长沙简牍博物馆物业服务项目。

按国家相关标准、行业标准、地方标准。

本项目管理范围内物业服务内容主要包括：

1、本项目区域内房屋本体、公共设施的检查及日常维修、值班。

2、本项目区域内清洁卫生服务、灭四害、垃圾分类、收集及清运、外墙清洗等。

3、本项目区域内室外绿化养护等。

4、本项目区域内治安保卫、安全巡查、停车场管理等。

5、本项目区域内会议及接待服务、大型会议、活动清洁服务。

6、综合服务：如报刊、邮件的收发等。

7、******厅及公共区域疫情防控管理，******处置。

8、甲方交办的其他相关服务工作。

1、服务时间：服务期三年，合同一年一签。

2、服务地点：******长沙简牍博物馆。

（一）设施设备管理

一）房屋本体、公共设施的检查及日常维修

1、服务工作内容

（1）对房屋进行日常管理、维修、巡查、养护，每6个月对房屋主体结构及使用安全进行检查，发现问题分清大中小维修范围及时上报采购人，并报据采购人的决定组织维修、翻新和改造工作。

（2）墙砖、地砖、瓷砖、门、窗损坏的维修和更换，小面积的木质地板修理和更换。

（3）局部墙面松动有剥落现象时应及时铲除，并重新修补粉刷。

（4）******局部有渗漏现象应找出原因，并及时针对损坏情况采取防水材料嵌补。

2、服务标准

（1）定期巡查所有建筑物室内、外公共部分的墙面、地面、天花板、门、窗及楼道的使用情况，确保常用常新。

（2）如出现墙砖、地砖、瓷砖、门、窗损坏应及时维修和更换。

（3）******局部有渗漏现象，及时找出原因并针对损坏情况采取防水材料嵌补。

（4）大风、暴雨等极端天气前后必须进行应急检查。

（5）管井等按月巡检和保养，确保畅通无损。

（6）每6个月1次对屋面泄水沟、室内、室外排水管道进行清扫、疏通，保障排水畅通要经常性对屋顶进行检查，发现防水层有气臌、碎裂、隔热板有断裂、缺损的，应及时做出专项维修计划，与采购人协商安排专业维修。

二）机电设施设备运行维护

1、配电系统设备运行维护

（1）服务工作内容

①巡查各高、低配电压设备，巡查记录完整，字迹清晰；保障配、供电及照明设施设备的正常运行。

②巡查变压器及控制室。

③巡视检查配电间，每年进行两次保养，保障各设备的电气部分正常运转。

④按时启、停外围、立面亮化灯饰。

⑤对发电机组试运行。

⑥按要求做好高、低配电压设施、设备的定期维修、保养。

（2）服务标准

①对供电范围内的电气设备定期巡视维护和重点检测，建立各项设备档案，做到安全、合理、节约用电。

②建立严格的送配电运行制度、电气维修制度，供电运行和维修人员必须持证上岗。

③加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路、开关要保证完好，确保用电安全。

（3）其他约定

质保期内，由厂家负责提供，中标人负责衔接；质保期后，采购人选聘专业合格供应商承担主机系统维护，中标人负责末端维护和工作衔接。

2、给、排水系统设备运行维护

（1）服务工作内容

①给、排水设备日常运行的检查、维修及保养。

②污水井、水池及水箱的清洗、保养。

③各管线和各级阀门的检查和维修。

④各公共卫生间的给、排水设备设施的检查和维修。

⑤消防、喷淋水系统的检查和维修。

（2）服务标准

①加强日常检查巡视，保证给排水系统正常运行使用。

②建立正常供水管理制度，保证水质符合国家标准，防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常维护和定期检修，水箱保持清洁卫生并定期消毒。

③定期对排水管进行清通、养护及清除污垢，保证室内外排水系统通畅；及时发现并解决故障，零星维修合格率100%，做好节约用水工作。

3、消防系统设备运行维护

（1）服务工作内容

对火灾自动报警系统、自动喷淋系统、室内灭火栓、水炮、 排防烟系统、安全疏散、应急系统、防火门系统、灭火系统等进行日常管理和检查。配合消防维保单位进行维保。

（2）服务标准

①制定消防设施设备的日常管理制度，******处理预案，确定重点防火部门，实施日常巡视，发现隐患及时排除，确保无火灾发生，定期对消防系统和设施进行维护、检修，保证系统灵敏有效，消防栓灵活启动。

