服务技术要求

采购单位名称（公章）：沈阳辉山经济技术开发区管委会

实质性要求及重要指标用“★”标注，“★”标注项不得负偏离，如果负偏离，则投标（响应）文件无效。实质性变动内容用“▲”标注；

一、项目背景

1.采购人单位情况：食品医药发展产业办公室办公楼位于沈北路163号,面积约2400平方米。

2.安防监控室（传达室）：综合楼正门设保安，设有办公桌等设施。

3.可提供给物业服务企业的基本条件：物业服务办公室、备品库。物业服务企业人员可在食堂就餐，免费提供早餐和午餐，就餐及餐费标准与开发区工作人员相同。

4.合同期限：一年。

★5.合同期内若采购单位机构有重大变更或撤销，采购方有权提前终止或变更合同，供应商应无条件给予理解与配合。

二、项目总预算

项目总预算为500000元。

三、项目经理

（一）是否派驻项目经理

★√A. 项目经理常驻本项目物业服务现场

（二）项目经理要求

★项目经理要求：具有两年以上相关工作经验，50岁以下，无犯罪记录，具备良好的沟通协调和服务意识。

★四、物业投入人员岗位及每个岗位的需要人数

★五、各岗位人员具体工作内容、职责及服务标准

（一）项目经理现场管理严格规范

1.员工对项目经理负责，******公司负责，公司对采购方负责。

2.公司实施规范化、专业化项目管理模式，实行项目经理岗位负责制，******公司派驻项目的最高负责人，是第一责任人，负责项目日常工作中的一切事务。

3.服务标准：负责制定物业管理制度，监督指导服务人员按物业服务制度规范操作，如有问题负责落实整改及人员更换；详细制定工作安排，如有人员变更须提前三日告知业主并协调人员确保服务不间断，在服务人员临时缺员时可顶替具体服务工作；******处理业主提出的各项要求和建议，按照相关需求组织人员完成工作；协调与公安、市容等外部部门相关事宜，保证业主单位正常有序开展工作。物业经理考察试用期一月，不符合业主要求服务方需及时更换。

4.记录员工个人详细资料（身份信息、家庭成员、住址电话、紧急联系人等），保证录用员工素质良好，满足甲方的要求

5.日检查：项目经理每日随时在服务范围内进行检查，并对员工工作进行业务指导。

6.周、月检查：项目经理每周、每月组织员工对各负责区域进行全面的检查并打分记录，月终总结考核。

6.季检查：公司运营部每季派出督导检查组对项目进行一次全面检查，检查内容包括：员工形象、工作状态、工作记录、工作质量、客户满意度等。

7.每日例会，每天下班前，召集全体员工进行每日例会，主要内容：******

8.每周例会：每周末对全体员工召开周例会一次，总结一周工作。

9.月例：每月组织月例会一次，总结工作经验，******处理。

10.认真履行采购方提出的其它职责

11.保证物业人员的稳定，不经业主批准不得随意更换。招聘的人员政治可靠，家庭住址详细，个人资料齐全，留有备案。

12.专业技术人员持证上岗。

13.保障工作人员的人身安全。

14.中标单位签订合同后，物业全部人员12小时之内到位，保证设备运转和各项工作不中断。

在工作过程中因工作失职造成物品丢失、损坏，全部照价赔偿。

（二）会议服务操作流程、标准

1. 亲切、礼貌，对外来人员询问、登记，根据领导要求引领至办公室或在接待室等候。对推销及上访人员要婉转拒绝对于解决不了的问题及时上报。

2.会议所需物品提前准备；物品涵盖：茶叶、纸巾、茶杯、水瓶、清洁用布、清洁剂等（所需物品由供应商提供）。

（三）保洁服务内容与服务标准

1.保洁日常清洁工作

2.服务内容及标准  

（1）服务内容：******

（2）服务标准：建立环境卫生管理制度并认真落实，环卫设施齐备；实行标准化清扫保洁，由专人负责检查监督，清洁率100%。具体区域标准：

******厅、楼内、公共通道：地面干净、无污渍，有光泽，保持地面材质原貌；门框、窗框、窗台、金属件表面光亮、无灰尘、无污渍；门窗玻璃干净无尘，透光性好，无明显印迹；各种金属件表面干净，无污渍，有金属光泽；门把手干净、无印迹、定时消毒；天花板干净，无污渍、******网；灯具干净无积尘，中央空调风口干净，无污迹，进出口地垫摆放整齐，表面干净无杂物，盆栽植物无积尘。

