******院物业管理服务合同

甲方：******院

通讯地址：******

法定代表人：唐保良

 

乙方：******公司

法定代表人：朱远军

通讯地址 ：邵阳市大祥区南正街全友家居五楼

联系电话 ：******

为了保护甲、乙双方合法权益，根据《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国政府采购法》及其他有关法律、法规、规章，双方签订本合同。

一、项目信息

1、采购项目名称：******

2、采购计划编号：******。

3、项目基本情况：隆回县******院机关技术楼、审判楼以及四个派出法庭的物业管理服务，技术楼区域、审判楼区域绿化面积的绿化养护服务。技术楼、审判楼可计入物业建筑面积12677.67平方米，室外绿化面积5745平方米，室内绿化面积12178平方米，滩头法庭建筑面积665平方米，六都寨法庭515平方米，金石桥法庭501平方米，横板桥法庭301平方米。技术楼区域有地上停车场，审判区域楼有地上停车场。大型设备有配电房、水泵房、中央空调、电梯等。

二、物业服务项目

（一）机关技术楼审判楼区域内人员、财物、设施的安全管理；机关办公、行政、会议服务保障、活动的安全管理。

（二）机关技术楼审判楼区域各类公共场所、区间的秩序、整洁、卫生管理。

（三）机关技术楼审判楼区域内的供水、排水、供电、通讯、网络、监控设备、电视传媒的正（日）常保障管理。

（四）技术楼审判楼区域内公共建筑物、构筑物、专用设施的使用、修缮、日常维护管理，安检室、传达室、地上停车场的运转管理。

（五）四个派出法庭的财物、设施的安全管理及秩序、整洁、卫生管理。

（六）机关技术楼、审判楼区域内花卉的租摆养护以及办公审判区域的绿化养护、修剪、花草树木的栽种、管理。

（七）消防监控值班，消防设施日常检查、维保，消防日常巡查，安全管理。

（八）特种设备（含电梯、中央空调）的日常维护、保养，安全运行管理。

（九）******处置等其他涉及机关法庭正常运转事项的管理。

（十）《物业服务管理具体要求》详见附件1

三、物业服务费用

(一)合同金额

1、本合同物业服务成交价格为：******元/年，大写：壹佰贰拾玖万玖仟柒佰捌拾捌元整。根据甲方招标文件约定，法庭8名安保人员薪资由甲方负责发放，合计费用26万元从物业费中扣除，经甲乙双方协商，议定合同价为：******元/年，大写：壹佰零叁万玖仟柒佰捌拾捌元整。

(二)履行合同的时间（合同一年一签，合同期满后，经甲方考核合格且无异议可续签，最长服务期不得超过三年)