②要保证安全出口、疏散通道畅通；消防水带每半年检查一次，应无破损，发黑、发霉现象。保障消防系统日常运行。

③定期（每季检查一次）对消防系统和设施进行维护、检修，要做好记录，及时报修，并按保养计划做好设备保养。

④每年制订下年度的消防系统保养计划，并负责组织实施。

⑤根据消防系统设备的特点，保证系统灵敏有效，消防栓启动灵活，消防箱内水枪、水带等各种附件完好，消防水源满足要求，烟感、温感、喷淋头已按要求配备。协助采购人每年组织两次防火演练，提高人防技能。

⑥联运控制台工作正常、显示正确，误报率不超过3%； 配合维保单位做好消防维保工作。

⑦消防管道、阀门至少每年除锈刷漆，保证消防用水的基本储备，确保火灾险情时的应急灭火用水，每月对消防设备定期检查一次，重大节日增加检查次数，有故障时，维修人员应及时到场，有突发火灾应急方案。

⑧配合采购人完成相关单位消防检查工作。

⑨遇突发事件******处理。

⑩协助采购人进行每年1次的消防安全评估和消防设施年度检测，费用由采购人承担。

（3）其他约定

质保期内，由厂家负责提供，中标人负责衔接；质保期后，采购人选聘专业合格供应商承担主机系统维护，中标人负责末端维护和工作衔接。

4、中央空调系统运行维护

（1）服务工作内容

中央空调系统的运行、分体空调机管理及风冷机组、新风机组、水泵、风机盘管、管道系统、各种阀类、采气装置和各类风口、自动控制系统等设备的日常养护维修。

①风机盘管的检测，包括接口的严密度和风管有无渗漏等检测。盘管电机每年更换不超过1/10。

②控制系统灵活有效，元件齐全。

③保证电磁阀动作准确、灵活。

④新风机组、转换准确有效，过滤器清理、送风口的清洗。

⑤负责冷热泵机组的换季清洗、定期加油保养工作。

⑥******处理及管道清洗、******处理、加药。

⑦各空调末端系统、空调管道、闸阀、水泵、冷却塔等设备检查保养。

⑧模块机组运行过程中的正常养护、调试工作。

⑨定期进行控制截门的检查、养护。

⑩保持空调机房干燥、通风、清洁。

（2）服务标准

①建立空调运行管理制度和安全操作规程并遵照执行，保证空调系统安全运行和正常使用，运行中无超标噪音和严重滴漏水现象。

②准确完整地记录空调运行数据及齐全的维保记录，定期检修养护空调设备，保证空调设备、******处于良好状态。

③空调系统出现运行故障后，维修人员应及时到达现场维修，并做好记录。

④制定切实可行的节能降耗措施，提交节能指标。

（3）其他约定

质保期间，售后服务由空调厂家提供，******公司负责衔接。质保期后，采购人选聘合格供应商承担主机系统维护，中标人负责末端维护和工作衔接，同时承担每年一次中央空调清洗消毒费用。

5、电梯系统运行维护

（1）服务工作内容

日常卫生保养；电梯运行使用管理；******公司做好维护保养。

（2）服务标准

①建立电梯运行管理、设备管理、安全管理制度。

②电梯按规定时间正常运行，安全设施齐全有效，通风、照明及其它附属设施完好。

③严格执行国家有关电梯管理规定和安全规程，******公司做好设备维护和保养。

④维护电梯内的清洁卫生。

⑤电梯出现停梯故障，在接到报修后管理人员应在5分钟内到达现场，了解情况，分析原因，******处理；如需专业人员维修，******公司取得联系，及时排除故障。

⑥质保期后，电梯维保、检测费用，由中标人负责。电梯维保需******公司进行维保。

（3）其他约定

①质保期后，电梯维保、检测费用，由中标人负责。电梯维保需******公司进行维保

②甲方聘用的非乙方人员，在对大楼设备设施维护维修时，需报备乙方，乙方接甲方通知后需安排相关人员跟踪维护维修情况并检查验收；乙方对非乙方施工人员在施工中存在的安全隐患有权及时制止并报告甲方。

