项目概况

  ******中心位于岳麓区观沙路229号，项目总建筑面积20287.74㎡（其中：一楼面积3674.06㎡、二楼面积2276.17㎡、三楼面积2012.90㎡、B1车库通道面积568.80㎡、******院面积6857.81㎡、架空层面积4898㎡）。公共道路及广场面积：4873.10㎡，建筑物占地面积：6744.70㎡，绿化养护面积：10435.92㎡（地面7646.88㎡、天面2789.04㎡）。室内外保洁面积合计：29466.83㎡。出入口5个（其中：东岗亭1个、******厅1个、地下车库北入口1个、地下车库南出口1个、东侧消防通道出口1个）；泊车位：117个（其中：室外29个，室内78个）；垂直电梯3台。

主要设备情况：空调机组1台、水泵10台、地下排污系统13个、高低压配电室1个、公共区域监控点89个。

主要设备系统有供电、给排水、消防、电梯、中央空调、保安监控等，空调采用远大燃汽机组。

①供配电系统：干式变压器1台，功率为800KVA/台，低压配电屏（包括进线柜、计量柜等）12个。

②空调系统：中央空调，1台空调采用远大燃汽机组，1台冷却塔，冷却水泵、冷冻水泵各1组。

③电梯系统：3台电梯。

④消防系统：配备有一套火灾自动报警系统、消防水泵2台、喷淋水泵2台。

⑤给排水系统：1套自动恒压供水系统。

⑥智能化系统：保安监控录像系统一套。

⑦广播系统：一套。

⑧地面停车场一个。

（一）物业管理项目实施要求

1.制定物业管理发展规划，有计划、有检查，采购单位满意率达95%以上。

2.有效投诉率低于0.2%。

3.******处理率达100%。

4.房屋及公共配套设备、设备完好率95%以上。

5.辖区内治安案件案发率为零，无任何重大责任事故发生。

6.环境卫生、消杀、绿化达标率为100%。

7.能利用现代化信息管理手段对物业进行管理。

 （二）其他约定事项

1.******处罚：******公司责任造成财产损失、丢失，负责全额赔偿。

2.******公司安全防火的要求：严格管理工作人员，确保全年无一例安全防火责任事故，******公司管理不善，******公司承担。

3.对******公司工作人员异动的要求：负责招聘及失业保险、医疗保险和人员意外伤害、死亡保险办理相关费用，按规定购买社会险，以上******公司自行承担。

4.******公司安全保卫人员素质的要求：男性年龄不超过55岁，身高170CM以上，女性年龄不超过50岁，身高160CM以上，相貌端正，身体健康，无违法违纪记录。

5.******公司员工统一着装，持证上岗及健康状况的要求：统一着装，电工、安保、工程、财务等岗位需要持资格证上岗，持有健康证，******公司自行承担。

6.******公司无对外收费权。

7.******公司的其他要求：应制定严格的保密措施，防止泄密事故发生；所有工作必须有台账记录。

8.物业管理用房的提供情况：业主提供物业管理用房。

9.物业管理饮食安排情况：******中心食堂用餐，物业方费用自理。

10.各种节日、活动、会议，******公司应负责好接待以及会场布置工作。

11.设备的维护与维修：******公司负责电梯、水泵的维护与维修及损坏灯具灯管的更换维修。

12.建立严格规范的应急体系，以便应对突发的传染性疾病、火灾、治安等紧急情况。当发生上述情况时，******公司必须无条件地配合。(******处理程序\******处理程序\停电、给排水系统、******处理程序\******处理程序\******处理程序等)

中标单位参照《全国物业管理示范大厦》评分标准实施物业服务。

（一）总体要求：

1.按照实际工作需要配备物业管理工作人员。所有工作人员须通过相应专业培训，确保人员上岗具备必备素质，符合国家相关法律法规规范要求。

2.高压配电房的工作人员必须持证上岗，具有高压电工证（提供高压电工证扫描件）。

3.投标技术方案要充分考虑采购人的特点，满足采购人节假日及晚上有活动的要求，如遇突击任务需加班或临时增加人员时，不增加费用。

4.总体物业服务人员总人数不得低于30人，男性60岁以下，女性55以下，其中项目负责人1人，客服1人，安保人员16人，维修人员3人，绿化保洁人员9人，各工种之间可根据工作需要自行适当调剂，但不得少于最低配置。