服务期限:自2024年2月1日至2025年1月31日

(三)付款

1、甲方每月**日前凭乙方提供的税务发票将上月的物业管理费用划入乙方指定的帐户。

2、每月物业管理费标准86649元/月(大写：捌万陆仟陆佰肆拾玖元整）。

3、乙方账户信息：

开户名：************公司 

开户行：************公司邵阳分行   

账  号：8111 6010 1190 0498 085        

四、权利与义务

(一)甲方的责任和义务

1、甲方每月审核乙方提交的物业服务费，按月将管理服务经费拨到乙方账户，乙方按专款专用的原则，合理安排使用，完成工作职责及其任务指标。

2、对乙方的管理和服务质量进行指导、协调、检查和监督，

并每年评估、考核和审计1次以上。

3、对乙方负责该项目工作的主要负责人有调配、罢免权。

4、为乙方提供物业工作用水用电。

5、对乙方的安全保卫工作、卫生保洁工作进行监督和指导。

6、监督乙方对中央空调、特种设备(电梯)、消防

设施及水电设施的日常维护。

7、协调有关部门积极配合乙方实施卫生齐抓共管，配合开展群众性的卫生清洁和宣传教育活动。

(二)乙方的责任和义务

1、决定内部人事调配使用和专业技术人员的聘任。

2、根据有关法律法规及本合同的约定，制定该物业的各项管理办法、规章制度及岗位责任。

3、有权依照有关规定，招用、奖惩临时用工和辞退违纪职工。

4、建立健全本项目的物业管理档案，并负责及时记载有关变动情况。

5、负责安全保卫、卫生清洁、工程维护、消防监控室值班、

绿化养护、花卉租摆、工作按甲方要求落实。

6、负责对所使用员工进行上岗培训，定期对员工进行政治思想教育。

7、未经甲方同意不得将本物业管理的主要服务内容和责任转包给第三方。

8、公共设施和地面不得擅自占用或改变其使用功能，如需要改变必须经甲方同意后方可实施。

9、做好安全保卫工作，杜绝安全责任事故的发生，如遇突发或重大事件，乙方管理人员应在第一时间报告甲方，乙方项目负责人应在第一时间到达现场，******处理有关问题，乙方应无条件同意甲方直接调配乙方资源直至危机结束。

10、每月定期向甲方汇报物业管理情况，对甲方提出的合理

化整改意见有义务执行，接受甲方对物业工作的检查和监督。

11、乙方的员工应遵守甲方工作场所的制度要求。

12、乙方应落实好甲方物业相关的临时性工作任务。

五、协议变更及终止

1、本合同如有未尽事宜，由甲乙双方协商补充。

2、本合同及附件生效后具有约束力，单方均不得随意变更或解除。在合同期内，一方要求改变合同内容，须由双方协商同意且双方书面确认后方可改变，改变后的内容作为本合同的附件，具有同等的法律效力。对本合同的任何修改、补充的内容不得与本合同的内容相抵触。

3、如因乙方原因造成不能完成管理服务目标或直接给甲方造成经济损失，乙方应承担相应的赔偿责任，甲方并有权要求乙方限期整改，限期未整改的甲方有权解除合同。

4、因甲方房屋建筑或设施设备质量或安装技术等原因，造成重大事故的，******处理。因乙方管理不善或操作不当等原因造成重大事故的，******处理(事故的原因以政府权威部门的鉴定结论为准)。

5、乙方根据设施设备安全运行状况拟定的维修计划，要及时征得甲方确认，但因乙方未及时发现、申报或出现问题后果不清楚而导致拖延维修，所造成的设备设施损坏或其他经济损失由乙方承担。

六、解决合同纠纷方式

首先通过双方协商解决，协商解决不成，则通过以下途径之一解决纠纷：

□提请仲裁       ？******院提起诉讼

七、组成合同的文件

本合同与下列文件一起构成合同文件，如下述文件之间有任

何抵触、矛盾或歧义，应按以下顺序解释：

1、在采购或合同履行过程中乙方作出的承诺以及双方协商达成的变更或补充协议

2、本合同书

3、中标通知书

4、投标文件

5、政府采购合同专用条款

6、政府采购合同通用条款

7、标准、规范及有关技术文件，图纸。

8、其他合同文件。

八、合同生效

本合同自双方签字盖章后生效，

九、合同份数

本合同一式7份甲方执3份，乙方执2份，采购代理机构1

份，财政部门1份，均具有同等法律效力。

 

甲  方：******院	乙方：******公司
法定代表人：唐保良	法定代表人：朱远军
电   话：	电   话：
日   期：**年**月**日	日   期**年**月**日

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

附件1:

物业管理服务具体要求

（一）技术楼大门岗（3人）（白班2人，晚班1人）

1、白班交接班时间:7:30--17:30（夏季作息时间为7:30--18:00）；其中12：00—14：30（夏季作息时间至15：00）可根据需求适当安排人员轮休，但必须确保至少1人在岗在位。晚班交接班时间:17:20--7:30（夏季作息时间为17:50--7:30）。

2、仪容仪表、服装的整理，对交接班的物品，工具，记录本等进行清点，对岗位区域卫生情况交接载明，并在接班纪录本上签名予以确认。

3、严格执行来访人员和外来车辆登记制度，核实登记后方可予以放行，对乞讨人员，推销人员，收废品人员等一律禁止进入。

4、车辆进行控制，除公安、检察、******院、司法、人大、政协、县委、政府等车辆外，其他车辆一律不得进入技术楼区域，并时刻注意大门两旁车辆停放，不得阻碍出入口的车辆通行。