6、照明系统

（1）服务工作内容

照明系统应定期检查、维护巡检，遇有故障，******处置，保证正常运行和安全。

（2）服务标准

①值班人员每天将所有照明配电箱、插座箱检查一遍，开关及线路是否有过热，开关是否有异常声音等，发现问题立即解决，确保照明系统正常使用。

②开关、灯具、光源有损坏的必须当日解决。

③室外照明及室内公共区域每天巡查一遍，并按规定时间开关。

④要及时排除故障，一般故障排除时间不超过30分钟， 维修合格率 100%。

     7、其他系统

（1）服务工作内容

其他系统含安防设备系统、网络系统系统。定期检查、维护巡检，遇有故障，******处置，保证正常运行和安全。

（2）服务标准

①值班人员定期巡查，发现问题立即解决，确保正常使用。

②要及时排除故障，一般故障排除时间不超过30分钟，维修合格率100%。

三）对设施设备维修养护人员素质的要求

1、品貌端正，品行优良，年龄20至55岁，工作认真负责，能吃苦耐劳，通过公安部门核查无不良记录。

2、身体建康、体检合格，无重大疾病。

3、上岗人员必需持有相应岗位的上岗操作证，且具备三年以上的工作经验，包括空调、音响、电梯、强/弱电等，要求提交技术负责人职称证书复印件。

4、主管以上工作人员需具有中级以上职称，能熟练应用计算机，工作严谨认真，责任心强，办事有条理，有一定组织协调能力。

（二）卫生保洁服务

1、公共区域 (******厅)

(1) 会议室：每天进行循环保洁；对会议桌面进行擦拭，座椅摆放整齐，地面光洁，倾倒垃圾做循环保洁；每月对会议室的天花板、灯具高位清洁，做到无积尘、无污渍。

(2) 墙面 (含地脚线) ：每周进行1次清洁；对墙面高位部分每月2 次清洁，做到无积尘、无粘贴物、无污渍。

(3) 地面、每天清洁2次，循环保洁。每半年对地面进行一次彻底清洗，做到无尘、无水渍、无污渍、无烟头、无 纸屑、光亮整洁。

(4) 楼梯 (扶手、梯位) ：每天清洁1次，循环保洁，做到干净、无积尘、无污渍。

(5) 玻璃门：每日清洁1次，做到无尘、无污渍、无水印。

(6) 垃圾篓、桶：每日不定期进行清洁，使用可降解垃圾袋，随时进行清理擦抹，做到垃圾不超过 2/3 ，无异味、外表无尘，无污渍，周围不可有垃圾堆积。

(7) 天花灯具：每月进行1次清洁，做到无积尘，无污渍。

(8) 电器开关：每日进行1次清洁，做到无积尘，无污渍。

(9) 防火门及附件：每周进行2次清洁，做到无积尘， 无污渍。

(10) 定期进行循环保洁，做到电梯门及按钮无指印，无 积尘、干净、无污渍，每天清洗电梯垫。

(11)******厅实行巡回保洁，展柜*-**分钟巡回保洁。

2、******中心

（1）******中心的卫生整洁。

（2）保持区域内无废弃物、无杂物、无污渍。对开关、把手、灯具及时擦拭。

（3）******中心办理柜台台面保持干净卫生。

（4）保持全天候卫生的打扫。

（5）下班前把垃圾进行分类，并清运到指定位置。

3、领导办公室（含贵宾室）

(1) 房门及门缝洁净，无污渍，闭门器无尘土。

(2) 室内窗户玻璃及窗框明亮，无尘土；窗帘整洁，拉 伸齐整。

(3) 办工作桌面摆放整齐，保持光亮、无水迹、无污渍； 沙发、椅子、茶几等保持原位，清洁无尘土。

(4) 办公电脑、 电话、传真机清洁、无污渍；文件柜表 面干净无尘。

(5) 保持室内所有物品摆放整洁。

(6) 室内垃圾桶做到日清，保持内外干净。

(7) 做好室内通风，保持空气清新无异味。

(8) 每个月对室内进行一次彻底清扫；窗帘、垫、套等针织物品定期清洗。

(9) 保持室内设施、设备的完好，发现损坏及时报告。

4、洗手间

(1) 地面：每日清洁2次、循环保洁，做到地面及防水垫无尘、无水渍、无污渍、无烟头、无纸屑、光亮整洁。

(2) 天花板灯具：每月进行1次清洁，做到无积尘、无污渍、灯罩光亮。

(3) 隔板：每日进行1次保洁，做到无污迹、无污渍， 无张贴物，无乱写乱画。

(4) 洗手台、镜面：及时清理，循环保洁，做到镜面无 水迹、无手印；台面 无水迹、无头发，水龙头光亮无旧水印。

(5) 废纸篓：每日数次，循环保洁，做到垃圾不超 2/3， 垃圾袋无异味。

(6) 干手器、擦手纸盒，洗手液盒：每日清洁 1 次，做 到无尘、无污迹、无手印。

(7) 便池：每日及时清理，循环保洁，做到无烟头、无 锈迹、无痰渍、无堵塞、无异味。保持卫生间上下水畅通， 如遇堵塞， ******公司负责疏通，做好卫生间设施设备的保 养检修工作，发现损坏，及时报告相关部门。

