一、项目概况

（一）项目地理位置概况

******局办公楼位于锦州市松山新区凌南东里宝地城B区1-**号。

（二）服务范围

******局办公楼（面积6254平方米）提供物业服务，主要包括：

1.楼内部分：******局办公楼各楼层公共区域，******局长（含）以上领导办公室、各楼层卫生间、会议室、职工活动室、图书室等保洁服务。

2.楼外部分：******院、******院地面及地面附属构建物的清理和保持，停车位卫生清理，公共区域绿化维护修剪及树木落叶清理和冬季清雪除雪。

（三）服务内容

1.保洁人员根据工作需要每天早6：30-7：00前必须到岗、下午16：30离岗，法定假日需提前半天上岗。除做好工作时间每日保洁服务外，每周对办公楼内外卫生开展一次全面大扫除；每月对办公楼内所有灯具用具进行一次彻底大清理；每年对办公楼玻璃清理至少两次。

2.楼内外垃圾清运及控烟管理。

3.做好办公区内设施设备的日常运行保养维修。包括：全楼供水、供电、消防设备、空调、照明、门窗、桌椅等基本设施的维护和维修。

4.负责食堂管理及服务，制作早餐、午餐，每日对就餐区域和操作间的卫生清理、擦拭、保洁，以及各类装（设）备的清洗、维护、保养和餐具消毒服务，工作需要加餐时要提供服务保障。

5.负责会议期间的服务保障。

6.协助办公室做好办公楼的设施看管、维护及防火、防盗等工作。

7.门卫24小时值班值宿。

8.******局门前、******院停车场停车管理。

9.******局办公室交办的其他工作。

二、基础物业服务技术规范和要求

（一）卫生保洁服务

1.人员要求

（1）专业人员以中青年为主，身体健康，工作认真负责并定期接受培训。

（2）上岗时佩戴统一标志，按需求穿戴统一制服，仪容仪表规范整齐。

（3）文明工作，训练有素，语言规范，认真负责。

2.室内要求

（1）楼道地面、楼梯每日拖洗一次，巡回保洁，确保无积灰、污迹、垃圾、水。

（2）开关盒、表箱盖等，2米以下每日擦抹一次，无灰尘、污迹；2米以上每周一次，无灰尘、污迹。

（3）扶手、门，每日擦抹一次，无灰尘、污迹。

（4）天花板、公共楼道灯，无明显积灰、******网。

（5）卫生间至少每天拖洗一次，保持地面清洁，无杂物、无积水、无毛发、无异味，便池、水池下水道要畅通，每日巡回保洁，确保卫生间清洁。

（6）垃圾桶要每日清扫，做到清洁无污迹、无异味、无损坏。

3.室外要求

（1）办公楼门前、院内地面、花坛每日清扫一次，巡回保洁，无明显暴露垃圾、卫生死角。办公楼门前理石地面无痰迹、污迹。

（2）大门每月擦拭一次，无灰尘、

（3）雨搭和雨水沟，不定期清扫，要求无积水、无垃圾。

（4）工作纪律：保洁员在工作期间要接受甲方的领导和监督，遵守甲方有关规章制度。

（5）完成招标单位交办的一些临时工作。

（二）维修服务

1.人员要求

（1）专业人员以中青年为主，身体健康，有相应的专业证件，工作认真负责并定期接受培训。

（2）上岗时佩戴统一标志，按需求穿戴统一制服，仪容仪表规范整齐。

（3）文明工作，训练有素，语言规范，认真负责。

（4）维修人员必须持证上岗，严格执行操作安全规范，确保维护的管线路安全。

2.维修要求

（1）公共雨、污水管道保证畅通无堵，每年至少疏通一次。

（2）保证水管、水龙头正常使用，无滴漏现象。

（3）泵房、配电间、低压间、各电表箱、配电箱、中央空调机房及每层管线分线盒无积尘，接头无松动现象；每季度至少清洁一次；主要用电线路绝缘情况每半年测试一次，确保绝缘良好。

