，次要阀门每季度开关一次，加一次油。

（6）值班人员必须做好交接班工作，记好交接班日记，严禁私自停水，如有特殊情况需要停水时，必须经学校批准，并向主要用水部门通报停水时间。

（7）水泵房24小时不许脱岗。

（8）非经批准，他人不得任意顶替岗位工作，******处罚。

（9）蓄水池人孔要加锁，严加看管，发现异常现象要及时报告。

（10）注意安全和防火，要严格执行油泵、水泵安全操作规程。

 6.场馆管理人员要求（音响灯光控制维护人员、中央空调运行维护人员）

本部分配置人数3人。

（1）按要求巡查养护维修设备，******处理并上报。

（2）保障场馆活动的正常进行。

7.日常维修人员要求

本部分配置人数11人。

（1）熟悉掌握学校所属设施情况。

（2）负责日常维修管理，保证维修随叫随到，随报随修，要经常巡视，尽快消除矛盾，解决问题。

（3）维修工作要主动，对重点部位、易损设施要定期检修维护。

（4）设置维修服务专用电话，保持通讯24小时畅通。

（5）维修工作要变被动为主动，督促维修人员主动登门服务，对重点部位、易损部件要定期检修更换。保持和维护各种设备良好运行。

8.办公楼专职会议服务

本部分配置人数2人。

（1）大专以上学历（投标时提供证书复印件），35周岁以下。

（2）身体健康，相貌端庄。

（3）需经专业培训，着装整洁、服务热情。

七、费用构成

1.物业管理费实行包干制，预算中的价格为含税价（以人民币为结算单位），包括员工工资及社会全额“五险”、每年实际发生的保洁绿化材料费、消耗费、扫保工具费、服装费、办公费、设备维修费、工会经费、税金及企业利润等各项费用，服务期内采购人不再额外支付其他费用。

2.******公司人员的基本工资应符合沈阳市有关最低基本工资标准的规定，岗位津贴参照沈阳市物业管理行业领域的相关规定执行。******公司必须合法用工，并为员工依法购买社会保险，每月需提供员工工资花名册（工资支付台账）备查。

注1：本章所有内容均为实质性要求，不得负偏离，******处理。

2：投标人应提交证明文件，证明其投标内容符合货物需求。证明文件符合投标人须知14.2的要求。