包 组 号：01

包组名称：******项目

包组预算：******.06元

一、项目基本情况

1.  服务地址：****** 16 号（于洪区三和大厦）。

2.  建筑面积：10541 平方米。

3.  服务时限：本项目采用 1+1 模式，合同满一年后，经甲方考核合格，甲乙双方自动续约 。

二、物业委托管理事项及服务要求

1.  物业服务总体要求

1.1  管理规范有序，服务周到热情，从业人员能熟练掌握项目的基本情况。

1.2  ******处理一般突发事情，胜任本职工作。

1.3  保洁人员做到环境卫生洁净，清扫及时，门窗地面整洁。

1.4  工程维运人员能做到设备良好养护运行，工作符合标准，及时完成日常小修杂修工作。

1.5  劳保用品齐全，选用正规品牌。

4. 工程设施、设备的运行与维修

2.1  空调系统、电梯系统、消防系统、高、低压配电系统的日常维护由中标人负责。专业保养工作必须由有资质人员进行，物业中标人负责协助采购及监督设备维护中标人实施维护保养标准。

（1）  空调设备保养，******公司定期保养。保证设备正常运行， 故障以提前预防维护为主，对已经出现的故障根据具体情况，******处理完成。******处理和主机检查情况应逐月向甲方提供书面报告。保障冷却、冷冻、循环水达到规定指标。

（2）  ******中心安排专业专职人员管理，24 小时值班，持证上岗，经常巡视检查消防系统设备和设施，发现问题及时检修。保障设备完好，运行正常。每月需向甲方提供消防检查汇总。******处于完好，有效状态，并符合沈阳市消防部门对消防系统的所有规范要求。

（3）  电梯配备有专业人员保养，保养人员持有上岗证。建立严密的安全运行和维修保养制度，各梯的运行保养情况做好记录。同时按照有关部门规定按时做好电梯年检工作。电梯的年检费由采购单位支付。

（4）  电工必须持有上岗证。配电机房须安排人员 24 小时值班。每年需配合甲方接受供电部门检验。

关于管理：

1.  上述各设备专业需按季度（或月）提前制定维护及工作计划报甲方审核，并应

于次月 5 号前，向甲方报送上月各专业工作汇总资料（包括耗材清单及工作执行情况）。

2.  及时提出配件更换申请（甲方承担费用的配件），******处理不当而导致损失扩大，扩大部分的损失，经甲方确认后，******公司承担。

3.  制定各类紧急情况或各专业突发事件的应急预案，要求具有可操作性，出现突发事故，严格按照预案执行。

4.  ******公司进场后，要求尽快熟悉设备，并制定对各专业设备的操作流程，任何人员均应严格按照规程操作。如果违反规程操作，导致后果，******公司承担相应责任。

5.  处理、协调好涉及办公楼物业管理相关职能部门的工作关系，******局，消防局、市政道路、******局及其他相关部门。

2.2  ******公司承包之维修、保养项目，要制定使用运行制度，定人、定时开、关设备，******公司维修、保养，防止安全事故发生。

2.3  中标人要配置熟练、专职、有上岗证及资格证的专业工程技术人员对物业各项设施、设备进行维修、养护。

2.4  根据沈阳市消防管理部门的有关要求和规定，中标人要制定详细的消防管理制度、培训计划、实施方案(包括演练方案)，并设置相应的管理机构。******中心安排专业专职人员管理，24 小时值班，持证上岗，经常巡视检查消防系统设备和设施，发现问题及时检修。保障设备完好，运行正常。

2.5  房屋管理养护范围：******(包括基础、梁、柱、板、屋顶等)， 房屋的抗震结构部位(包括构造柱、梁、墙等)，房屋的内、外墙面、围墙、楼梯间、走廊通道、设备机房、******厅、门窗、屋面和地下室等。

2.6  房屋与公共设施管理养护要求：

（1）  制定房屋与公共设施管理养护制度和计划，坚持日常检查和定期检查相结合、计划性维护保养和及时维修相结合；

（2）  严格执行建设部颁布的房屋修缮管理标准，保证施工质量；

（3）  严格制定维修养护工作时间，确保在不影响用户办公的前提下开展维修养护工作，并确保人员和财产安全；

（4）  确保房屋及公共设施维修养护实施过程中使用材料符合环保要求。

2.7  供配电系统管理养护要求：

（1）  制定供配电系统管理养护制度和计划，定期对供配电系统范围内的电气设备包括高、低压配电柜、柴油发电机组、公共照明智能控制系统等进行检查、检测和维护，建立各项设备档案，确保供配电系统 24 小时正常、安全运行；

