大庆市特殊教育学校物业管理服务合同

项 目 编 号：DZC******

计 划 编 号：ZCB******

甲 方：大庆市特殊教育学校

乙 方：******公司

甲、乙双方根据大庆市特殊教育学校物业管理服务项目的中标结果，签署本合同（以下简称合同）。

双方同意中标通知书、招标文件、预备会纪要、招标响应文件、以及招标过程中的质询澄清单等均为本合同的组成部分。

第一条    合同标的

第二条 服务项目与标准

(一)项目概况:******

******中心位于萨尔图区恒祥街**号，占地面积8.8公顷，建设规模44214.41平方米，共19个单体建筑。目前由大庆市残联、及所属事业单位和大庆市特殊教育学校共同使用，其中一号门岗、四号门岗、**号楼（共用）、**号楼、**号楼（共用）、**号楼、**号楼、消防泵房、车库（共用）归残联所有。其余所属楼宇归特殊教育学校所有。

(二）服务项目与标准:

1、综合服务需求

（1）设立专门的项目管理机构，并设立24小时业务受理专线，确保随叫随到。

（2）工作日下班后，节假日24小时必须保证有一名值班领导，确保物业服务工作正常进行，且保证通讯工具保持畅通。

（3）服务人员服装必须统一配置，服装样式、款式结合本项目形象视觉特点进行设计，并且根据不同季节配置应季服装，管理人员、接待员、公共秩序维护、会议服务岗位等工服在设计、选料方面应体现本项目服务档次,所有物业人员须佩带工牌。

（4）秩序维护、工程维修、变配电、总监控室岗位实施24小时值班制，按照规定每日保证值班人员工作时间在8小时以内，配置合理的机动岗位人员确保各岗位服务人员法定节假日休息。

（5）档案、资料管理：设置标准化档案室，使用计算机管理，所有档案要求做到保存完整，管理完善、交接手续完备、检索方便准确，每个月上交学校各种资料。

2、工程维修服务

（1）所有工程技术服务人员持证上岗率100%。

（2）维修及时率100%。

（3）维修合格率98%以上。

（4）设备设施完好率98%以上，消防设备完好率100%

（5）接到维修任务10分钟内到达现场。

（6）负责电梯系统、供配电系统、供暖供热系统、公共照明系统、灯饰亮化系统、监控系统、避雷系统等的维修、养护及检定（检测）服务，并常备相同规格、型号、颜色及材质的各种材料，便于及时维修。

（7）负责公共部位包括：房屋结构、门窗、屋面、道路、路面、牙石、落水管、排水井、雨排井、化粪池、隔油池、楼梯间和公用走廊的墙面、地面、运动场馆、场地及大型器械等设施的小修、养护服务，并常备相同规格、型号、颜色及材质的各种材料，便于及时维修。

（8）由于涉及到高空维修作业，应配置1台电动升降设备，占用空间要小、使用方便、伸缩高度适合室内外使用。

（9）维修用工具配置专业化、种类全面合理，能够确保日常维修使用，配备电焊机、氩弧焊机、简易钻床、台虎钳等各工种常用工具，不得以工具和设备不全延误维修工作。

（10）物业设施设备的维修、维护、使用、运行管理房屋建筑物本体及共用设施设备：上下水管道、雨水管、共用照明、加压供水设备配置系统等。

（11）房屋建筑物共用部位：包括楼盖、屋顶、梁柱、地面、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、公共部分的内墙面、楼梯间、设备间、走廊、通道、******厅、门窗等。

（12）物业范围内的公用设施、设备。

（13）机电设施设备：自来水、饮用水等供水设施和全部排水、排污设施及管道电器电气设备；电路和照明设备；电梯设备；采暖系统、供热系统、中央空调系统及末端设备；电梯紧急呼叫系统等。物业部门须的配电房配备不低于200千瓦发电机组。