（二）服务范围

1.房屋建筑本体（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、******厅、设备机房）的维修、维护和管理。

2.房屋建筑本体设施设备（上下水管道、落水管、共用照明、加压供水设备、配电系统、电梯等）的维修、维护、管理和运行服务。

3.本项目物业规划红线内属物业管理范围的公用设施（道路、室外上下水管道、沟渠、池、井、绿化、路灯、停车场）的维修、维护和管理。

4.室内供电、照明、给排水、消防设备日常巡视、门窗及空调末端设备的维护维修、更换。

5.本项目物业规划红线内的配套服务设施的维修、养护和管理，杜绝火灾隐患。

6.公共环境(包括公共场地、房屋建筑物共用部位等)的清洁卫生、垃圾的收集、清运（不含室内）。

7.室内外白蚁防治、消毒及防蚊虫、灭鼠服务。

8.交通、车辆行驶、停泊及进出大门的管理。

9.配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作。

10.协助管理本项目物业内文体娱乐活动。

11.物业及物业管理档案、资料。

12.中标人在投标文件中承诺的其他事项；

13.招标人与中标人协商后，******公司管理的其它项目。

14.******中心的活动安排，投标人需保障提供24小时的物业服务（空调运行、设备维护、保洁、秩序维护等服务）

15.电梯的维护保养；

16.外墙清洗每年一次。

1.服务期限：三年（36个月），合同一年一签。

2.服务地点：******

（一）物业管理的分项标准

1.根据长财采购[2016]**号文件“关于进一步规范政府采购项目履约验收工作管理的通知”，该项目采用简易程序验收。

2.验收过程中产生纠纷的，由质量技术监督部门认定的检测机构检测,如为成交供应商原因造成的，由成交供应商承担检测费用；否则，由采购人承担。

3.项目验收不合格，由中标人返工直至合格，有关返工、再行验收，以及给采购人造成的损失等费用由中标人承担。连续两次项目验收不合格的，采购人可终止合同，另行按规定选择其他供应商采购，由此带来的一切损失由中标人承担。

1.结算方式

1.1 付款人：******中心（通过国库集中支付）。

1.2 付款方式：******

2.考核：签订合同后每季度进行一次考核，连续两个季度考核不合格，采购人有权中止合同。每季考核95分以上为优秀，90～95分为合格，90分以下为不合格。《******中心物业服务考核评分办法（暂行）》详见附件。

3.招标托管范围内的所有项目（含设备）的维修，单项单价400元（含）以下和一次

性维修400元（含）******公司承担和实施；400元以上的维修费用由采购单位承担。

4.公共水电费及中央空调的燃汽费：公共水电费及中央空调的燃汽费由采购人承担（包括卫生间、绿化、空调、清洁卫生、生活等各类用水；水泵、照明、电梯、各类机电设备等各类用电）。

5.本项目采用费用包干方式，供应商应根据项目要求，详细列明项目所需的费用，以及人工、管理、财务等所有费用，如一旦成交，在项目实施中出现任何遗漏，均由中标人免费提供，采购人不再支付任何费用。

6.投标人在投标前，如需踏勘现场，有关费用自理，踏勘期间发生的意外自负。

对于上述项目要求，投标人应在投标文件中进行回应，作出承诺及说明。

第一章  总  则

第一条  ******中心的物业管理，确保物业服务合同约定事项及要求落实到位，******院颁发的《物业管理条例》等文件精神，特制定本考核评分办法。

第二条  本办法考核内容及标准（指标）系“招标文件”中已明确约定的，并在乙方完全响应的基础上拟定而成 。系物业服务合同的重要组成部分。在双方认同的基础上，与物业服务合同和招投标文件具有同等的法律效力。