（2）  建立 24 小时维修值班制度，及时排除故障，维修合格率 100%；

（3）  加强对大楼内外所有照明灯具、线路、开关的日常维护检修，确保正常、安全使用；

（4）  制定切实可行节电管理制度，有明显节能成果；

（5）  确保市政停电情况下发电机组在 15 秒钟内运转供电，功率因数达 0.95 以上；

（6）  管理和维护好避雷设施；

2.8  给排水系统管理养护要求：

 

（1）  制定并严格落实供水、用水管理制度和给排水系统设备维修保养制度，加强******网、水泵、水箱、水池、化粪池、水井、阀门等的日常检查、保养、维修、清洁和清通工作，确保给排水系统 24 小时正常、安全运行；

（2）  建立 24 小时维修值班制度，及时发现和排除故障，维修合格率 100%；

（3）  每年对生活水池进行清洗消毒，******处理，确保生活饮用水符合国家规定的标准和要求；确保消防水池的用水安全，符合相关标准。

2.9  空调系统（含分体空调）管理养护要求：

（1）  制定并严格执行空调运行管理制度、安全操作规程和空调系统设备维修保养制度，******公司定期对空调系统范围内的设备设施包括冷水机组、冷却塔、水泵、风机盘管、新风机柜、阀类、控制系统、******处理系统、分体空调机、中央空调运行智能控制系统等进行检查、检修和保养，确保空调系统安全运行、正常使用；

（2）  建立空调设备档案，做好各项运行和维修保养记录；

（3）  制定切实可行节能运行制度，有明显节能降耗成果；

2.10  消防系统管理养护要求：

（1）  制定并严格执行消防管理制度，******公司对消防系统设备维修保养，******中心、报警系统、应急广播和对讲电话、防排烟风机、气体灭火系统、******网、消防泵、喷淋泵、******网、各类阀门、疏散指示牌等的日常检查、检测、检修和保养；

（2）  及时发现并协助排除设施设备故障，维修合格率 100%；

（3）  落实区域消防安全责任人、义务消防人员，加强消防日常检查，制定突发性火灾等应急预案，设立消防疏散示意图，保证紧急疏散通道通畅，确保无消防安全隐患，火灾发生率为“零”；