（14）维修服务范围及标准（市残联区域由残联负责）

①岗位及工作范围：******

电工属于特种作业，按国家有关规定，必须持证上岗。

所有公共场所、公共设施、建筑物的维修维护，关于水、电、气暖的修缮等。

②工作内容及标准

1）工作内容

（1）所有木铁门、铁栏杆、室内外水暖电的修配。

（2）日常电器维修维护，如（热水器、空调、电风扇）。

（3）属常规维修有：更换灯管、灯泡、镇流器、跳泡、开关、插座、插头、空开、灯具、开关箱和安全指示牌维修；更换水嘴、软管、大小便器冲洗阀、大小便器、水盆、阀门；疏通地漏、热融管线和暖气维修；学生、学员桌椅、办公桌椅、书柜、铁柜、更换门面、合页拉手；窗户、纱窗、窗帘架、窗帘维修；浴池上下水、更换喷头、混水阀；室外路灯、******处理；******处理墙壁爆皮和棚裂缝等。

（4）临时性的紧急维修如：大风应急抢修、防洪应急抢修、校区内突发的抢修工程（如水管爆裂、暖气爆裂、******网漏水、电力抢修）等，负责或配合甲方交办的其它应急维修工作。

（5）常规维修里的特种工作有：通马葫芦管线，烫马葫芦管线（冬季冻）；清理马葫芦、化粪池；清理楼面雨搭卫生等。

（6）常规维修以外的工作有：各类大型活动如接待检查、文体活动、艺术节、运动会等，挂条幅、插彩旗、布置场地等；帮助搬迁办公室等。

（7）18部电梯（共用）日常维修维护，中央空调维修保养等。

2）工作标准

（1）24小时保障维修工作。

（2）常规维修接到派工后2小时内完成，如疏通室内外下水、疏通污排井、疏通雨排井、维修更换龙头洁具、更换卫生间感应器、维修门窗、更换玻璃、修补磁砖、维修锁具、维修室内外电线电路、变压器、配电柜、配电箱各种电器设备、维修更换开关插座灯具、维修路灯、修补护栏、空调维保、维修办公家具等。

（3）较为复杂的电气水暖维修24小时内完成，土建维修不超过48小时。注：如有特殊原因不能完成及时汇报甲方负责人，根据甲要求重新制定维修方案。

（4）维修所有工具、材料由乙方自备。

（5）安全用电，节水节电，防止发生安全事故和水电的浪费。

（6）维修工必须熟练掌握本岗位的工作技能，每天要巡视自己的工作范围，发现问题，能维修的立即维修，不能维修的，要及时上报。每天要巡查自己工作区至少两次。

（7）维修服务人员要详细记录报修情况，填写维修任务单，及时维修，做好维修记录；客服每日及时向报修人了解维修情况，维修态度。遇有重大情况应该及时通知甲方。维修记录不得私自涂改，妥善保存，甲方也会定期向有关人员了解维修情况，作为甲方考核维修工作的重要依据。

（8）维修精细、美观、质量高，维修部位维修后要和其附近环境基本保持一致，维修结束后，要把场地卫生搞好。

（9）电工每天要检查楼内的走廊、楼梯、缓台、应急通道的灯具（含应急灯、安全指示牌）是否完好，灯是否亮。如有损坏或不亮，应及时修理。

（10）室外维修人员每天必须按规定的巡查路线巡查。巡查内容：******

（11）电气设备、线路、变压器及高低压柜等每周至少检修一次。

（12）维修工使用的各种维修工具、维修材料必须符合国家质量标准和安全标准，提倡使用环保材料。维修时按规范施工，否则施工时出现任何问题（如：安全问题、材料浪费、拖延工期等）由乙方负责。

（13）维修工必须持证上岗。

（14）维修人员必须穿维修服，佩戴维修工牌，文明施工，安全施工，礼貌待人。维修工人必须上人身保险。因维修造成的人员伤亡，财产损失，由乙方自行承担。

（15）建立值班制度，全面负责值班期间的维修任务，做好交接班记录。周末和假期轮休，保证维修人员在校。

（16）大型活动、重大比赛、必须全程参与，短途运输和搬运等工作，要服从指挥，按时到位，保质保量。

3、机电设施设备维护

（1）综合要求：

①制定设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查、维护保养、运行记录管理及维修档案记录等管理制度，并严格执行。