第三条  ******中心组织实施。******中心办公室和设备科共同负责。

第四条  对物业服务质量的考核采取定期和不定期相结合，日常考核与阶段性综合考核相结合，物业服务工作考核与用户满意度的考核相结合。

第五条  ******中心不定期进行；******公司应派相关人员参加。******中心牵头组织实施，******公司。

第六条  本办法采取百分制计分法，******公司实施奖罚。

  第二章 ******公司管理工作考评

（一）物业从业人员

第七条  ******公司招聘人员，必须符合采购人的特殊要求，具有一定的文化水平和相应专业技能、相关岗位资格证书。不符合要求者每人次扣0.5分。

第八条  ******公司按不低于长沙市劳动部门规定的最低标准确定所聘员工的工资，并依法为员工全额购买各项社会保险。未按要求操作的每次扣0.2分。

第九条  ******公司聘用的保安、机电、保洁以及绿化等人员要相对稳定，首聘期须一年以上。******中心共同审核其资质及相关条件。******中心备案。未按要求操作的每次扣0.5分。

第十条  机电、安保、保洁、绿化等特殊岗位人员必须根据相关法律法规如数配齐，其中机电人员不低于3人；保安不低于15人；保洁人员以及绿化人员共不低于9人。且各类人员每月流动率不超过15%（******公司辞退者除外）。少配一人或多走一人每人次扣0.2分。

第十一条  物业管理员、工作人员佩戴明显标志，服装整洁、文明服务、礼貌待人。违者每次扣0.2分。

第十二条  所有工作人员必须熟悉本岗位的职责、服务区域等情况，询问回答不准的每次扣0.5分。

第十三条  严禁工作人员收受回扣或敲诈供货人员。违者经查实每人次扣1分。

第十四条  值班人员值班时不准嬉笑打闹，不准进行其他与值班无关的事，坚守工作岗位，严禁喝酒、睡觉或脱岗，发现一次扣0.2分。

第十五条  维修人员必须熟悉工作环境并坚持日巡查制度，及时发现故障，修理及时。如无故推诿或需反复催促才修理的发现一次扣0.5分。

第十六条  ******公司主管以上人员必须保证通讯24小时畅通。如因通讯不畅而影响工作的每次扣0.5分。

（二）物业管理制度

第十七条  各项管理制度必须完善，确保管理的规范化。缺一项制度每次扣0.5分。

第十八条  建立健全设施设备和相关应急预案，未建立的每项扣0.5分。

第十九条  ******公司应制定严格的保密措施，防止泄露事故发生。发生一次扣1分。

第三章 安全保卫工作考评

（一）安保人员管理

第二十条  安保人员要服从命令、听从指挥，精神饱满、仪表整洁，文明服务、礼貌待人。达不到上述要求的每项次扣1分。

第二十一条  ******中心审核合格并报望岳派出所备案后方可录用，未按要求报审报备的每人次扣0.5分。

第二十二条  严格执行出入门卫管理制度，外来人员进入办公楼，必须进行查验登记，因工作失误造成不良影响的每次扣0.5分。

第二十三条  每天做好安保巡逻工作，巡逻保安要熟悉巡逻区域内的各种情况，认真填写“巡逻签到记录”，发现异常情况和可疑人立即查明并报告。未按规定操作的每次扣1分。

第二十四条  ******中心领导，******中心安全保卫工作的管理制度、决定、******中心安全保卫管理工作的有关措施，不按要求落实每次扣0.5分。

第二十五条  保安要严格检查进出办公楼的物品，严禁携带易燃、易爆、有毒等危险物品进入大楼。未按要求操作的每人次扣0.1分。

第二十六条  中心出现紧急情况，******处理。******处置不当的每次扣2分。

（二）交通管理

第二十七条  中心范围内保持交通畅通无阻，车辆停放整齐，交通设施完好及做好其它交通方面的管理工作，发现问题及时上报，不及时报告的每次扣1分。

第二十八条  办公楼月台严禁停车，******院内、外如发生车祸或交通阻塞时，保安要第一时间到现场维护交通秩序，引导车辆分流，并及时报告设备科；******处理，******处置不当每次扣1分。