5、不得在岗位区域、当班时间内有违反上级规定以及不文明的行为。

6、******院里的快递文件（含包裹）进行安检扫描工作，相关工作文件及报刊杂志，传达室必须将文件送达至各个部门签收。

7、晚班值班人员每天晚上巡逻各楼层，关闭公共区域未关闭的灯，以及卫生间的排气扇。

（二）、******厅岗（1人）

1、白班交接班时间：7:50--12：00，14:30--17:30（夏季作息时间为15:00--18:00）。

2、仪容仪表、服装的整理，对交接班的物品，工具，记录本等进行清点，对岗位区域卫生情况交接载明，并在接班纪录本上签名予以确认。

3、对外来人员严格执行规定，落实到位。遇到混入的上访人员，******厅内；对不听劝阻要强行冲入大楼者，必须视情况呼叫队长，加派人手进行劝阻，******处理。

4、******厅门禁系统，引导来访人员进入指定区域，对门禁系统出现故障应第一时间报告队长。

5、不得在岗位区域，当班时间内有违反上级规定以及不文明的行为。

（三）、审判楼大门岗（3人）（白班2人，晚班1人）

1、白班交接班时间:7:30--17:30（夏季作息时间为7:30--18:00）；其中12：00—14：30（夏季作息时间至15：00）可根据任务需求适当安排人员轮休，但必须确保至少1人在岗在位。晚班交接班时间:17:20--7:30（夏季作息时间为17:50--7:30）。

2、仪容仪表、服装的整理，对交接班的物品，工具，记录本等进行清点，对岗位区域卫生情况交接载明，并在接班纪录本上签名予以确认。

4、严格执行来访人员和外来车辆登记制度，必须严格按照相关规定逐一进行盘查和安检，核实登记后方可予以放行，对乞讨人员，推销人员，收废品人员等一律禁止进入。

5、******院内规定维护好秩序，对于参加开庭的当事人及旁听人员按先后顺序予以询问并逐人登记后，******厅进入审判庭。对外来人员严格执行落实到位。

6、积极配合队长工作，听从队长安排，对滋事人员予以劝阻为主，不得发生言语，肢体等冲突，对不听劝阻，继续闹事，并强行冲关者，应于制止，并第一时间报告主管，******处理，或加派人手阻挡，******处理。

7、不得在岗位区域，当班时间内有违反上级规定以及不文明的行为。

8、晚班凌晨零点之前，进入安检室的侧门及大门必须关闭上锁。值班人员每天晚上需巡逻各楼层，关闭公共区域未关闭的灯，以及卫生间的排气扇。

（四）、******厅岗（2人）

1、白班交接班时间：7:50--12：00，14:30--17:30（夏季作息时间为15:00--18:00）。

2、仪容仪表、服装的整理，对交接班的物品，工具，记录本等进行清点，对岗位区域卫生情况交接载明，并在接班纪录本上签名予以确认。

3、对外来人员严格执行规定，落实到位。遇到混入的上访人员，******厅内；对不听劝阻要强行冲入大楼者，必须视情况呼叫队长，加派人手进行劝阻，******处理。

4、严格控制好门禁系统，引导来访人员进入指定区域，未经允许不得带来访人员进入技术楼。对门禁系统出现故障应第一时间报告队长。

5、******院巡查，检查并确保关闭公共区域内灯和排风扇等用电设施。

6、不得在岗位区域，当班时间内有违反上级规定以及不文明的行为。

（五）派出法庭门岗

1、法庭安保人员作息与法庭工作人员一致，由法庭庭长安排。

2、严格执行来访人员和外来车辆登记制度，必须严格按照相关规定逐一进行盘查和安检，核实登记后方可予以放行，对乞讨人员，推销人员，收废品人员等一律禁止进入。

3、******院内规定维护好秩序，对于参加开庭的当事人及旁听人员按先后顺序予以询问并逐人登记后，引导其从安检门进入审判庭。

4、积极配合所在法庭庭长工作，听从庭长安排，配合法庭进行除安保工作外的执行及其他工作。

对滋事人员予以劝阻为主，不得发生言语，肢体等冲突，对不听劝阻，继续闹事者，应予制止，并第一时间报告庭长，******处理，******处理。

5、不得在岗位区域，当班时间内有违反上级规定以及不文明的行为。

（六）消防、特种设备监控岗(1人)