②配备所需专业技术人员，由专业人员管理（开启、关闭、保洁、维修、保养），严格执行操作规程。

③设备及机房环境整洁、无杂物、灰尘，无鼠虫害发生，机房环境符合设备要求。

④保持设备良好，运行正常，合同期限内无重大管理责任事故，无设备运行事故隐患。如发现设备异常或故障，应停止使用以防止故障扩大并立即派人检修至完好为止。

（2）供电系统:

①保证正常的园区供电，如需停电按照审批权限报批，并提前48小时通知物业使用人。

②******处理预案并严格执行。

③公共照明系统应根据使用日的季节与气候情况及时调整开启和关闭时间，避免浪费。

（3）弱电系统:

①做到10分钟内排除故障，保证各弱电系统正常工作。

②监控系统等智能化设施、设备运行正常，有记录并按规定期限保存。

（4）电梯系统:

①电梯准用证、年审合格证、维修保养合同完备。

②电梯按规定时间运行，监控及紧急呼叫系统等安全设施齐全好用，无安全事故，通风、照明及附属设施完好。

③轿厢、进道、机房保持清洁。

④电梯由物业专业队伍定期进行保养，维修、检测、维修保养人员需持证上岗，并做好维修记录，******公司负责。

⑤电梯运行出现故障后，维修人员应在5分钟内到达现场维修。

⑥******处理措施及预案。

（5）给排水系统:

①建立用水、供水管理制度，积极协助招标方安排合理的用水和节水计划。

②设备、阀门、管道工作正常，检修保养及时，无跑冒滴漏现象。

③按规定对二次供水蓄水池设施设备进行清洁、消毒；二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全；水池、水箱清洁卫生，无二次污染。