2.11  电梯系统管理养护要求：

（1）  制定并严格执行电梯运行管理制度、安全操作规程和电梯系统设备维修保养制度，******公司定时、定期对电梯系统各项设施设备进行检查、检测、检修和保养；

（2）  设立 24 小时报修电话或对讲机值守制度，及时发现并协助排除设施设备故障，******处理电梯事故，维修质量合格率 100%；

（3）  协助对电梯进行年度定期检验，办理安全运行证；

（4）  做好各项运行和维修保养记录；

（5）  制定切实可行节能运行管理措施，有明显节能降耗成果；

（6）  ******局电梯使用品牌授权认可的维修保养单位。

3.  公共秩序维护管理

3.1  安全保卫

3.1.1  范围为三和大厦内部及北门外出口。

3.1.2  组织一支思想素质高、业务能力强的保安队伍，执行严格的纪律和岗位责任制，在物、技防设施完善的情况下确保办公楼安全、有序。

3.1.3  由采购人与中标人共同确定值勤岗位、值勤时间、岗位职责等，确保万无一失。

3.1.4  对与采购人协商确认采取针对性措施，加强对办公区域、保密室、设备机房、停车场等重点部位的安全防范。

3.1.5  重要出入口实行 24 小时值班和监控。整个区域做到 24 小时有安全护卫人员巡查。

3.1.6  确保无重大火灾、刑事案件和交通事故发生。

3.1.7  设立防火工作专项小组，全力配合相关部门做好防火工作；负责大楼所有门窗、照明、公用电器设备等的开、关，及时发现和排除各种安全隐患。

3.1.8  ******处理预案，必要时及时报警并报告采购人，防止事态进一步恶化，协助保护现场。

3.1.9  负责监控室的管理与使用。

3.1.10  其它与安全保卫有关事项。4、卫生保洁

4.1  清洁卫生

4.1.1  范围包括整个办公楼的大堂、电梯、通道、公共地方、会议室、卫生间， 办公区内部广场、道路等。

4.1.2  由采购人和中标人共同制定详细的工作制度和标准，以对工作质量进行考核，重大项目实行中标人验收制度。

4.1.3  房屋立面、公共楼梯整洁，无堆放杂物现象。

4.1.4  中标人按工作程序对范围内的场所进行清扫保洁，严格按照工作标准， 做到全天候、全方位保洁，特别是卫生间要做到定人定点定时管理、巡查、监督。

4.1.5  中标人需负责垃圾的收集、清运，做到日产日清。

4.1.6  定期灭杀蚊、蝇、鼠，白蚁、蟑螂等害虫，并做到无滋生源。

4.1.7  办公大楼内大堂、电梯、走道、公共场所等地面定期打磨、保养。

4.1.8  建筑物各类自来水池定期清洁，供水符合卫生标准，无二次污染及隐患。

4.1.9  污水排放通畅，定期清理化粪池、垃圾箱。5、档案资料管理

5.1  中标人要建立资料的收集、分类整理、归档管理制度。

5.2  在日常管理中要建立交接班、项目故障与维修、保养等登记制度。

5.3  档案资料包括：与物业相关的工程图纸、档案和竣工验收资料：实施管理和服务工作中的各种制度、规程、流程、记录、图表、函件等。

三、主要岗位人员配置及要求（共 34 人）

中标人必须按甲方要求设置相关岗位，制定的相应岗位职责须获得甲方的认可。对一些重要岗位的设置、人员录用与管理及一些重要的管理决策有直接参与权与审批权。******公司全体人员的人身安全及健康状况由中标单位负责。其中：

3.1.  项目经理 1 人

要求：项目经理需 5 年以上商务楼或机关事业单位物业管理经验，责任心强，五官端正，气质端庄，50 周岁以下，持有项目经理上岗证。

3.2.  内勤 1 人

需求：能够熟练运用 word、excel、pdf 等软件；拥有库房管理及台帐管理经验； 拥有管理档案经验；女性，35 周岁以下。

3.3.  维运部 2 人

要求：55 周岁以下，熟练操作和维护各种设备，持证上岗。3.4.保安队 16 人（白班 10 名（包括办 2 名），夜班 6 名）

要求：55 周岁以下，责任心强，五官端正，身高 1.70 米以上。3.5.保洁班 14 人

要求：年龄在 55 周岁以下，保洁班长具有较强的管理能力和工作责任心，身体健康，保洁员要求掌握保洁基本常识。

四、其他要求

4.1  中标人对所录用人员要严格政审，保证录用人员没有刑事犯罪记录、有上岗资格证。

4.2  中标人各类管理人员按岗位着装要求统一，言行规范，要注意仪容仪表，公众形象，一些公众岗位录用人员体形、身高要有规定。******公司必须按照国家有关规定为员工购买社会保险（具体包括养老、工伤、医疗、失业、生育），为特殊岗位人员购买人身意外保险，要求中标人遵守国家及沈阳市有关劳动法律法规等有关规定。

4.3  中标人在做好工作的同时，有责任向采购人提供合理化建议，以提高管理效率和管理质量。

4.4  由于中标人管理不到位，导致采购人财产损坏的，中标人赔偿相应的维修费； 导致采购人财产丢失的，中标人按照该财产的原价格赔偿。

4.5  在签定合同期间招标人的所有财产的安全问题由中标单位负责（如人为事故导致招标方财务的损坏及丢失等）。

4.6  中标单位必须配足管理与服务人员。

4.7  物业所需劳保物品（包括保安通讯设备、保洁材料、基本维修工具）由中标单位购买，优先选用合格品牌产品，避免造成人身伤害。

4.8  采购托管范围内的所有项目（含设备）的维修，人工由中标人单位提供，维修材料及配件费用由采购单位负担。在维护过程中所需的材料费、配件费、设备费清单应在修理前交甲方确认。

4.9  必须保证物业人员稳定，未经业主批准不得更换。物业人员中不得聘用与业主单位有亲属关系的职员。物业人员必须政治可靠,家庭住址详细,个人资料齐全，留有相应备案。