1、熟练掌握消防、监控设施设备的操作，定期对消防、中央空调、电梯、监控设施设备进行日常操作、检查和保养，******处于良好备用状态，******公司备案。

2、电梯、空调出现故障，报送办公室维修  ，发现大楼其他异常情况，******处置，并做好详细记录。

3、******处理，对情况严重难以扑灭的，应及时打“119”电话求救，并用对讲系统协助维持火场秩序，******处理，做好详细记录。

（七）保洁服务岗(9人)（含法庭4人）

1、每日/每周/每月例行工作表（公共区域清洁）

2、清洁质量标准

（1）地面深度护理是指用专用设设备对不同材质的地面进行维护保养。日常护理过程中严格按照相关要求实施，不得用过湿的拖布（抹布），防止出现水斑印迹等病变状况，防止地板起泡发涨变形。水泥地、地砖、瓷砖经清洗和综合保洁后，表面做到干净、无污迹。地毯清洗后表面无污迹，小规模的污点及时清除，保持其清洁度；
   （2）门窗玻璃、金属、电梯、垃圾桶等。

①消防管道、灭火器箱、墙面指示牌等无污迹、积尘；

②门窗玻璃在清洗后时刻保持其光亮，干净；

③不锈钢镜面、钢质装饰物保持光亮无印渍，现本色；

④铜制品保持无印渍，现本色；

⑤过道上各垃圾桶不可超过其容量的2/3，烟灰桶内无过多烟头及痰迹且每日需至少清洁一次垃圾桶内外部；

⑥木质器材做到表面无尘、无污迹；

（3）卫生间

①卫生间门干净无尘；

②地面无积水及可见垃圾；

③墙面及各隔间表面无水迹及灰尘；

④云石台面无水迹、皂迹、毛发等；

⑤镜面无水迹、指纹等；

⑥水龙头保持光亮无水迹；

⑦保持卫生间内无异味；

⑧******网；

⑨垃圾桶摆放整齐，做到日产日清；

⑩清洁工具存放不暴露于人员视线内；

（4）******院内各区域设立灭鼠站，定期投放灭鼠药。灭鼠站应设立警示标志，投放鼠药要确保安全。

（5）派出法庭四名保洁人员除负责清洁工作外，还需兼任法庭厨师，厨师工作范畴内的劳动报酬由甲方支付1200元/月给乙方，派出法庭保洁人员需持健康证上岗。

备注：如清洁员工在工作中发现有设备、设施工作不正常或已损坏，应及时通知检修。日常清洁完成后对楼道、通道、楼梯及卫生间等部位灯光要及时关闭。

（八）水电、设施维护管理岗（1人）

1、乙方安排专职的水电、设施维护维修员，******院内水电和公共区域一般性设施设备的维护和修理工作；要负责做好路灯、配电房、水泵房和设备房的卫生保洁工作。

2、水电维修员要及时排除技术楼、审判楼、四各派出法庭的用水用电故障，保障正常用水用电。技术楼、办公室的用水用电故障问题，要即时解决。院落围墙灯、院内路灯、******院内其他一般性的公共用水用电的故障问题，要在一天内解决。