④高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施，水池、水箱周围无污染隐患。

⑤限水、停水应提前通知招标方和物业使用人。

⑥排水系统通畅，汛期道路无积水，建筑物内无积水和浸泡发生。

⑦遇有事故，维修人员要在5分钟内到达现场进行抢修，保证无大面积跑水、泛水和长时间停水现象。

⑧应配备小型挖沟机、下水管道疏通车等应急设备和制定完善的应急措施预案，******处理。

（6）供暖、供热系统、中央空调系统及末端设备：

①保证末端设备运行正常。

②定期进行清洁及保养。

③******处理方案。

4、秩序安全管理服务

（1）秩序维护服务合格率100%。

（2）火灾隐患发生率0%。

（3）******处理率100%。

（4）实施24小时值班制度，负责制定并认真执行固定岗执勤、巡视、总监控室监控、物业负责消防巡查等安全防范制度。

（5）须制定突发火灾应急预案、自然灾害应急预案等突发事件应急预案，每年至少对预案进行演练2次。

（6）公共区域的管理。

（7）场馆物资、设备的管理及使用服务。

（8）园区各主要出入口，各楼宇出入口、总监控室24小时值班，巡视人员每小时巡视一次，******处理遇到问题并向物业领导汇报。

（10）秩序维护员应配备必要的安全防护装具和电动巡逻车，以保证人身安全和迅速到位。

5、保洁服务

（一）室内外保洁服务范围及标准

1、岗位及工作范围

室内外所有卫生间、楼梯、走廊、地面、天棚、墙面、门窗、窗台、玻璃卫生、花卉养护及其它临时性工作。

2、工作内容及标准

玻璃等冬季每月至少要擦拭一次，其他季节每周至少要擦试一次。要求：用酒精擦拭，玻璃透明、见光见亮，重大活动时随时擦拭。室外保洁员每天对所有的路面、场地、人行道及地面上所有的健身器材、设施设备等进行巡回保洁并及时往校外清运垃圾。具体要求：路面、场地、人行道、树上要经常巡回清扫、清理，保持无垃圾、无杂物及漂浮物；地表垃圾在工作时间内滞留不得超过30分钟；无明显污渍、无积水；无纸贴油印广告；路面、场地、人行道、路牙石与地面缝隙、******处无杂草、杂物。宣传栏每周擦试一次，遇特殊情况要随时擦拭；墙外距围墙2米以内的绿化带的垃圾每周清理一次遇特殊情况要随时清理；除冬天外，各楼外地垫每周清洗一次，室内地垫每周清洗一次。垃圾要清运及时，不能有异味。按照市卫生部门的要求，在传染病高发时段为室内外临时性的消毒工作。冬季清雪，小雪6小时必须清扫完毕，中雪**天之内清扫完毕，大雪**天内清扫完毕，积雪外运依据当天积雪情况而定，铲车和外运积雪车辆由供应商自行负责。

（二）绿化种植、养护、亮化服务范围及标准

1、岗位及工作范围

1）所有花、草、树木的养护（包括修剪、浇水、施肥、树干涂白、病虫害的防治等）。

2）按照采购单位要求购买盆花、种植草花、铺种草坪、更换种植土、上农家肥等工作。

2、绿化养护的标准

1）草坪管护

（1）草坪浇水：早春草坪发芽前，**月上旬要对草坪进行清理，**月中下旬(日均气温在0℃以上时)，要及时浇足返青水。

（2）草坪施肥：每年早春施肥1遍，可结合浇返青水时进行施用农家肥每亩用量1000千克。

（3）草坪修剪：根据不同生长节令及草坪生长情况，每年不少于4次。

（4）草坪除杂草：一般应采用草用人工清除，并遵循“除早、除小、除净”的原则，也可配合化学除草，但不得伤及其它绿化植物。

（5）草坪病虫害防治：要采用物理防治和化学防治相结合的综合防治方法。

（6）草坪有缺、断苗现象的要及时补植，保证草坪整齐美观。

2）树木养护

（l）浇水：每年树木萌动前要浇一遍返青水，封冻前要浇一遍封冻水，在正常生长季乔灌木每年要根据气候情况再浇三遍透水，灌木等浅根、低矮树木如遇干旱年景要视具体情况适时增加浇水*-*次数不等，保证水分供应。

（2）树木修剪：乔木每年至少要抹牙3遍，及时摘除树干上的萌枝，整形树和绿篱每年要修剪4次或以上，及时剪除嫁接类树木如金叶榆、垂榆等砧木萌生的枝条保证树冠、剪型色彩的一致统一。所有树木的病死枝、死树要随时清理。死树和修剪产生的垃圾运出校园，不许在校园内堆放。死树伐除，根部不超出地面。

（3）病虫害防治及施肥：根据树木生长情况，定期喷药（每年**月**日前完成）、施加有机肥或有机肥与化肥混施，及时进行病虫害防治，防止重大病虫害发生，树木每年施肥一次，保证树木健康。

（4）院内所有杨树、柳树、榆树等树干全部涂白（每年**月**日前完成）。

3）花卉养护

室内外花卉。原则上要适时浇水，基肥与追肥结合施用，及时拔草或铲草，及时摘除残花枯叶，保持健康的植株和美化效果。

3、亮化服务标准

亮化服务标准乙方按上级相关要求执行。

（三）******处理

1、******网、化粪池的疏通、污水井、化粪池清掏每年使用吸污车至少二次，雨排井每年春季、秋季各清掏一次，保证排水通畅。清理污水井、化粪池、雨排井应在采购单位监督下进行。

2、垃圾收集要求：收集点及垃圾箱周围无散落垃圾、无污迹、无异味；垃圾封闭存放并及时清运无滞留，保证每日至少清运一次；有重大活动按照甲方要求及时拉运。

6、保安服务范围及标准

1)工作内容及标准

保安更夫要求年龄符合25周岁至55周岁之间，责任心强，身心健康，无犯罪史、无传染性疾病，耳不聋眼不花，沟通无障碍的要求；安保队长要求除符合以上要求外，还应具有精力充沛、有安保管理经验，具有领导能力；安保队长负责巡视工作和检查管理各岗工作。所有人员必须经过岗前培训，持证上岗。