5、室外公共区域

(1) 院内广场、道路、停车场每天定时清扫两次，清除地面的果皮、纸屑、树叶、烟头等杂物及油污、痰渍等污渍， 清扫工作需在当天早上8点前及下午14点前清扫完毕。

(2) 院区内除固定清扫外，还应安排巡回保洁，发现果皮、纸屑、树叶、烟头等杂物及油污、痰渍等污渍随时清理。

(3) 雨雪天应及时清扫路面，确保路面无积水 (雪)及杂物。

(4) 垃圾桶、果皮箱每天清洁，做到外观清洁，无污渍， 垃圾及时清运。

(5) 标牌、指示牌：每日清擦1次，做到无尘、无污渍、标牌光亮。

(6) 消防器材每日清擦1次，保持表面干净，摆放整齐。

(7) 道路减速带表面干净无明显污迹。各种道闸表面无灰尘。

(8) 根据实际情况，每天至少一次对方形水池进行漂浮物打捞，每月定期清洗、换水一次，并及时投放药品，保持水体清洁，泉池内无污物、无异味。

6、设备清洁

(1) 设备机房、管道、指示牌无卫生死角、无垃圾堆积，无积尘、******网、无明显污渍、无水渍，每月集中清扫设备间地面一次。

(2) 指示牌、广告牌无灰尘、无污迹，金属件表面光亮。

(3) 消防栓、消防箱外表面光亮、无印迹、无污渍， 内侧无积尘、无污迹。

(4) 报警器、火警通讯电话插座、灭火器表面光亮、无积尘、无污迹。

(5) 喷淋盖、烟感器、扬声器无积尘、无污渍。

(6) 监控摄像头、门警器表面光亮、无积尘、无斑点。

7、专业保洁

（1）大理石要保持清洁，无灰尘、无胶粘、无水迹物，要防水防滑,每月进行一次日常维护，每季度进行一次抛光、打蜡、******处理。

（2）地毯的纤维方向一致，色泽花纹不浑浊，无垃圾，无胶粘物和灰尘。每季度用药水清洗一次并吹干。

（3）木地板打蜡，根据现场实际情况每个季度进行打蜡养护。

8、其他服务

（1）外墙清洗：每年一次，外墙面积按8000平方米估算，乙方负责对接施工方及现场监督，支付外墙清洗产生的费用。

（2）化粪池无堵塞，每月检查一次，无堵塞外溢现象，半年清掏一次，乙方负责对接施工方及现场监督，产生费用由甲方支付。

9、对保洁人员素质的要求

（1）品貌端正，品行优良，年龄20至55岁，工作认真负责，能吃苦耐劳，通过公安部门核查无不良记录。

（2）身体建康、体检合格，无重大疾病。

（三） 绿化养护

1、服务工作内容

（1）室外公共区域的树木、花草、绿地、绿篱的养护，白蚁防治。

（2）室内花卉养护。

（3）主楼屋顶绿化养护。

（4）节假日、重要接待、重要活动摆花服务。

2、绿化养护服务标准要求

（1）施肥

①乔木：每年冬、春季各施肥一次。冬季以菜枯为主，用量不低于0.75kg/株，春季以复合肥、尿素为主，复合肥用量不低于0.25 kg/株，尿素用量不低于0.25 kg/株。以上为平均用量，实际用量根据树种、树龄、规格、生长情况而定。

②灌球：每年冬、春季各施肥一次，冬季以菜枯为主，用量不低于0.25kg/株，春季以复合肥、尿素为主，复合肥用量不低于0.25 kg/株，尿素用量不低于0.1 kg/株。以上为平均用量，实际用量根据树种、树龄、规格、生长情况而定。

③灌丛：每年冬、春季各施肥一次，以复合肥、尿素为主，复合肥用量不低于0.1kg/㎡，尿素用量不低于0.1kg/㎡，以上为平均用量，实际用量根据树种、树龄、规格、生长情况而定。

④草花类：每年生长季施肥不少于三次，复合肥、尿素混合磷肥，施后淋水透彻，施用量根据生长情况而定。

⑤草坪：以春夏梅雨季节为主，均匀撒施尿素，淋雨透彻。施用量不低于0.1kg/10㎡。

（2）修剪

①乔木：常年修剪。根据树木造型剪除枯死枝、病虫枝、萌蘖枝、徒长枝及阻碍人、车辆通行的下垂枝，主干及根部多余枝不得长于20cm。要求分枝均匀、树形饱满、规整。

②灌木：生长季不定期小修，长势旺盛季节（**月-**月）增加修剪次数，全面大修，全年大修不少于三次，要求达到冠面平滑、绿篱面平整、冠型规则统一，协调美观。

③草坪：每年至少全面修剪五次，尤其是5-**月，修剪后留*-*cm高度，保证草坪面基本平整，并及时清理碎草。打草机运转过程中保证5m范围内无其他人员，装油过程中禁止吸烟；并保证不影响周边环境。