（4）总配电箱每年做好保养，无积尘，接头无松动现象。

（5）公共照明、指示灯具，开关要确保完好，院内照明灯、楼道灯、各房间内及会议室照明灯，亮灯率应达到100%。

（三）门卫服务

1.人员要求

（1）专业人员以中青年为主，身体健康，工作认真负责并定期接受培训。

（2）上岗时佩戴统一标志，按需求穿戴统一制服，仪容仪表规范整齐。

（3）政历清白，品行端正，文明工作，训练有素，语言规范，认真负责。

（4）熟悉工作业务，会正确使用相关安保设备，以保证业主的人身、财产、消防等方面的安全。

2.门卫要求

（1）门卫人员必须严格遵守服务单位各项规章制度,按照职责坚持门岗值勤，交接班要准时并做好交接班工作，加强日常巡视和监控，积极与公安部门配合，保证物业安全。

（2）对外来办事人员，需询问办理事项，查看相关证件，并进行人员登记、记录和引导，懂得礼仪知识，讲究文明礼貌。

（3）其它突发事件。严防刑事案件和治安事件的发生，******处理紧急情况和制止突发事件，维护工作秩序，确保正常办公。

（4）维护、保养、正确使用好值班室监控设备，杜绝非工作人员进入值班室，保证仪器和设备的安全，随时提供监控资料。

（5）定期对消防设备检查保养，做好记录，******处于良好状态，******处理并上报有关部门。

（6）服从服务单位管理，遇到重大活动，听从服务单位统一安排。

（四）食堂服务

1.食堂工作要求

（1）负责机关食堂早、午餐及临时用餐保障，每日要对就餐区和操作间的卫生清理、擦拭、以及设备的清洗和维护保养。

（2）员工要树立为工作人员全心全意服务的意识，遵守有关规章制度，努力做好本职工作。

（3）认真遵守《食品卫生法》的有关规定，按食品卫生要求和食品加工流程操作，作好餐饮工具的清洗、消毒，杜绝“病从口入”的现象。

（4）按规定时间供应饭菜，以确保机关工作的正常秩序。

（5）爱护食堂设备、设施。节约用水、用电、节约燃气。

（6）不断提高烹饪技术，做营养餐，量足、物美。

（7）服务领导，认真做好领导安排的临时任务。

2.食堂卫生安全要求

（1）为切实贯彻中华人民共和国《食品卫生法》，防止食物中毒或其他食源性事故的发生，确保机关工作人员的身体健康，结合实际，特制定以下制度：

（2）食堂环境要整体有序

a)采取有效措施，清除卫生死角，添设防蝇设施，消除老鼠、蟑螂、苍蝇和其它有害昆虫及其囊生条件。

b)******网，墙面无污迹，地面无灰尘。

c)按规定摆放所有设施，在使用方便的基础上，力求整齐美观。

（3）食堂设备要洁净无毒

a)各类设备在使用后都要擦抹干净，食品用具实行四过关：一洗二刷三冲四消毒。

b)冰柜、储物柜等大的存放设备定时擦洗消毒，餐盘等小的餐具用蒸气消毒。

c)砧板、刀具使用后也要消毒再存放好。

（4）从业人员要健康卫生

a)所有食堂人员均要持健康证上岗。

b)从业人员临时出现有碍于食品卫生的疾病时，应立即脱离工作岗位，待查明原因并治愈后方可重新上岗。

c)从业人员具有良好的个人卫生习惯，工作期间要穿戴好清洁的工作衣帽，并做到“四勤、”（勤洗手剪指甲，勤洗澡，理发，勤洗衣服，勤换工作服），“两不”（不戴首饰、不抽烟喝酒）。

（5）食品卫生要确保安全

a)严格把好采购关。拒进过期、变质、有毒及其它不符合卫生标准和要求的食品。

b)清洗食品一定要彻底，并分池清洗，分框摆放。

c)加工时用具要消毒。

d)加工食品必须做到熟透，******中心温度不低于70摄氏度。

e)存放时生、熟及半成品食物均应分盆、分柜。

f)所有餐具要消毒。

（6）管理监督要严格有力

a)食堂负责人负责对食堂的卫生安全管理、监督。

b)严禁非食堂人员随意进入食堂。

c)定时对食堂职工进行职业道德和法制教育，并安排一定时间进行食品卫生知识的培训。

3.食堂职工个人卫生要求

（1）应作好健康检查，取得健康证明后方可上岗。

（2）养成良好的个人卫生习惯，坚持“四勤”。

（3）工作前、处理食品原料后及便后均用肥皂和流动水洗手，接触直接入口食品前先洗手消毒。

（4）在操作间内必须穿戴清洁的工作衣帽，并把头发置于帽内，分装食品时须戴好口罩。

（5）不得在食品加工和销售间内吸烟，不留长指甲，不涂指甲油，不戴戒指。

（6）在离开食堂或进入厕所前必须脱下工作衣帽，在外出回来时必须洗手穿戴工作衣帽方可进入食堂操作间。

（7）不得面对食品打喷嚏、咳嗽及其他妨碍食品卫生的行为。

（8）患有皮炎及痢疾、肝病等传染性疾病，不得上岗操作。

4.餐饮具消毒卫生要求

（1）餐饮具洗刷消毒要以“一刮二洗三冲四消毒五保洁”的程序操作。

（2）餐饮具使用前必须洗净、消毒、符合国家有关卫生标准，未经消毒的餐饮具严禁使用。

（3）洗刷餐饮具必须有专用水池，不得与清洗蔬菜、肉类等其他水池混用。

（4）洗涤、消毒餐饮具所使用的洗涤剂、消毒剂必须符合食品洗涤剂、消毒剂的卫生标准和要求。

（5）消毒后的消毒餐饮具必须储存在餐具专用保洁柜内备用。

（6）已消毒和未消毒的餐饮具应分开存放，并在餐饮具储存柜上有明显标记。

（7）餐饮具保洁柜应每天清洗消毒，保持洁净。

（8）餐饮具消毒按照有关消毒方法进行操作。

三、物业人员配备要求

1.机关物业保障工作共需服务人员16名。办公楼部分9人，分别为：保洁员4人、保安（24小时）3人、修理工（水暖工）1人、电工1人（高压电工证）；机关食堂部分7人，分别为：厨师2人、主食1人、配菜1人、******厅服务员2人、后勤打杂1人。

2.服务人员女性不大于55岁，男性不大于60岁，并且身体健康、无传染性疾病、无刑事违法犯罪记录，要求持证上岗。

3.供应商不得擅自调换服务人员，如遇特殊情况应提前一个月向采购人提出，年内人员更换率不高于总人数的10%（因服务质量原因由采购人提出更换的不计入其中）。

4.合法用工人员的上岗证、培训证、劳动用工合同，须于供应商确定成交后一周内及时备案给采购人。

5.合法用工人员的工资标准不低于最近一期全市最低工资标准水平，同时为合法用工交纳保险，相关证明逐月提供给采购人备案。如有虚假，采购人有权取消其服务资格。

6.如遇重大接待、会议任务服务及团体活动时，做好办公室领导交办的相应工作。

四、物业管理服务应达到的各项指标

1.杜绝火灾责任事故，杜绝刑事案件；

2.环境卫生、清洁率不低于99%；

3.消防设备完好率100%；

4.智能化系统运行正常率不低于98%；