主要服务内容（包括但不限于以下内容）

1、项目公寓招租服务，包括但不限于租赁宣传、租赁信息管理、带客看房及标准合同签订、提供房屋入住腾退、卫生、维修，******处理租户报修回复、跟踪等与房屋管理相关的服务工作。

2.安保服务（项目范围内的安保服务）。

3、保洁服务（项目范围内的保洁服务）。

4、项目范围内的绿化养护、防鼠、防蚁等服务（质保期满之后的绿化维护）。

5、设施设备管理（包含但不限于电梯、消防、供电、给排水、强弱电等维保（含年检）等专业服务）。

6、维修管理（区域室内室外的维修管理，报修、跟踪、验收、以及住宅内家俱、******公司执行）

7、租户的物业费、水费、电费由乙方负责催收，按甲方要求缴纳至指定账户；(乙方自用水电费自行负责，甲方概不承担任何费用）。

8、协助甲方租金催收（包含租金催收、票据送达、到款的跟踪等工作）。

9、安全管理（主要为安全管理员职责相关的安全管理及应急救援管理）。

10、领导交代的其他临时性的工作。

详见采购需求

（一）招租服务

1.范围：******8栋公寓，共计1674套，建筑面积90282.28㎡。

2.内容：******做好公寓租赁宣传、租赁信息管理、带客看房及标准合同签订、提供房屋入住腾退、卫生、维修等服务，******处理租户报修回复、跟踪等与房屋管理相关工作。做好租户管理及租赁台账管理并及时向甲方反馈房屋租赁情况。

3.质量要求：招租专员不少于2人。招租服务分3次考核。依据考核结果支付招租服务费，招租服务费上限价为37万元。详见下表：

注：①合同签订后或服务单位进场后第1-**月为市场开拓期，不纳入考核范围。

②第4-**月或第**-**个月未达到考核目标，甲方可以书面通知方式终止后续招租和物业服务，并解除合同，结算物业服务费时扣除当年物业费40万元，不再向服务单位支付合同约定的后续招租和物业服务费用。

③公寓出租率计算以月为基准取均值，如第4-**月出租率，每月月末进行出租率统计，（**月出租率+**月出租率+...+**月出租率）/9=公寓出租率。考核时间段出租率未达到或超过考核目标的，按对应区间支付招租服务费，如中标价为37万元，第**-**个月公寓出租率超过50%但未达到70%，支付公寓招租服务费29.6万元；第**-**个月公寓出租率超过70%但未达到90%，支付公寓招租服务费33.3万元；第**-**个月公寓出租率达到或超过90%，支付公寓招租服务费37万元。公寓出租率＜50%，无招租服务费。

④招租专员先行进场开展招租工作。

⑤服务单位须提供资产运维管理软件系统服务，实现智能化管理。

（二）物业服务

1、安全保卫管理

（1）范围：物业（含住宅类和非住宅类）管理范围内的整个区域。

（2）内容：做好物业服务范围内人员、财产的保护与防火防盗。在各个小区出入口设值班岗，对来访人员进行检查登记，做好小区安全监控；大门口人员、车辆进出管理；楼宇值班管理；小区安全巡逻。协助配合公安机关，做好小区的安全防范，维护小区的公共安全和秩序。

(3)质量要求：

大门口值班人员24小时在岗，值班期间不得睡觉;临时来访人员须登记和电话联系;安保人员应文明执勤，多用文明用语，尽量避免激化矛盾;小区有关车辆凭证进出，临时来访车辆需登记和电话联系，并要求车辆在小区内低速行驶。物资出门必须持有出门证方可放行。管理好带车位锁的固定停车位，除规定的车辆以外，无其他车辆占用;小区值班人员需24小时在岗，负责小区内的安全保卫工作，夜间及时巡逻，******处并汇报;******处理、及时上报有关部门;组织安保人员定时在小区内巡逻，维护小区正常、和谐的生活环境，及时制止小区内不正常的纠纷、吵闹和噪声，确保正常的休息不受干扰，如发生冲突及时制止并上报。

(4)安全监控的记录及要求：

①值班记录要求：24小时值班，每班有记录，定期检查，保留存档，文字记录存档一年，监控记录存档3个月以上。

②服务标准：正确使用监控设备，保证各监控部位的参数设置符合要求，并能够对整个系统进行必要的日常维护。

(5)对保安人员素质的要求

①退伍军人或保安专业学校毕业人员优先聘用；品貌端正，品行优良，无犯罪记录；工作认真负责，能吃苦耐劳，身体健康，由户口所在地派出所出具证明；年龄50岁以下，身高1.68米以上。

