本项目共计 1 个包组，包号为  001  。包组内不允许缺项。

履约期限：合同签订后3年。

履约地点：******沈阳市行政区域内采购人指定地点。

付款方式：******

一、项目基本情况

（一）服务地点：****** 87 号，**-*号。

（二）服务面积：占地面积约为 10000 平方米，建筑面积 30221.84 平方米，主楼15 层（其中包括地下车库），前裙楼 3 层，后裙楼 3 层及一幢 3 层单体楼。

（三）配套设备：

1. 变电：2 台 SCB*-****/10、1 台 SCB*-***/10；

2. 备用电源：双路电源；

3. 换热站：1 座；

4. 电梯：蒂森克虏伯 4 部、小客梯 1 部、食梯 1 部；

5. 低区生活给水泵：2 台 11KW/台；

6. 高区生活给水泵：2 台 15KW/台；

7. 生活贮水箱：1+1V＝100 立方米；

8. 热水供水泵：2 台 4KW/台；

9. 热水循环泵：2 台 0.75KW/台；

10. 储热式热水箱：1 台 50 立方米；

11. 喷洒泵：2 台 55KW/台；

12. 消火栓泵：2 台 75KW/台；

13. 消火栓系统稳压泵：2 台 4KW/台；

14. 自动喷洒系统稳压泵：2 台 0.75KW/台；

15. 潜污泵：4 台 4KW/台；

16. 消防系统：有；

17. 监控系统：有；

18. 有线电视：有；

19. 煤气：有；

20. 中央空调：多联机中央空调；

21. 正压送风系统：ZS-1，1 台 11KW/台；ZS-2，1 台 7.5KW/台；ZS-3，1 台 11KW/ 台；ZS-4，1 台 7.5KW/台；ZS-5，1 台 11KW/台；

22. 排烟系统：PY-1，2 台 18.5KW/台；PY-2，1 台 4KW/台；PY-3，1 台 5.5KW/台； PY-4，1 台 5.5KW/台；PY-5，1 台 5.5KW/台；PY-6，4 台 15KW/台；

23. 太阳能热水系统；

24. ******处理及回用系统。

二、人员岗位配置及要求（76 人）

项目经理、综合管理人员、秩序维护人员、工程运维人员、保洁部人员、会务接待人员、餐饮服务人员要求身心健康、胜任本职、工作责任心强、遵纪守法、无不良记录。餐饮服务人员要求有健康证，中标单位在进场之日需提供食堂员工健康证给采购方存档。

(一) 项目经理（1 人）

要求：年龄 **-** 周岁，大专以上学历（投标文件中须提供证书复印件）,具备国家机关、事业单位或团体组织物业项目管理工作经验；具备较强的管理能力、突发事情解决能力、沟通与协调能力、语言表达能力和文字综合能力；工作时间全时在位，并保持电话 24 小时畅通；非工作时间要安排代行项目经理职责的其他负责人代行其工作职责，并保持电话 24 小时畅通；及时解决突发性事件，能够认真落实采购人管理部门的相关要求和各项工作任务。

(二) 综合管理人员（2 人）

要求：35 周岁以下，身高 1.65 米以上，大专以上学历（投标文件中须提供证书复印件），五官端正，形象良好，性格开朗，具备较强的沟通与协调能力、语言表达能力和文字综合能力；能够熟练运用计算机、网络等现代办公技术。

（三）秩序维护部（26 人）

1. 秩序维护负责人（1 人）

要求：男性，**-** 周岁，身高 1.70 米以上，工作责任心强，五官端正，形象良好，责任心强，精神状态良好，反应机敏，动作敏捷；执勤文明，言语规范；服从命令、听从指挥、爱岗敬业，具备较强的沟通与协调能力、语言表达能力；有独立解决突发事件的能力和劝访能力。

2. 秩序维护员（25 人）

要求：男性，年龄 **-** 周岁，身高 1.70 米以上，五官端正，形象良好，责任心强，精神状态良好，反应机敏，动作敏捷；执勤文明，言语规范；服从命令、听从指挥、爱岗敬业。有解决突发事件的能力和劝访能力。