第二十九条  做好车库的管理工作，做到安全有序停放，严禁随意乱停，多占车位和堵塞出入口。对违规乱停的，保安要及时进行劝阻，对不听劝告的要及时登记车牌、单位上报设备科，******处理的每次扣1分。

第三十条  处理车辆问题时要文明礼貌、不得收受礼品、 不得与车主发生争吵，违规一次扣2分。

第三十一条  要加强对车库的巡逻，发现车辆漏油、漏水、门窗未关等应重点看管，通知车主并及时汇报，******处理每次扣1分。

（三）消防、技防安全管理

第三十二条  消防设施、器材等实行责任管理。******公司须指定专人分区域负责，若发现设施损坏、******处扣1分。

第三十三条  义务消防队员定期必须参加消防安全培训和训练，熟练掌握各种消防器材的使用和消防安全常识，义务做好消防宣传工作，未按要求参加的每次扣1分。

第三十四条  发现消防通道违规占用、杂物堆放等现象，******处理，******处理或不上报的，发现一次扣1分。

第三十五条  值班人员必须熟练掌握消防报警系统设备操作，出现报警信号后，应火速通知当班负责人到报警点查看，属误报的应及时消除警报，并查明原因。属火警的应及时启动火警紧急程序并上报，******处理的每次扣2分。