3、******院落节日和相关活动场所的布置，水电工应无偿提供水电安装、拆装服务；积极配合做好机关食堂的水电维修工作。

4、******院内大型设备的使用情况和维修情况的记录及档案建立工作，所有设备分类设档，按时记录相关情况。

5、维修成本在500元（含500元）以下的，由乙方负责维修，维修成本在500元以上的，由甲方负责维修费用。

（九）绿化养护目标要求（1人）

1、乙方须严格按照采购人的工作要求，选派好名思想品德好、身体健康、工作责任心较强、具有园艺专业知识的和一定工作经验的工作人员到采购方单位从事绿化养护和花卉租摆工作，并原则上确保专人专用，不得另行兼任其他任何工作，不得随意抽出安排其他单位的帮助工作。

2、乙方所委派的工作人员应绝对服从采购方有关负责人的安排，自觉接受有关负责人检查和指导，平时应忠于职守，******院规，积极、主动地开展工作，切实搞好绿化养护和花卉租摆工作。

3、绿化养护、花卉租摆所需一切用品、用具等生产资料均由乙方自备，租赁、养护等相关费用由乙方承担，采购方不负责。

4、******处需确保四季有花。

花卉租摆的具体目标要求：

1、乙方对采购人的花卉租摆，须在保证采购人所需品种、规格、数量和质量的基础上，切实做到花卉摆放错落有致、搭配适当、******局合理。

2、******院内的花卉见方案。

3、乙方应对其摆放的花卉做到勤于管理，保证盆花盆面、底碟干净无尘，保证花木页面清洁、干净，保证无枯萎现象，并对其摆放的花卉每月至少应更换一次。

4、有外事活动或召开会议需摆放花卉的，另行通知。

5、所摆放的花卉不符合采购人要求，采购人有权要求予以更换，乙方接到要求更换的通知后，应当立即更换；确因客观原因不能即时更换的，至迟两天内予以更换。

6、******院落前，应进行白蚁、蟑螂等虫害防治工作。

绿化养护的具体目标要求：

1、乙方除委派的养护人员外，应确定至少一名以上具有园艺职称的专业人员专门负责养护指导。

2、养护人员要勤于检查，每周内必须对区域内的绿化养护和花卉租摆工作进行一次全面巡查。

3、对绿化苗木要勤于修剪和整形，除日常零星剪枝外、春、冬两季全面修剪不得少于一次。

4、在冬季来临前，必须做好对树木的防寒保护工作，严防冻死、冻伤树木。

5、根据苗木生长需要和气候变化，加强施肥、抗旱、耐寒防虫管理，春冬两季全布施肥各不少于一次，其中乔木和较大的灌木要逐蔸翻土施肥；室外气温35℃以上，原则上每天须浇水，至迟不超过两天浇灌一次；******处理；室外气温10℃以下，该包扎的苗木须包扎。

7、注意绿化带的保洁，及时清除绿化带内的塑料垃圾和修剪的树枝、树叶、青草，加强对绿化带的杂草、野苗的清除工作。

附件2:

******院物业服务管理

工作考核办法

一、基本规定

1、考核对象：******公司。

2、考核主体：******院。

3、考核依据：物业采购需求及采购合同中明确的服务要求。

二、考核方式的规定

1、每年设定100分的基本分。考核时间由甲方确定。

2、考核实行扣分制和特别情况加分的综合计分方法，扣分不保底，加分不封顶。即在基本分的基础上扣分、加分，结果为考核最终得分。

3、考核由甲方负责，以实施考核时间段内所核实的情况确定扣分、加分的方式为主，结合平时管理掌握的情况和业主、有关人员反映并被核实的情况，确定考核结果。

三、考核结果的运用

1、年考核得分在90分(含)以上的，******公司年度物业管理承包费。

2、考核得分在90分以下的，每差一分，******公司当年物业管理承包费的万分之五。

四、考核扣分的规定

(一)人员配备和管理方面

1、岗位设置不齐，每少设1个岗位扣3分；岗位人员配备不足，每少1人扣1分。

2、发现派入人员的聘用条件有弄虚作假的，每1人扣2分，在限期内未整改调整到位的，每发现1人次加扣3分。

3、经考核(考试或抽询),发现对物业管理相关知识培训掌握不到位、不合格的，每人次扣0.5分；对一年内有3次不合格被扣分的人员不更换的，每人扣2分。

4、乙方人员有恶劣表现，造成不良影响，******处置的，******处理不到位的，每人次扣15分。

5、物业人员应有的工作装备配置不齐的，每人次扣1分；保安人员(含监控)、保洁人员不按规定要求着装(含不统一、不规范等情形)的，每人次扣0.5分；物业人员有不挂牌上岗的，每人次扣0.5分。