（四）工程运维人员（12 人）

1. 工程运维负责人（1 人）

要求：男性，年龄 **-** 周岁，本科以上学历（中标后核验相关证明材料），具备物业工程管理工作经验，能熟练操作、维修各类设备。

2. 维修电工（2 人）

要求：男性，年龄 **-** 周岁，专科以上学历（中标后核验相关证明材料），有良好的专业基础知识，熟悉所 管理的机电设备、设施的运行、维护管理工作；******处置供电系统、大型电器故障的能力。

3.变电所电工（3 人）

要求：男性，年龄 **-** 周岁，专科以上学历（中标后核验相关证明材料），有良好的高压电管理专业基础知识，熟悉所管理的机电设备、设施的运行、维护管理工作；******处置供电系统、大型电器故障的能力。实行 24 小时值班制，每班2 人。

4. 消防系统维护、维修人员（1 人）

要求：男性，年龄 **-** 周岁；具有运行、维护、维修消防系统设备 3 年以上工作经验，熟悉消防水系统、电系统图纸，专业基础知识牢固，有较强的消防设备维修、判断及排除故障的能力，具有较强的工作责任心，服从管理。

5. 弱电设备运行和维护人员（1 人）

要求：男性，年龄 **-** 周岁，具有弱电设备运行和维护工作经验、能力。

6. 音视频及多媒体系统维护管理人员（1 人）

要求：男性，年龄 **-** 周岁，具有相关专业 3 年以上操作、维修工作经验，能够独立排除常见的设备故障。熟悉会议音视频及多媒体系统、视频会议系统、监控系统、LED 大屏幕等设施的维护、操作、使用。

7. 水暖工（3 人）

要求：男性，年龄 **-** 周岁，熟练掌握维修技能，具有良好的给排水、空调、通风及采暖系统的运行、维护知识和经验，熟练掌握水、电焊技术，掌握建筑物、附属物及办公用具、门、窗、电器设备等维修技术，具备独立完成常见故障维修的能力。

（五）保洁人员（16 人）

1. 保洁部负责人（1 人）

要求：年龄 45 周岁以下，具有管理能力和工作责任心。

2. 保洁员（15 人）

要求：年龄 50 周岁以下，责任心强，五官端正。

(六) 会务服务人员（2 人）

1. 会务接待负责人 1 人

要求：女性，年龄 **-** 周岁，身高 1.65 米以上；品貌端正，举止文雅大方，工作责任心强，经过礼仪专业培训，具有 3 年以上正规会务接待工作经验，掌握会务接待流程，具有会务、服务、接待专业水平。

2. 会务服务员 1 人

要求：女性，**-** 周岁，身高 1.65 米以上；品貌端庄，举止文雅大方；掌握会务接待流程，受过会务接待专业培训，有会务接待经验、能力。

（七）餐饮服务人员（17 人）

1. 厨师长（1 人）

要求：男性，**-** 周岁，具有五年以上酒店或食堂等同类岗位管理经验，熟练掌握烹饪技术，能烹制各类中（西）餐菜肴并可制定菜谱，具有较强的组织、管理和沟通协调能力。

2. 厨师（4 人）

要求：男性，**-** 周岁,具有三年以上酒店或食堂等同类岗位工作经验，熟练掌握烹饪技术，能烹制各类中（西）餐菜肴。

3. 面点师（5 人）

要求：男女不限，**-** 周岁，具有三年以上酒店或食堂等同类岗位工作经验，熟练掌握面点技术，能制作各类中（西）面点。

4. 水案（4 名）

要求：男女不限，**-** 周岁,经过专业培训，技术好、速度快。

5. 零活（3 人）

要求：男女不限，**-** 周岁,工作勤快，动作敏捷，认真负责。

三、项目服务内容及服务要求

（一）秩序维护服务

1. 建立健全安全防范制度。根据采购人保卫部门相关规定，制定安全防范制度，并严格执行；

2. 严格执行昼夜值班制度。在警戒区域内各个出入口设立岗哨，履行安保义务。 24 小时对警戒区域内的秩序进行维护及管理，并进行巡视；严格车辆及外来人员的出入管理，并进行登记；