②具备保安培训合格证或退伍证(投标文件中附证书扫描件加盖公章)。

2、卫生管理

（1）范围：******物业（含住宅类和非住宅类）管理总范围区域内。

（2）内容：******为该项目范围内所有建筑群体、设施设备、园林绿化、道路停车等的管理、维护、维修以及正常运转所必须确保的安全保卫、秩序维护、日常卫生保洁、垃圾清运、管道清掏等。

(3)质量要求：按专业化的要求配置管理服务人员。

①保洁服务周到，工作人员着装统一，仪表整洁，讲礼貌，有素养。

②责任明确，有详尽的卫生保洁标准和管理措施。

③垃圾清扫及收集：及时做好入住前和退租后各项设施物品核验检查及卫生清扫（要求：房屋整洁，地面干净，门窗基本无灰尘）；及时清扫人才公寓公共区域的垃圾；协助做好其他相关管理工作。各楼栋走廊、楼梯、公共卫生间、公共洗漱间等公共部位每天清扫2次以上，拖洗1次，并全天保持整洁。做到地面无积水、无污垢、无痰迹、无纸屑、无瓜果皮壳；公共卫生间、公共洗漱间无异味、无积水、无污垢；墙面保持整洁，无污迹、无乱悬挂、无乱张贴等现象。物业范围内垃圾站要求做到及时清扫、收集；日产日清、密封存放，无乱堆、乱倒、乱放现象，垃圾收集和清运至小区内甲方指定地点。④清洁用品、用具（如铁揪、扫帚、垃圾筒、废纸筒、茶叶篓等）及日耗品由乙方购置并承担费用。

⑤遇有冰雪天气，要及时清扫屋顶、地面及主要交通要道的积雪。

（4）保洁服务人员条件

①品行优良，身体健康，责任心强，能吃苦耐劳。

②身高：男1.60米以上，女1.55米以上。

③年龄：55岁以下。

3、  园林绿化维护

（1）范围：******

（2）内容：******

（3）质量要求：

①有园林绿化管理制度和养护措施；

②负责区域内各类树种、苗木、草皮的维护、修补。花草树木生长正常；无病虫害、无枯黄叶、无黄土祼露、无枯枝死杈、无病虫害现象；修剪及时，缺苗补苗，养护得当。

③绿地管理和养护措施落实，无破坏、践踏及随意占用现象，保证绿化完好率95%，草坪纯度98%；

④做好病媒防治工作。每年春季和夏季做好集中药物杀灭工作，确保小区少蚊虫、无蟑螂、无鼠患；

⑤对极端天气气候（冰灾、旱涝等自然灾害），应早准备、早预防，不能出现树木冻死、枯死现象。

4、消防系统维护

（1）范围：******

（2）内容：******

（3）质量要求：

①建立消防管理制度，******处理预案；

②确定重点防火部位，消防系统控制室实行24小时值班制度，值班人员须经专业培训，******处置；

③设消防专业技术人员1名，有消防专业技术上岗证，熟悉消防设施设备维护管理使用，负责对消防设施日常巡视，建立登记制度，发现隐患及时排除，确保无火灾发生；

④定期对消防系统和设施设备进行维护、检修，保证系统灵敏有效。

⑤对封闭通道、走廊等部位，按消防相关要求，放置手提灭火器。

⑥对消防用蓄水池，每月巡检一次，防止异物（树叶等）堵塞管道，巡检后将盖板盖好，防止发生安全事故。

5、 房屋日常养护维修

（1）范围：******

（2）内容：******

①地面:散水起沙、空鼓的修补；踢脚线块料面层松动、脱落的修补（不超过5平方米）。

②内、外墙：空鼓、开裂、露筋的修补以及墙砖松动、脱落，翘边、脱落的维修维护。

③顶棚：空鼓、开裂、起泡、翘边的修补。

④门窗：门窗框松动、开启不灵活、脱榫、开焊、五金件（含锁具）缺损的更换修理；窗纱、玻璃破损、油漆剥落的维修。

⑤屋顶：清扫垃圾，清除杂物（每周检查清扫一次），防漏维修，确保雨雪水流动畅通，维护顶部设施（边沟、女儿墙、落水管等）。

（3）服务要求：确保房屋建筑体的完好等级，保证正常使用；及时完成各项零星维修任务，零修合格率100%，一般维修任务不超过24小时。

6、给排水系统维护

（1）范围：******

（2）内容：******

①给水系统管道锈蚀脱皮及时清理干净，******处理。

②给排水系统的截门、控制阀、水咀的失效、损坏的修理更换。

③给水系统故障急修、公共卫生设备配件的失效、损坏、残缺的维修、更换。

④加压水泵、电机的维保、刷漆；对运行状况做到经常检测。绝缘阻值应大于0.5MΩ。

⑤排污管道堵塞及时维修，保证畅通，检查并定期清掏。

（3）质量要求：

①加强日常检查巡视，保证给排水系统正常运行使用；

②建立正常供水管理制度，水箱保持清洁卫生并定期消毒，保证水质符合国家标准；

③防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常维护和定期检修；定期对水泵房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁；