④乔、灌木修剪完成后要及时清除残落枝条，不散落，不堆积。

（3）病虫害防治

乔（灌）木、草花、草坪：每年暑期前整体大面积打药一次（采用环保型无污染药剂），冬季树干要涂白，病虫害易发期（**月—**月）要提前打药，发现病虫害后要及时针对性喷洒杀虫杀菌剂，保证不蔓延，整体无病虫害率达99%以上。大面积喷药尽量选择无风天气、人流稀少的时间段，不影响身体健康。

（4）除杂草

草坪、灌木丛常年除杂，尤其在春秋季杂草生长旺盛期，要全面清除。要求达到绿篱、灌丛面基本无杂草，草坪杂草覆盖率不超过10%。

（5）灌溉

炎热、干旱、干燥季节，所有乔(灌)木、草本、草坪都必须及时灌溉（包括喷灌、浇灌等措施），保证花草树木水分需求。夏季以11：00之前、16：00之后浇灌为宜，秋季在10：00——14:00浇灌为宜，草坪每次喷灌时间不少于20分钟，乔、灌木施水量根据树木规格、品种、土质情况而定。雨季保证树木不受淹，必要时要开排水沟。

（6）降温防冻

高温天气（尤其在6-**月）要对树体、叶面进行喷淋降温，入冬前铁树等需要采取防冻措施树木必须打包防冻，以保证其安全过冬。

（7）扶正

对易倒树木要用草绳、木棍打撑固定，歪斜树木要及时扶正，保持正常直立生长。

（8）草本花卉

每次花期过后要及时修剪并松土施肥，促进养分吸收。

（9）补栽

养护期间由于中标方养护不当而造成树木、苗木死亡的，由中标方按照原树种、规格进行补栽，造成大树名贵树木死亡的，将追究相应经济赔偿责任；由于学生有意人为破坏而造成植株死亡的，由甲方补栽。

（10）花卉布置

协助甲方做好花卉布置，满足甲方对外接待、节日、晚会、庆典等活动需求。

（11）做好日常巡查工作，防止火灾发生，每日巡查不得少于一次。

3、水体维护管理服务标准要求

（1）物业管理区域内所有水体（水池）每天要清理打捞，保证无白色垃圾、杂物等漂浮。

（2）物业管理区域的水体要定期换水、清淤泥、消毒，保证水质清爽、卫生洁净。

（3）根据水体水位情况及时注（放）水，保持安全、合理水位，尤其在暴雨、干旱季节。

（4）按照甲方后勤部门要求，定点定时投喂鱼类，并进行日常监护，严防捕捞、垂钓、投毒等情况，发现必须当场制止并立即上报相关管理部门。

（5）物业管理区域水体周边必须每天巡视。严禁人员下水游泳、嬉戏（尤其在夏季），发现必须当场制止；巡视时对岸边人员进行安全提醒、劝导，若发现人员落水等紧急情况，立即采取营救措施，并报告甲方后勤部门，保证人员生命安全。

4、对绿化养护人员素质的要求

（1）品貌端正，品行优良，年龄20至55岁，工作认真负责，能吃苦耐劳，通过公安部门核查无不良记录。

（2）身体健康、体检合格，无重大疾病。

（3）具备二年以上园林绿化养护经验。

（四）治安保卫服务

1、服务工作内容

（1）服务范围

①负责馆区管辖范围内交通秩序的维护，车辆疏导，正确引导车辆的行驶和停放，做到车辆出入安全、有序。

②负责馆区楼内重要岗位和重点部位24小时安全值守；采取专人看管，不定时巡查和重点监控，确保重点部位、场所安全；******厅内秩序维护及疏导，确保馆区秩序井然有序。

③负责出入馆区的人员、物资及车辆出入管理。

④负责开放期间公共秩序及治安维护、人员、车辆疏导、不文明行为的劝阻、******处置、救援等。

⑤负责馆区的24小时巡逻值班。

⑥每年组织举办消防、反恐防恐等演习至少不低于二次。

⑦负责馆区安全检查、反恐防恐、重大活动、重要接待、社会教育活动的安全保卫和工作配合。

⑧负责馆区安全教育宣传、安全警示等。

⑨协助馆方与政府、公安、街道等行政管理部门的交流与沟通，确保日常管理工作的顺利进行。

（2）安保工作标准及要求

①******处理和应对馆区公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备，能够熟悉、掌握各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案。

②配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。上岗时统一佩戴标志，穿戴统一制服，装备佩戴规范，仪容仪表规范整齐，值班时立姿挺直，不倚不靠。