6、物业人员工作表现明显不符合要求的，如当班期间打瞌睡、看手机，在工作岗位上抽烟等情况每人次扣1分；如因乙方工作人员行为不当而引发较大矛盾或投诉的，每人次扣3分。

7、物业人员迟到、早退出现脱岗、缺岗的，每人次扣0.5分，管理人员扣1分；消防控制室未安排人值守，每次扣2分。

(二)安全保卫管理方面

1、门卫

(1)违反规定或不按规定流程操作随意放外来人员、车辆进出的，每次扣1分。

(2)对外来人员、外来车辆不按规定办理登记手续的，每起扣1分。

(3)未能按要求实施必要的外来人员、外来车辆盘问、检查的，每起扣1分。

(4)未能按要求有效阻止外来人员、外来车辆进出的，每起扣1分。

(5)非特殊情况或未经管理人员特别许可开启道闸放行人通行的，每次扣0.5分。

2、******厅保安

(1)工作管控不力，导致外来人员随工作人员混入楼内，******处置措施的，每次扣2分，对进入楼内外来人员，导致楼内发生秩序管理风险问题的，每次扣5分。

(2)对来访人员信息未登记的，或登记不全、不准的，每起扣1分。

3、监控室

出现违反监控室管理规定的行为，每发现1次1分；违反监控室相关规定而引发严重安全事故的，每次扣10分，造成设备损坏的还应赔偿相关损失。

4、安保巡逻

(1)未按规定进行安全巡逻的，每发现1次扣1分。

(2)巡逻发现的问题，******处理不到位的，视问题的性质每次扣1至5分。

(三)秩序管理方面

1、******院内和大门口车辆、******处理的，每次扣1分；******院内路灯及其他夜灯的，每次扣1分。

2、发现前坪停车场、地下车库停放车辆不入位(含一车占二位)、来访车辆超时(15分钟)停滞在行车道的，每台次扣0.5分。

3、******院内的，每车次扣1分。

4、水电维修、维护不及时，没有对设备维修、维护情况进行检查、记录和未分类建档的，每次扣1分，责令整改的，在规定时间内未整改的每次扣3分。

(四)卫生保洁管理方面

1、不按规定时间进行卫生保洁或日常循环保洁的，每次扣1分。

2、日常卫生区域未达标的，******处扣0.5分。

3、清扫卫生留有死角的，******处扣0.5分。

4、院内露天垃圾桶和垃圾场的卫生不达标的，每次扣0.5分。

5、保洁工作不勤、达不到规范确定要求的，按以下规定扣分。

(1)确定公共卫生区域的门窗、墙面有污渍(含水污渍)的，******处扣0.5分。

(2)办公楼内、******厅、楼梯、走廊、电梯间地面有垃圾，地面、壁面有污渍的，******处扣0.5分；垃圾箱台面有垃圾的，每个扣0.5分。

(3)院内露天地面以及其他公共区域，存有垃圾、杂物、污渍的，******处扣0.5分。

(五)绿化养护方面

1、养护人员没有做到每天检查、浇水等管理工作的，发现1次扣1分。

2、因管理养护不善而导致杂草丛生的，每次扣5分。

(六)考核加分的规定

1、每年组织一次物业服务管理工作的满意度调查，******院领导、机关各部门负责人。满意度调查按满意、基本满意、不满意三档投票表决，满意率达95%的，加记2分；达98%的，加记3分；达100%的，加记4分。加分可计入考核得分。

2、******院机关获得的各类荣誉中，明显包含物业管理内容的，属市级的荣誉，每个加3分；属省级的荣誉，每个加5分；属中央的荣誉，每个加10分。