2)要求工作时间内穿着正规保安统一制服，佩戴工作牌、工作帽，工牌佩带在左胸显眼位置。工服保持整洁，无明显污迹、破损。

3）室内外保安员要站姿挺拔，坐姿端庄，精神饱满。走路、站立不得松松垮垮、精神不振、无精打采。工作期间不得聚众聊天或打扑克；不得在服务区内吸烟、饮酒等。

4）所有来电，应在第一时间接听，认真听取、记录来电所讲内容。及时查阅未接听来电，在10分钟之内对未接听来电给予回复，并做好来电要求内容记录。工作电话不允许任何人长时间占用，所有通话必须控制在3分钟以内，在岗上不得打私人电话，家人有急事来电，应从速简洁结束通话。

5）遇有外来人员来访需起立敬礼，使用文明礼貌用语，做好来访记录，经甲方接待人员核准同意后，方可放行。对拒不出示证件，不接受检查的车辆、人员绝不放行，对寻衅滋事、醉酒、闹事者可通知校方管理人员，******处理。

6）对外出物品必须严格盘查登记，由后勤出具相关证明方可放行。发现可疑人、事、物品，应立即报告。

7）突发事件保安人员及时上报，******处理。

8）门卫室内保持干净整洁，无杂物，闲杂人员禁止进入室内。

9）警械器具、消防设施设备、安全门、公用设施等要严加管护，保持良好的工作状态。

10）物业负责学校报刊、杂志、信件发放及各办公室、教室送水工作。

11)对外出物品必须严格盘查登记，由后勤出具相关证明方可放行。发现可疑人、事、物品，应立即报告。

12）检查学生出入校通行证件（名签、临时假条），上学期间无假条的学生不允许出校门。对不接受管理的学生，要耐心教育，不要发生正面冲突，要做好记录，对行为恶劣者，******处。

13）学生家长若想进入校园必须与班主任取得联系，方可进入校园。

14）绝对禁止保险、推销、闲散人员等进入校园。

15）禁止校园门前停放任何车辆，禁止摊贩在校门口经营，禁止外卖在校门口或进校送饭。

16）给学生送东西的家长，让其在大门外等候，不准进入校园。门卫室禁止存放家长给学生送的物品，不能接受（转交）现金，若出问题有个人负责。

17）突发事件保安人员及时按照《******处理程序》上报，******处理。

18）按照学校规定准时开关大门。（见学校大门开关时间表）。

19）对学生假条妥善保管，每月装订一次送交学校留存。外来人员、车辆登记册要妥善保管，用完后交学校留存后换新本。

20）门卫室内保持干净整洁，无杂物，闲杂人员禁止进入室内。

21）警械器具、消防设施设备、安全门、公用设施等要严加管护，保持良好的工作状态。

22）按时交接班、接班人员应提前10分钟到达岗位。接班人员未到达前，在班人员不能离岗。

23）接班人要详细了解上个班执勤情况和当班应注意事项，应做到三明：上班情况明，本班接班事情明，物品、器械清点明。

24）交班人在下班前必须填好值班记录，应做到三清，本班情况清，交接问题清，物品、器械清。

25）******处理，******处理完，接班人协助完成。交班时要做好记录和签名。

26）服从管理，听从指挥，完成校方交办的其它工作。

7、服务人员培训

（1）培训合格率100%。

（2）本项目管理人员须持有《全国物业管理从业人员岗位证书》。

（3）专业技术岗位人员持有相关岗位上岗证或操作证。

（4）所有服务人员须经岗前培训一个月，并经考核合格后方可上岗，会议服务员、******中心考核后方可上岗。

（5）所有岗位人员应实施基本服务培训，如：军事列队、礼仪、团队协作、物业管理基础知识、职业道德、各岗位专业知识、岗位实操等方面的知识培训，以确保服务质量符合需求。