③各出入口和门卫24小时值班看守。开放期间要立岗，并有详细的交接班纪录。对外来人员进入办公区要通过电话先与当事人联系然后决定是否放进，如要接待做好详细登记。

④对大型物件出入要先询问调查并做好记录。

⑤保持保安之间以及保安与各部门的通信畅通，在遇到异常情况或紧急求助时，******局面。

⑥保安对观众的不文明举止或危害安全的行为，必须立即制止，做到有理有节，措施到位。

⑦力保馆区内不出现任何警情，如出现警情，馆方将根据双方权利和义务的相关条款履行合同。

⑧******厅布展等情况，保安要做好馆区管理范围内文物运输的安全警戒工作。

⑨加强夜间巡逻，按要求定时巡更，并做好详细记录，保安之间要保持联系。

⑩做好文化广场的保安执勤工作：制止游客不文明现象的发生、禁止宠物进入馆区、规范馆区跳广场舞、禁止馆区进入流动摊贩、对进入馆区吸烟的人员进行劝阻。

?馆区治安案件发生率为0；火灾发生率为0；重大安全责任事故为0；有效投诉率为0。

（3）消防工作标准及要求

①进行消防宣传（利用标语和牌示进行宣传等）。

②建立各级防火组织，并确定相应的防火责任人。

③******厅，******厅使用担负所属物业范围的防火责任。

④明确防火责任人的职责，根据《中华人民共和国消防条例》的规定，制定防火制度。

⑤定期组织及安排消防检查，及时发现火险隐患。

⑥制定防火工作措施，从制度上预防火灾事故的发生。

⑦发动员工及时消除火灾苗头和隐患。

⑧建立自防、自救组织。包括：建立义务消防队，抓好消防训练。

⑨明确火灾紧急疏散程序，做好疏散的准备工作，人员疏散为主为先，转移文物、抢救贵重物品在后。

⑩建立消防档案。

?制定灭火方案及重点部位保卫方案。

?馆区内禁止使用明火，如有需要使用明火、电焊、气漂等，需经过馆区后勤管理部门审核通过方可使用。

?无火险隐患，火险隐患及时整改率100%。

?确保消防设施设备与器材运行正常，一般故障发现及时率100%，及时解决率100%。

（4）车辆、停车场工作标准及要求

①负责停车场管理，确保停车场环境秩序良好，道路安全畅通，车辆停放有序，按照车位停放方向一致停放。

②负责车辆疏导，正确引导车辆的行驶和停放，做到车辆出入安全、有序。

③做好安全防范和日常巡视工作，******处理各种安全和事故隐患，******处置突发事件。

④过夜车辆停放应有记录、无车辆和财物失窃事件，******处置。必要时根据采购人要求对出入馆区的物品、人员、车辆进行检查。

⑤交通、车辆、停车场管理要有专人负责，要制定切实可行的管理制度，并报采购人批准。

⑥负责道闸、车场设施、地面墙面等设施设备的维修维护管理。

⑦应安排足够人员在停车场指挥疏导车辆，车管人员应工作认真、责任心强，有一定交通安全及防火知识。有重大活动、接待或会议时，须适当增加车管人员，停车场要做好防火防盗等安全工作。