第三十六条  当班人员应集中对消防联动报警信号进行监视，******处于正常运行状态，如有异常及损坏应及时报设备科，******处理的每次扣1分。

第三十七条  每月对火灾自动报警系统相关设施进行检查、保养、试验，并对防火门窗、消防电梯相关设施进行检查，发现问题要及时报告，未按要求进行的每次扣1分。

第三十八条  每月对火灾广播及警报装置、消防排烟系统、消防设施、应急照明及指示标志系统相关设施进行一次检查，发现问题及时上报，未按要求进行检查的每次扣1分。

第三十九条  相关人员须熟练掌握电子监控设备、道闸及电子布防设备的使用知识，若因不按规程操作，导致设备损坏的，******公司负责修复并扣1分。

第四十条  每月对消防工作的检查情况进行一次整理汇总，以书面形式报告设备科，未报告每次扣1分。

第四章  设施设备维保考评

（一）给排水系统管理与运行

第四十一条  定期巡检电源系统、控制系统、水泵运转部分的润滑情况。因巡检不到位引起系统运转失灵每次扣0.5分。

第四十二条  保证水泵运行平稳、无异响、控制箱清洁、开机时盘根滴水不超标。达不到要求的每次项扣0.5分。

第四十三条  每日检查水池、水箱门锁锁闭状况、******网完好，确保水池、水箱无杂物、无漏水现象。未达要求的每项扣0.2分。

第四十四条  每星期检查一次排污井，确保排污系统畅通。排水不畅每次扣0.5分；污水溢出地面的每次扣1分。

第四十五条  每年雨季来临之前必须彻底检查，清畅排污系统。******处扣0.5分。

（二）中央空调系统管理与运行

第四十六条  值班人员必须严格按照程序操作空调机组、开启水泵、维护控制装置。不按规程操作每次扣0.2分。

第四十七条  机电人员按照《空调系统设备检查保养规定》，定期对空调设备进行检修、维护及保养，作好记录，未按要求进行操作的每次扣0.5分。

第四十八条  保持设备表面清洁，确保不漏油、漏水、漏气，如发现漏油、漏水、******处每次扣0.2分。

第四十九条  值班人员每小时巡视一次机房设备运行情况，并作好详细记录。未按规定巡视设备每次扣0.2分。

第五十条  供暖、制冷开启前，******网、******网进行清洗，未按规定清洗，每次扣0.5分。

第五十一条  交接班应提前10分钟进行，未按要求交接班每次扣0.2 分。

（三）供配电系统管理与运行

第五十二条  保持配电间内卫生清洁，通风、照明、事故照明完好，不乱堆杂物，电缆沟无积水。达不到要求的每次扣0.2分。

第五十三条  配电柜操作开关标志明显。停电拉闸、******中心同意后才能进行。达不到要求的每次扣0.5分。

第五十四条  配电间内设备或线路的更改，必须报设备科批准。未报告的每次扣0.5分。

第五十五条  停送电操作严格执行二人制（1人操作，1人监护）。未按规定操作但未造成设备损坏每次扣0.5分；造成设备损坏或出现人身伤亡事故每次扣2分。

第五十六条  停送电应预先通知设备科及消防值班人员；电梯停电前（线路停电除外）须确认电梯为无人状态。未按规定操作造成不良影响的每次扣0.5分。

第五十七条  停电、送电操作完毕后，必须挂警示牌，并用模拟牌加以标示。未按规定进行操作的每次扣0.2分。

第五十八条  停送电操作应在15分钟内完成（特殊情况除外）。每超1分钟每次扣0.5分。

第五十九条  操作完成后做好记录，归档工作票。未填写或未用工作票的每项次扣0.5分。

第六十条  带电作业时，******处理，有临护人在现场才可工作。违规操作造成严重后果的每次扣1分。

（四）电梯的管理与运行

第六十一条  确保主机、主机轴工作正常。出现异常每次扣0.2分。

第六十二条  确保引轮、导向轮、安全轮磨损运转正常。出现异常每次扣0.2分。

第六十三条  电梯轿厢运行平稳，无抖动、摆动或异响现象。出现一次扣0.2分。

第六十四条  确保电梯内、外开关及开门正常。出现不正常每次扣0.2分。

第六十五条  电梯轿厢电风扇、照明、各按键、楼层显示灯完好，抽查时坏两盏的每次扣0.2分。

第六十六条  各层电梯按键及楼层显示灯完好，未达要求的每项每次扣0.2分。

第六十七条  停、检修电梯须提前通知设备科认可后方可执行（紧急情况除外），并在电梯一层设置警示牌。未按规定进行的每项次扣0.5分。

（五）设施设备管理、运行及维保

第六十八条  各种设备的运行、维护记录、报表、交接班记录及时准确。未记录或记录不准确每项扣0.2分。

第六十九条  采购单位招标托管范围内的所有项目（含设备）的维修,单项单价1000元和一次性维修1000元以下，******公司承担和实施，******中心承担80%，******公司承担20%。未按要求操作时每次扣0.5分。

第七十条  接到报修后，急修不超过10分钟到场，小修不超过两个小时完成。未按规定时间到达报修地的每次扣0.5分。

第七十一条  遇突发事件，******处理，******处置不当每次扣1分。

第七十二条  实行维修回访制度，******中心申报的重大维修服务进行100%的回访。回访可采取上门、电话回访等形式，并建立维修回访档案。未按规定进行的每次扣0.5分。