未列事宜按照大庆市物业壹级管理服务标准执行。

8、日常维修材料不超过200元的由乙方负责。

9、消防设备设施由乙方负责巡查，维修改造由甲方负责；燃气、通讯、高压电由物业负责巡查。

10、残联人员配备：保安人员17人、保洁人员10人。

(三)服务期限：**年。**年**月**日至**年**月**日。

第三条 付款方式

由采购单位自行结算付款给供应商。本项目按季度分期付款。

第四条 履约保证金

1、成交后履约保证金按合同总价的5%，由成交供应商提交给采购单位。

2、采购单位服务期满后无息退还给供应商。

3、如采用转帐汇款方式的采购人开户信息：

户  名：大庆市特殊教育学校

开户银行：******公司大庆华侨支行

账号：******

行号：******

第五条 验收

（一）依据招标文件要求，阶段服务或服务期满后，由乙方提出验收申请并准备相应资料；

（二）甲方依据招标文件项目需求内容对合同中约定的服务事项进行逐项验收，根据验收情况出具验收报告，验收不合格时应提出整改意见。

（三）由采购单位自行组织验收。

第六条 保密责任及知识产权

服务过程中任何一方向对方所披露的任何商业机密，信息接收方不得向任何第三方披露，法律、法规、部门规章另有规定的除外。

第七条 终止和赔偿

（一）因甲方不履行或不完全履行合同义务给乙方造成损失的，甲方承担全部赔偿责任。

（二）因乙方不履行或不完全履行合同义务，视为乙方违约，甲方有权要求乙方及时予以整改，如乙方在规定期限内未按甲方要求进行整改，甲方有权提出解除合同。

（三）因甲方违约导致乙方目标无法实现，给乙方造成损失，后果由甲方自行承担。

（四）因乙方不履行或不完全履行合同义务或未按甲方要求及时做出问题整改给甲方造成损失的，乙方承担全部赔偿责任。

第八条 违约责任

（一）乙方逾期提供服务的，乙方应按总额每日千分之六向甲方支付违约金，由甲方从成交总额中扣除。逾期超过约定日期10个工作日不能提供服务的，甲方可解除本合同。乙方 因逾期提供服务或因其他违约行为导致甲方解除合同的，乙方应向甲方支付合同总值5%的违约金，如造成甲方损失超过违约金的，超出部分由乙方继续承担赔偿责任。

（二）乙方所提供服务不符合合同规定及招标文件规定标准的，甲方有权拒绝该服务并可单方面解除合同。

（三）乙方有确凿证据证明属于以下情况的，可不承担违约责任：    

（1）由于甲方或物业使用人自身的责任导致乙方的服务无法达到合同约定的。    

（2）因维修养护本项目内的共用部位、共用设施设备需要且事先已告知甲方或物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的。       

（3）非乙方责任出现供水、供电、供热及其他共用设施设备运行障碍造成损失的。    

（4）因房屋建筑质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，******处理。产生质量事故的直接原因，以政府主管部门鉴定为准。

第九条 ******处理

（一）在合同有效期内，任何一方因不可抗力事件导致不能履行合同，则合同履行期可延长，其延长期与不可抗力影响期相同。

（二）不可抗力事件发生后，应立即通知对方，并寄送有关权威机构出具的证明。

（三）不可抗力事件延续**天以上，双方应通过友好协商，确定是否继续履行合同。

第十条 解决合同争议或纠纷的方式

双方因履行本合同而发生的争议应协商解决，调解不成的，向大庆市仲裁委员会申请仲裁。

第十一条 合同生效及其它

（一）合同加盖单位公章后生效。

（二）合同执行中，如需修改或补充合同内容，由双方协商另签署书面修改或补充协议作为主合同不可分割的一部分，并报同级政府采购监督管理部门核准后方可执行。

（三）本合同未尽事宜，遵照《合同法》有关条文执行。

甲方（盖章）：大庆市特殊教育学校                   

地址：大庆市龙凤区恒祥街滨湖路**号                          

法定代表人：王宪举                    

委托代理人：                    

联系电话：************                      

乙方（盖章）：大******公司

地址：黑龙江省大庆市萨尔图区东风新村经二街**号

法定代表人：王文峰

委托代理人：

联系电话：******

开户银行：中国工商银行大庆市东风支行

开户账号：******

签订时间：**年9月7日