2、服务标准

（1）建立保安、车辆、道路及公共秩序等管理制度并认真落实。

（2）严格验证、登记，杜绝闲杂人员进入办公大楼，环境秩序良好。

（3）维护和保证防火、防盗等报警、监控设备的正常运行。

（4）做好安全防范和日常巡视工作，******处理各种安全隐患，******处理突发事件。

（5）引导车辆安全出入，保证道路畅通，指挥车辆停放有序，确保财产安全。

（6）按照岗位规定要求及时巡查，作好记录，******处理突发事件。

（7）******处理预案；确定重点防火部门，坚持日常巡视，发现隐患及时排除，确保无火灾事故发生。

（8）******厅内观展秩序，做好安全防范性工作，在人流集中时段，加强人员流动秩序管理，防止发生人群拥堵、物品碰撞而造成的伤害事故，确保观众及文物安全。

（9）定期对安防、消防及报警设备检测维护，确保安防消防系统正常运行。

3、对保安人员素质的要求

（1）退伍军人或保安专业学校毕业优先，品貌端正，品行优良，年龄18至45岁，男身高170cm、女身高160cm以上，工作认真负责，能吃苦耐劳。

（2）无犯罪记录证明，具备保安培训合格证。

（3）身体建康、体检合格，无重大疾病。

（五）会务服务

1、服务工作内容

根据会议需求单位要求做好会议室安排、会务服务等工作；协助甲方做好上级的视察、调研及外接待、外来宾客的来访、参观等。

2、服务标准

（1）建立会务服务体系，受理会议主办单位对会议服务的具体要求，并做好书面记录。

（2）会前对会议室进行检查、保洁。确认会议室音响、灯具、空调等设备的完好，发现问题及时报告、及时修理。

（3）配合会议主办单位提前做好会场布置工作，做好候会室服务、领导与重要客人引领入座等工作。

（4）会务员每天不少于一次清洁卫生，根据使用情况适时安排清洁频次。

（5）会议期间及时向会议人员提供茶水、音响、礼仪等服务。

（6）会后及时做好会场清理工作。若发现损坏物品或客人遗留物品迅速与有关单位联系，并向会务部负责人报告。

（7）严格遵守保密纪律，不询问、不议论、不外传重要会议内容，不擅自带领无关人员进入会场。

（8）其它事项：本项服务所需物品，如消毒柜、茶具、茶叶等由采购人提供。中标人须提供使用清单给采购人。

3、对会务接待人员素质的要求

(1)大专以上学历，品貌端正，品行优良，普通话流利，年龄18至35岁，女性，身高163cm以上，工作认真负责，能吃苦耐劳，通过公安部门核查无不良记录。

(2)身体健康、体检合格，无重大疾病。

（六）消杀服务

1、确保馆区整体外围及内部区域无“四害”侵害，整体环境较好。

2、做好年度消杀计划，按计划开展消杀工作，杜绝蚊、蝇、虫、蟑螂等影响办公环境。

3、消杀作业人员需持有专业消杀人员从业证书。

4、消杀使用的药剂必须是环保无毒，避免对人体产生影响。

（七）疫情防控

1、根据国家省市相关防疫要求，结合馆区实际制定疫情防控方案，落实相关工作，防疫物资。

2、疫情防控期间，负责场馆出入口、******厅******处置。

（八）其它说明

单次单品不超过500元（含）的维修维护材料、设备费，均包含在投标人投标报价中，不再另行收费。500元以上的维修、维护项目由投标人向采购人进行申报，经采购人审核批准后按审核后的价格进行结算并签订补充维修协议，但该价格不得高于市场行情。

四、人员配置及要求

投标人必须科学合理配置岗位人员，但不得低于投标文件承诺的总人数标准。

1、热爱党、热爱祖国，拥护党的基本路线，坚持改革开放，政治思想过硬，遵纪守法，无犯罪记录证明。

2、树立“用户至上、服务第一”的服务意识，有强烈的责任感和良好的职业道德，爱岗敬业、诚实守信，优质高效地服务于甲方。

3、知识与能力并重，有一定的物业服务工作经验及相应岗位的技能：项目经理具有本科及以上学历、中国物业管理协会颁发的物业管理师职业能力等级证书、人力资源和社会保障部门颁发的中级及以上职称证书，有丰富的行政事业单位物业服务经验；管理人员具有大专以上学历；******处的骨干由德才兼备的优秀员工担任。

4、特殊工种技术工人持专业上岗证（电工证、空调、电梯工证等）；保安人员持保安证；会务员、保洁员等持《健康证》等。确保人员100%持证上岗。

5、员工要求统一着装，员工服装按采购人要求配置（会务服务员须配备礼仪服与工作服两套服装），其费用由中标人负责。

6、******处，作为物业管理用房，产生的能耗费用由馆方承担，物业人员食宿自理。

7、物业服务中标人须承诺达到《湖南省五星级物业服务项目考评标准》，达到国家一级博物馆物业涵盖服务标准。（★）

8、物业服务期限为三年。每月月底进行考核，物业服务费经考核合格后，每月向中标人支付上月费用，月度总分不得低于90分，每低1分，扣除当月物业管理费2‰，总分低于80分本馆有权解除合同。

9、建筑、设备设施情况以现场实际情况为准。

10、按规定做好空气环境等各类卫生监测，费用纳入物业费，采购方不另行支付。

11、馆内的外墙清洗、石材养护、******处理等专业清洁由中标人承担、保洁耗材及卫生间清洁用品（手纸、一次性马桶垫）由中标人负责购买，相关费用由中标人负责。

12、中标人需根据本馆的实际情况，每年对馆内购买不低于累计赔付保额200万以上的社会公众责任险，担负安全事故的主体责任，******处理，承担事故经济赔偿。

13、如遇本馆有重大活动、重大接待或国家法定节假日时，中标人应抽调人手全力配合，做好相关工作，所产生的加班费用由中标人承担。

14、投标人报价时应充分考虑服务期内所有可能影响到报价的因素（包括最低工资标准、福利和社保基数的政策性调整），一旦投标结束最终中标，总价将包定，不予调整。如发生漏、缺、少项，都将被认为是中标人的报价让利行为，损失自负。