4.10  中标单位签订合同后, 全部物业人员必须在三日内到位，组织好交接工作， 保证设备运转和各项工作的正常进行。

4.11  本次投标报价为完成本项目采购需求所产生的年费用，包括每个员工的年工资、每年各种社会保险费、人身意外保险费、服装费、税金。投标人需保证全体人员工资不得低于沈阳市现行的最低工资标准。

五、服务标准

序号	项目	服务标准
1	建筑物共用部位日常养护维护	建筑物共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外面墙、楼梯间、走廊通道、******厅、设备机房、竖井、卫生间等）的维修、养护和管理；确保主体、门、窗的完好和正常使用； 及时完成各项零星维修任务，零星维修合 格率 100%。
2	室内场所日常	各楼层办公房、资料室、会议室等的维修和养护；对不能正常使用的门、窗、及其锁、把手及时维修和更换，零星维修合格

 

 

	养护维护	率 100%。
3	给排水设备运行管理	保证给排水系统正常运行使用。建立正常供水管理制度。对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常维护和定期检修， 定期对水泵房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁，防止供水系统出现跑、冒、滴、漏现象。定期对排水管道、进行清道、养护及清除污垢，对排污管道进行疏通，保证室内、外排水及排污管道畅通；及时发现并解决故障，零星维修合格率 100%。
4	供配电及相关设备运行维修	对供电范围内的电气设备定期巡视维护和重点检测，建立各项设备档案，做到安全、合理、节约用电；建立严格的配送电运行制度、电气维修制度和配电房管理制度，电气运行和维修人员保证持证上岗。建立 24 小时运行维修值班制度，及时排除故障，零星维修合格率 100%。加强日常维护检修，确保办公房内及公用通道照明灯具、线路、开关、插座完好和正常使用。维护大厦内电话线路、网络畅通，按要求调整电话线路，畅通 率达 100%。
5	电梯运行维护	建立电梯运行管理、设备管理、安全管理制度确保电梯按时运行，安全措施齐全有效，通风、照明及其它附属设施完好，严格执行国家有关电梯管理规定和安全规程，完备电梯保养合同，定期进行维修保养；按期办理电梯准用证、年检合格证； 轿厢、井道保持清洁并每周消毒一次；因故障停梯，维修人员应在 2 分钟内到达现场维修，及时排除故障或联系维保单位进 行维修。
6	空调系统（含机组、提回水井） 运行及维护	建立空调系统运行管理制度和安全操作规程，制定严谨、规范的保养方案并付之实施，保证空调系统安全运行和正常使用， 运行中无超标噪音和严重滴漏水现象；定期检修养护空调设备，清洗、******网，保证空调设备、******处于良好状态；及时排除故障并做好记录，零星维修合格 率 100%。
	消防系统(含火	加强日常检查巡视，******中心及消防系统的设施、线路齐全和完好无损，处于良好的使用状态；定期进行联动测试， 确保整个系统反应正常；及时发现并排除故障，系统的零星维修合格率 100%。制定突发性火灾等应急方案，保持紧急疏散通道畅通，照明设备，出口指示标志完好。按时播放背景音乐等， 定期对消防广播系统及背景音乐系统维护保养。
	灾自动报警系
7	统、水消防系 统、防排烟系
	统、气体消防系
	统)
	防盗及闭路电	1：保持现有系统正常工作； 2：定期做好相关使用记录；及时反应日常使用中的问题；
8	视监控系统维	3：突发事故时，及时通知业主、联系设备维护方并协助设备
	护管理	维护方尽快解决问题； 4:协助设备维护方做好定期维修保养工作。
9	环境卫生管理	1、对垃圾收集、处理实行全过程封闭式管理。 2、及时清理建筑物表面及内部悬挂、堆放的杂物。 建立环境卫生管理制度并认真落实，环卫设施齐全；楼梯、扶手、******厅、走廊、卫生间、电梯间、地下室、天台、内外墙面、等所有公共区域以及大小会议室；责任区域卫生每天清洁两次，垃圾每天清理三次，并确保地面、桌面、家具表面等干净 整洁不见废弃物、污渍，卫生间洁净无异味；及时清运垃圾，