第七十三条  根据各项目配套设施、设备的特点，储备一定数量常用配件，以备急用。未按要求储备的每次扣0.5分。

第七十四条  应制定详细的设施设备月、年保养计划。每缺一项扣1分。

第五章  卫生保洁工作考评

第七十五条  办公楼楼层卫生间玻璃镜面、洗手台面和地面无积水、无明显污渍、无杂物，地面无明显脚印；若发现，******处每次扣0.2分。

第七十六条  卫生间墙面瓷砖、门窗无灰尘；大、小便池内无污物，卫生间其他设施完好。******处每次扣0.2分。

第七十七条  保洁区域内无瓜果皮壳、烟头、纸屑、痰迹等杂物；地面无积水、无污渍。如发现应及时清扫。未及时清扫的，******处每次扣0.5分。

第七十八条  天花板、天棚、灯罩、烟感器、风口、******网。******处每次扣0.2分。

第七十九条  垃圾箱外表无污迹、黏附物，并及时清理垃圾箱周围散落垃圾和积水、污渍。******处每次扣0.2分。

第八十条  雨、污水管井的井底无沉淀物，水流畅通，井盖上无锈迹。盖板无污迹，牢固平稳，并按计划进行清理，确保畅通。未达标的每次扣0.5分。

第八十一条  化粪池按月进行检查，每年两次进行清掏并做好记录，无污水外溢。******处扣1分。

第八十二条  天面平台地漏完好无堵塞，无积水；明沟、暗沟排水畅通，无垃圾，无溢流。******处每次扣0.5分。

第八十三条  垃圾中转站及垃圾箱的垃圾应及时转运、清理。******处理造成垃圾散落每次扣0.2分。

第八十四条  按消杀操作规程及服务标准要求定期进行及时消毒灭杀，无蚊蝇孳生现象，并有相应记录。未按要求进行每次扣0.5分。

第八十五条  杜绝乱张贴现象，******处理。******处每次扣0.2分。

第六章  园林、绿化工作考评

第八十六条  中心池塘及时清洗换水，确保干净清澈，水面无浮萍、垃圾、杂物等。如未及时清理，每次扣0.2分。

第八十七条  绿化带、草坪、灌木等应定期修剪养护施肥，绿化长势良好，整齐美观，无病害、无斑秃或人为损坏；花草树木无枯死。发现枯死应在一周内予以更换。未及时更换的每次扣0.2分。

第八十八条  有各类植物的养护计划、绿化养护工作记录、绿化养护巡查表、每周绿化考核表等，并按一级养护标准进行养护。如未按上述要求做到，缺一项扣0.5分。

第八十九条  按合同进行物业修缮、石材和地面保养等工作。石料地面半年打一次蜡。未按规定进行每次扣0.5分。

第九十条  办公楼内公共区域摆放盆景及重大节日（元旦、春节、“五一”、“十一”）各楼内花卉的布置与摆放，费用由采购人负责。

第七章  节能工作考评

第九十一条  制定各楼层用电、水、气管理规定并严格执行。杜绝长明灯、长流水现象；执行空调冬夏温度设置规定；严禁使用大功率取暖器等；配合采购人节能管理部门做好节能工作。发现缺失或违规每次扣1分。

第九十二条  能源消费分类、分户、分项计量，建立月统计台账，季度有分析报告。每缺一项扣1分。

第九十三条  采购有关用电、用水等相关设备，必须是列入节能采购清单的产品或能效标识达标产品。未按规定采购每项（次）扣1分。

第八章  综合服务项目考评

第九十四条  ******处理不当，造成严重影响的，直接在总分上扣除2分。

第九十五条  因乙方管理不善或值班人员失职导致在物业服务区域内发生火灾、人员伤亡、交通、重大泄密等事故每次扣*-**分；情节严重的另追究相关责任。

第九十六条  ******院内进行施工、装修、整改、******中心允许的书面函告。如未取得同意放入施工人员或违章施工造成影响的每次扣0.5分。

第九十七条  加强巡查，发现违章施工及时劝阻并报告。未及时发现施工方损坏设备设施的，每次扣0.5分。

第九十八条  ******院内物业综合管理方面的巡查每天有记录，记录真实、完整。未按规定进行的每次扣0.2分。

第九十九条  ******中心通报一次物业服务费的使用情况。未按规定操作的每次扣2分。

第一百条  ******中心物业管理形象的人员。不予配合的每次扣1分。

第一百零一条  受到用户有效投诉，经查实后每次扣1分。

第一百零二条  因客观原因不能完成的本职工作，******处理，******处理情况记录。******处理的每次扣2分。

第一百零三条  ******公司每月定时将上月工作总结和本月工作计划报设备科。未及时报送的每次扣2分。

第一百零四条  ******公司应在采购人统一组织下每半年组织一次用户满意度调查，将征询到的信息进行统计分析，及时纠正工作的不足并制定相应的预防措施，同时将结果予以公布。未按规定进行的每次扣2分。

第九章  附  则

第一百零五条  每季考核95分以上为优秀，90～95分为合格，90分以下为不合格。

第一百零六条  ******公司在物业服务中成绩突出或在委托事项职责范围以外，******院的安全稳定及其财产免受损失而作出重大贡献的，根据贡献大小由采购人给予奖励。

第一百零七条  本办法从签订合同之日起开始实施。

说明：本办法未尽事宜，可另行补充规定。