会议室、接待室：地面、墙面、干净，无灰尘、污渍；天花板、风口目视无灰尘、污渍；桌椅干净，物品摆放整齐、有序。

楼梯及楼梯间：步梯表面干净无污渍，防滑条（缝）干净，扶手栏杆表面干净无灰尘，防火门及闭门器表面干净无污渍，墙面、天花板无积尘、******网。

公共卫生间：地面干净，无污渍、无积水，大小便器表面干净，无污渍，有光泽；各种隔断表面干净，无乱写乱画，金属饰件表面干净，无污迹，有金属光泽；墙壁表面干净，天花板无污渍、******网；风口或换气扇表面干净无积尘；门窗表面干净，窗台无灰尘；玻璃干净无水渍；洗手台干净无积水，面盆无污垢；各种管道表面干净无污渍；各种物品摆放整齐规范；废纸篓杂物超过2/3应及时倾倒，卫生间内空气流通并且无明显异味。

开水间及清洁间：地面干净，无杂物、无积水，地垫摆放整齐干净，******网，灯罩表面无积尘、******网，墙面干净无污渍，各种物品表面干净无渍，清洁工具摆放整齐有序，室内无明显异味。

******厅：电梯轿厢四壁光洁明亮，操作面板无污迹、无灰尘、无印迹，地面干净，空气清新、异味；电梯凹槽内无垃圾无杂物，按钮表面干净无印迹；扶梯踏步表面干净，扶手表面干净无灰尘、污渍，玻璃表面干净透光性好，不锈钢光亮无尘；梳齿板内无杂物污渍；厅内地面干净有光泽。

电器设施：灯泡、灯管、灯罩无积尘、无污迹。装饰件无积尘、无污迹；开关、插座、配电箱无积尘、无明显污迹。

垃圾桶及果皮箱：桶、箱按指定位置摆放，桶身表面干净无污渍无痰迹，内胆应定期清洁、消毒。

消防栓、消防箱、公共设施：保持表面干净，无灰尘、无污渍。报警器、火警通讯电话插座、灭火器表面光亮、无积尘、无污迹；喷淋盖、烟感器、扬声器无积尘、无污渍。监控摄像头、门警器表面光亮、无积尘、无斑点；消防栓外表面光亮、无印迹、无积尘，内侧无积尘、无污迹。

3.清洁服务所需用品：清洁用具、清洁消耗品等。

（四）安全保卫工作服务方案

1.实行8小时值班及巡逻制度。

2.办公楼（区）来人来访的通报、证件检验、登记，防盗、防火报警监控设备运行维修管理，门卫、守护和巡逻，公共秩序维护，******处理等；楼区道路交通管理，机动车和非机动车停放管理等。

（五）综合维修服务方案

1.日常养护维修

服务内容：******

服务标准：维修养护记录完整；做好检查记录；发现问题及时报告，提出方案或建议，经同意后组织实施。遇紧急情况时，应采取必要的应急措施；及时完成各项零星维修任务，零修合格率100%。     

2.供电设备管理维护

（1）服务内容：******

（2）服务标准：对供电范围内的电器设备、仪器仪表定期巡视维护和重点检测，按照规定周期对变配电设施设备进行检查、维护、清洁，并做好记录；做到安全、合理、节约用电；及时排除故障，一般故障排除时间不超过1小时，零维修合格率100%；加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路、开关要保证完好，确保用电完全；管理和维护好办公楼灯光亮化的设施；******处理程序和临时用电管理措施，明确停、送审批权限；供电设备完好率达到99%、弱电设备完好率达到98%。保证所有机电设备、配电柜（箱）、管道、金属构架物接地良好。一年内无重大管理责任事故。

3.综合维修所需物品：维修工具、维修配件等。

六、费用分割

费用范围：******“五险”、工会经费、医疗大额、残疾人保证金、意外险、服装费、餐费、加班费、福利费、物料设备、管理费、税金等所有费用。（投标报价中“社会五险”一律按照项目所需人员全员缴纳计算报价；）其中物料设备包含：（保洁、设备维护、秩序维护、绿化维护等）中使用的工具、耗材、维修更换的零配件等均由供应商提供（如卫生纸、擦手纸、洗手液、洁厕液、小苏打、无尘巾、拖布、洗衣粉、海绵拖、消毒液、飘香球、垃圾袋、尘推器等）。

七、物业服务过程中，******公司评价考核验收标准

采购方在每季度服务完成后**日内验收，按照合同约定的服务内容和岗位分别考核，每项服务内容分别考核20小项，最后进行综合考核，满分为100分，各项岗位得分*0.25系数为综合考核得分。各岗位考核表评价等级分为“优秀”、“良好”、“称职”、“基本称职”和“不称职”五个档次，分别对应5、4、3、2、1分，综合得分90分以上为合格，按照合同全额支付当季物业费，综合得分90分以下为不合格按照合同支付当季物业费的95%，综合得分80分以下按照合同支付当季物业费的85%，连续两次综合得分80分以下则终止合同。

八、物业服务过程中须执行的国家相关标准、行业标准、地方标准或其他标准、规范

无

九、其他要求

无