15、物业管理服务人员工资待遇需符合国家、省、市相关政策及法律法规，保障服务人员合法权益，******处理企业用工纠纷。

16、本项目采用费用包干方式，物业工作需要的卫生保洁、园林绿化、工程维护等一切设备由中标人自购，本馆不提供相关的设备和工具。投标人应根据项目要求和现场情况，详细列明项目所需的设备及材料购置，以及培训、人工、管理、财务等所有费用，如一旦中标，在项目实施中出现任何遗漏，均由中标人免费提供，采购人不再支付任何费用。

17、中标人在服务期间物业管理项目未按本馆要求完成或标准达不到，******公司完成，费用由中标人承担；中标人未按照本馆要求配备岗位或者在监督检查过程中发现缺岗，要求中标人按照人员要求补齐，若人员不按照要求到位，本馆按照岗位价格扣除缺岗人数一月工资（投标书岗位工资报价）；本馆在监督检查中标人工作时，发现中标人工作中错误，中标人在一周内整改不到位，本馆一次扣除中标人5‰的月物业服务费。

18、中标人拟定物业管理年度计划、费用概预算决算、供方合同，每月向甲方上报财务开支报表，每年提供第三方财务审计报告。

19、中标人每月提供月度服务报告、能源管理使用分析报告、员工花名册、各类符合岗位要求证件、供方考核表等各类甲方监管的佐证材料。按照省市节能降耗的要求以及甲方提出的节能降耗指标做好能源管理，满足长沙能源消耗总量和强度“双控”考核以及能源专项资金使用的绩效评价，能源人均消耗成整体逐年下降趋势，做好管理节能和技术节能的工作。

20、中标人对提供的专业设备工具必须在三个月内完成采购，如不及时采购，本馆有权自行采购，采购经费由中标人承担。
五、物业服务人员编制

（一）物业组织架构

（二）人员配备说明：本项目共配备管理服务人员50人

一）项目经理

全面负责统筹项目运营，部署各部门工作，负责内外部沟通及甲方的领导对接。

  二）综合管理部

1、主管1人，负责本项目的体系文件管控、项目人员招聘、培训、考勤及本部门具体事务，由项目经理直接管理。

2、客服文员2人，负责项目财务、行政后勤事务、库房管理及项目物品采购工作。

3、会务员1人，负责项目所有接待、会议服务，以及会前会后的卫生清洁等工作。

  三）安全管理部

1、主管1人，全面负责项目的安全管理及安管人员管理相关工作。

2、班长3人，协助主管负责各班次安全管理工作，进行具体岗位布岗；巡视、督导、协助馆内保安员的工作。

3、安检员3人，负责检查参观游客及游客随身携带的包包，提醒游客寄存打火机等管制物件；做好游客入馆秩序维护。

4、保安员工17人，负责项目的门岗值守，馆内安全保卫工作。做好安全防范和日常巡视，引导车辆安全出入等相关工作，并******处理突发事件。

 四）工程技术部

1、主管1人，负责项目工程技术的管理工作。

2、供配电7人，三班单人单岗负责供配电房24小时运行值班，配电房设备的保养，******处理。

3、综合维修2人，负责项目给排水、供电设备日常运行的检查、维修及保养，零星维修、墙面地面的修补。

  五）环境管理部

1、主管1人，负责项目清洁、绿化人员管控及清洁物品的发放。

2、保洁员8人，负责办公楼、******厅、馆内公共区域的清洁卫生、垃圾分类等工作。

3、绿化工1人，负责项目馆内外的绿植、浇水、施肥、养护、消杀等相关工作。

（三）岗位配备明细表（安全管理部、工程技术部、环境管理部）

  一）安全管理部人员配置及简易工作职责

根据项目安全保卫需求，结合项目特点，科学、合理安排岗位，做到安全保卫无漏洞、无盲点。

  二）工程技术部工程部人员配置及简易工作职责

  三）环境管理部人员配置及简易工作职责

附件：《长沙简牍博物馆物业管理考核实施细则》

长沙简牍博物馆物业管理考核实施细则

按长财采购[2016]**号文执行。

1、 付款人：长沙简牍博物馆（通过国库集中支付）。

2、 付款方式：******

3、本项目采用费用包干方式进行，投标人应根据项目要求和现场情况，详细列明项目所需的设备及材料购置，以及培训、人工、管理、财务等所有费用，如一旦中标，在项目实施中出现任何遗漏，均由中标人免费提供，采购人不再支付任何费用。

4、投标人在投标前，自愿踏勘现场，有关费用自理，踏勘期间发生的意外自负。

5、委托管理期限：服务期三年，合同一年一签。