3. 落实防火防盗相关规定。实行定时巡防措施，对安全隐患及时发现、及时解决。并对安全消防设施进行维护及管理，******处于运行良好状态；

4. ******处理工作。突发事件发生后，秩序维护员能保证 *-* 分钟到达现场，******处理、解决；

5. 夜间每 1 ******院各部位巡视一次；

6. 负责完成采购人安排的其它临时性工作。

（二）餐饮服务

1. 服务内容：******

2. 服务要求

（1）餐桌台布无破损，台面整洁，无残留垃圾、污迹、油渍；

（2）座椅干净无灰尘、污迹，摆放均匀有规律，行、列整齐划一；

（3）******厅门、窗玻璃目视无灰尘、油渍、污迹、手印等；

（4）窗台、墙面、天棚无灰尘、污迹、灰吊，窗帘干净、整洁，无油渍、污迹、灰尘；

（5）地面无垃圾、积水、污渍、杂物等；

（6）日常伙食保障，每周制订一次食谱，并提前一周交采购人相关部门审核后执行；

（7）******公司验收的食品品种及质量按《食品卫生法》执行，采购人相关部门有监督权，对不符合标准的食品（物）******处理；

（8）******厅服务人员要有良好仪容仪表，经物业和采购人行政部门面试后方可上岗。主动、热情、周到地做好服务工作，做好餐前准备工作，卫生清洁工作，餐具、用具一餐一消毒；

（9）食堂整体卫生应达到市级“卫生先进单位”水平。

（三）房产维护（修）服务

1. 服务内容：******

2. 服务要求：建立巡查制度，确保建筑物及办公区域内人员安全，不受任何干扰、损坏；发现不安全因素要及时解决，无法解决的要及时沟通，******处理。

（四）设备设施维护（修）服务

1. 服务内容

（1）保证本物业项目内采暖、制冷、给排水、******处理、变配电、照明、通风、消防、安保监视、太阳能、电锅炉等全部设备设施的正常开通和运行，做好日常巡视、测试、记录和维护，******处理投诉，******处于正常运转状态；

（2）制定各系统设备的保养维修计划，严格按计划执行，将设备管理纳入以维护为主的良性轨道；长期计划中应包括对设备的重置更新；

（3）合理使用能源，采取一切可能的节能措施，努力将本物业项目的能耗降到最低点，以减轻采购人负担，优化生态环境；

（4）******院内、房屋、门窗、桌椅等大楼所有设施的维修及小型工程工作。对楼体外墙、玻璃幕墙、窗的维护及擦拭每年不得少于 2 次；

（5）对楼内地面、理石瓷砖，进行结晶等维护、保养，使其保持良好状态，地面结晶每年不得少于2次。

2. 服务要求

制定设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查、维护保养、运行记录管理、维修档案等管理制度，并严格执行；设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘，机房环境符 合设备要求；配备电器维修及设备维修、运行所需的专业技术人员，专业技术人员、维修人员须持证上岗，严格执行操作规程；电器及设备良好，运行正常，一年内无管理责任事故；建立维运值班制度。

（1）供电系统：配电房的管理及操作应严格遵守国家标准，严格执行用电管理制度，保证正常供电，变电所 24 小时值班，每小时巡视一次；制订临时用电管理措施与停电应急管理措施并严格执行。

（2）消防系统：消防系统设施设备齐全、完好无损、处于正常工作状态；******处理各种问题；开展消防法规及消防知识的宣传教育；制定突发火灾应急方案；设立消防疏散示意图；照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通。无火灾及安全隐患；

（3）给排水系统：设备、闸门管道工作正常，无跑、冒、滴、漏；按规定对饮用水蓄水池设施设备进行清洁、消毒，保证饮用水达到行业规定的标准；排水系统通畅，地下一层（包括各设备间、库房等）无积水、浸泡；遇有事故，维修人员在5分钟内到达现场并进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水现象；******处理方案。

（五）保洁、绿化服务

1. 服务内容

（1）办公室、公用办公区、活动室、健身房、各类机房、会议室、夜间值班室、接待室、******院的全天候卫生清洁；

（2）办公室入室清洁应安排专人负责，人员的选配和更换须征得采购人相关部门同意；

（3）每日垃圾的收集、清运；

（4）******院内的除雪，******公司提供；

（5）******院内绿化、养护。

2. 服务要求

（1）保洁设施完备，并定期（工作期间每 1 小时）对地面（含地毯、草坪）、墙面、棚顶、卫生洁具、花草盆景、装饰物品等部位进行清洁和养护、确保表面光洁、 无污渍（物）、积水、异味等；玻璃窗及玻璃幕墙表面光洁透亮无污渍；