④定期对排水管道进行清通、养护及除垢，保证室内外排水系统通畅；

⑤及时发现并排除故障，零星维修合格率100%，故障排除不过夜；做好节约用水工作。

7、 供电系统维护

（1）范围：******

（2）内容：******

①每天对供电设备设施照明系统巡视检查，******处理解决。

②每月对供电设备内的接线箱、控制柜、自动开关、熔断器、漏电保护器、接线端子等原件吹尘、清扫、紧固、温度检测并做好记录。

③照明系统的光源、开关、控制器、插座工作正常、灵敏度有效、绝缘地接有效、线序排列整齐、编号清晰正确。

④对失效、坏损的照明系统及时更换。

⑤避雷系统每年遥测一次。

⑥低压柜、控制柜、配电箱等控制元件的失效、坏损更换。

（3）质量要求：

①对供电范围内的电气设备定期巡视维护和重点检测，建立各项设备档案，做到安全、合理、节约用电；

②建立严格的送配电运行制度、电气维修制度，供电运行和维修人员必须持证上岗；

③建立24小时运行维修值班制度，及时发现解决排除故障，零星维修合格率100%；

④加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路、开关要保证完好，确保用电安全。

8、  其它项目

（1）白蚁防治：供应商应与白蚁防治站建立常规联系，每年定期对物管范围内建筑物及园林绿化地进行白蚁防治工作，费用由乙方承担。

（2）消防灭火器：供应商每三年采购一次干粉灭火器（4公斤），采购前应将采购方案报采购方审定，按照灭火器行业管理规范进行管理。

（3）******公司管理的其它事项。

实施地点：采购人指定地点。

服务期限：三年。

人员配备情况

注：1.公寓出租率＜50%，设定最低配置人员标准为25人，其中招租专员不少于2人；公寓出租率≥50%，人员配置标准为28人，其中招租专员不少于2人。

详见采购需求

2．结算方法：

2.1付款人：******公司

2.2付款方式：合同签订后正式提供服务之日起计物业服务费。物业服务费按季度付款。

2.2.1 （1）公寓出租率＜50%，物业服务费按物业服务费中标价的80%进行结算；50%≤公寓出租率＜70%，物业服务费按物业服务费中标价的90%进行结算；公寓出租率≥70%，物业服务费按物业服务费中标价结算。

（2）在第(1)条基础上，采购方每月对物业服务进行考核（见附件），季度物业服务考核结果取三个月考核分值的均值。季度考核结果为90（含）-100分的，支付应付费用的100%； 75（含）-90分的，支付应付费用的80%；75分以下，支付应付费用的70%；连续两个季度75分以下的，采购方有权解除服务合同。

合同价款采取银行转账方式支付，甲方于每季度届满后次月依据公寓出租率所在区间向乙方支付上季度物业服务费。季度物业费=物业服务费总额（中标报价）÷36个月*3*80%/90%/100%（依据出租率考核结果确定比例）*70%/80%/100%(依据物业服务考核结果确定比例）。乙方须开出有效凭证（票据须是甲方所在地税务机关开具），并出具由甲方签发的考核结果，由甲方在扣减考核款后按合同结算转账（若遇休息日、法定节假日或招标人财务封账，则付款时间顺延）。

2.2.2招租服务费于次年第一个月依据招租服务考核结果进行支付。

2.2.3本合同所指的物业管理费和招租服务费是指乙方根据采购文件要求所投报的成交价。

3. 费用包含（包括但不限于以下费用）：

3.1人工的全部费用（包含基本工资、日常加班工资、节假日加班工资、各种津贴、奖金，防暑降温费、福利、特殊工种体检费、保险费用、公司管理费及利润、税金等费用。）

3.2所有项目的能耗管理，物业自用（办公及生活）水电等包干。

3.3维修费用（1）单件或单项材料或配件费用400元（含）以内且质保期之外的室外公共区域维修全包干；（2）单件或单项材料或配件费用400元以上的其他维修，向采购方打报告，经核实批准后，可由采购方进行材料或配件采购，******公司维修后采购方支付，工作由乙方负责。（4）******公司、人员维护保养不到位导致的损失，采购方有权对乙方进行追责，乙方限时维护保养整改到位。

3.4绿化、消防、电梯维保（含年检）、垃圾收集至甲方指定地点等设施设备维保费用包干。

3.******公司办公费、日常易耗品费用包干。

备注：

（1）包干：指与该项服务相关的设计、前期、人工、实施、材料、质保金、保险、税费等全过程相关费的费用。

（2）采购方只负责支付单件或单项材料或配件费用400元以上的质保期外的维修改造费用。

4.投标人在投标前，如需踏勘现场，有关费用自理，踏勘期间发生的意外自负。