（2）本委托项目范围内所有区域卫生保洁，实行全天候标准清洁保洁，有专人监督检查；

（3）院领导办公室实行早 7：30 时前保洁；

（4）无擅自占用和堆放杂物现象，地面无污迹、水迹、痰迹；

（5）绿地无改变用途和破坏、践踏、占用现象，无纸屑、烟头、石块等杂物；

（6）花草树木长势良好、修剪整齐美观、无病虫害、无折损现象。花草、盆栽摆放陈列妥当，养护、更换及时；

（7）按季节做好区域内的绿化工作，按办公室及相关部门的会务要求摆放花卉，并做好管理工作。

（六）综合服务

1. 服务内容

（1）外来人员接待、登记、联络及引导服务，并提供会务服务；

（2）接收、分发和传递报刊、信件，受理投诉及各类设备报修接待，服务专线确保有专人值班；

（3）其他服务管理：浴池、健身室、老干部活动室、洗衣房服务管理。

2. 服务要求

（1）接待来访客人要礼貌、热情周到，及时通知被访人员，按照被访人员的意思安排接待，并进行登记；

（2）按相关部门要求安排会务服务，提前做好会务工作；

（3）按照采购人要求，及时、准确的接收、分发和传递报刊、信件，并进行登记；

（4）对受理投诉及各类设备报修进行接待，要及时安排人员维修，态度要热情，工作要周到细致；

（5）洗衣房的管理工作，实行包干，按采购人的要求定期、保质、保量完成洗衣工作；

（6）浴池管理工作，6～10 月份每天 12∶00～13∶30 ******院内干警开放，全年的每周二、******院内干警开放，提前做好卫生、热水等准备工作。浴池开放期间，男女浴池应各有一人现场进行管理服务并及时做好善后的卫生清理工作；

（7）健身室要在每天午休时间及 17∶00～19∶00 ******院干警开放，健身室内浴房同时开放。及时做好卫生、热水、善后的卫生清理工作，并做好健身器械、设备的管理工作。

（七）采购人安排的其他相关物业工作或临时性工作，中标的物业管理单位不得推诿、拖延，按时保质完成。

（八）******公司需成立安全生产工作领导小组，并制定安全生产方案及措施。

四、其他要求

（一）严格按照采购人划分的管辖区范围，对辖区内的照明等设施进行管理，做到人走灯熄，节约用水、用电。

（二）维修人员在保证维修质量的前提下，本着节约的原则，对维修后仍能重复使用的配件进行二次利用。

（三）******公司自备。

（四）保洁需要的拖把、抹布、洗衣粉、******公司自备。

（五）绿化应达到沈阳市“花园式单位”标准。

（六）******公司负责提供食堂的保洁工具、用品等。

（七）节假日及超时工作人员的劳务费用，******公司支付。

（八）采购人不负责物业人员的工作就餐，但可免费提供就餐场所。

（九）******公司免费提供合理办公场所，******公司自备。

（十）对在工作中故意或因重大过失造成设备损坏的，******公司须按价赔偿。

（十一）******公司从业人员的条件和服务标准不符合要求时，******公司予以调换，******公司应在三天内调换。

（十二）******公司未按合同约定的质量标准履行管理服务职责，但未给采购人造成损失的，******公司整改，******公司达到管理服务质量标准后，采购人方可支付相应的管理服务费用。

（十三）******公司未按合同约定的质量标准履行管理服务职责，给采购人造成损失的，******公司按实赔偿；******公司的服务人员未能按合同约定的履行保密义务的，******处罚；******公司管理服务质量问题导致采购人无法履行合同内容的，采购人有权单方解除合同。

（十四）******公司管理存在问题等原因，造成采购人解除合同的，除赔偿相关损失外，******公司应按采购人交付全年物业费用金额的10%向采购人支付违约金。

（十五）******公司原因导致重大火灾、失窃等事件的，采购人有权单方解除合同，******公司赔偿相关损失。

（十六）合同价款中包含与提供服务有关的一切费用，采购人不再另支付费用。

（十七）中标单位需确保投标文件中拟派驻人员与实际到场人员相符，否则采购人有权拒绝签订合同。