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★一、中央空调维保项目维保内容及要求

维护内容：******

在保证设备系统的正常运行及清洁的状态下完成以下具体工作：以各楼层为单位，按各系统分类、分批、******院内中央空调系统进行维修、维护、清理、清洁及设备进行管理，包括通风系统的维修、清洁、除尘，风口、防火阀等产品的检修等。具体为：

（一）中央空调水系统管路的清洗和辅助设备的保养

1、******处理：

（1）******处理。初定于首次定于合同签订后进行，第二年、第三年初定于每年5月10日至15日左右和10月10日至15******处理（物理清洗、化学清洗）。

（2）每六个月用专用洗涤剂和药水进行一次冷热水管路的物理清洗、化学清洗。初定于首次定于合同签订后进行，第二年、第三年初定于每年5月1日左右和10月1日左右进行。

2、水系统阀门的维护：以楼层为单位进行各类阀门的清洗维护。

（1）普通阀门，过渡季节进行有压清洗一次：利用过渡季节维修人员增加，按楼层为单位分批次进行，并做好记录；

（2）钢制蝶阀、止回阀、电动调节阀、波纹补偿器，每半年拆卸清洗一次：以楼层为单位分批次进行清洗，并做好记录；

（3）位于地下室机房内平衡阀、截止阀，每年两次拆卸清洗，并对其执行机构上油，保证开关灵活，运行正常：以楼层为单位分批次进行，并做好记录；

3、水系统过滤器的维护：不同种类水过滤器，每六个月清洗一次：与阀门相同均按楼层为单位，分批次进行，并做好记录；制冷期、制热期根据实际使用情况需要加频次清洗。

4、水系统附属设施的维护：补水箱、除污器、全自动钠离子交换器、分水器、集水器、分气缸，每两个月清洗一次：双月5日清洗、除锈、防水、保温层维护，同时兼顾其他工作；

5、冷却塔的维护：每半年对冷却塔进行一次清洗、保养、检修，更换损坏浮球阀及球阀；每年清洁整个冷却塔外表，检查冷却塔架，金属塔架每年涂漆一次；制冷期间内，每天清洗一次，保证循环通畅，其余期间内清洗干净，定于每月10日至15日左右清洗一次，******处理，与其他工作交替进行。

6、冷却水管道及支吊架每年2次除锈、刷油，延长管道使用寿命。

7、冷冻水管道保温层、保冷层检修、修复，每年2次。

8、每年制冷期前对冷凝水主管道进行疏通检查一次。

（二）送风系统的维护

1、每年进行风管路的清扫除尘一次：专用吸尘器进行除尘，以保证清洁卫生，无特殊情况安排在制冷期开始前的一个月进行；

2、风口的维护：保证风口的清洁，且不少于每六个月清洗一次：与水系统相同，按分工不同维护人员以各楼层为单位分批次进行，并做好记录；

3、******网的维护：全部通风系统回风口，每六个月清理一次：与水系统和风口的维护相同，按分工不同维护人员以各楼层为单位分批次进行，并做好记录；

4、 新风机房内新风阀门的维护：空调系统新风电动阀门，手动机械阀门，保证系统的良好运行、清洁且每年清洗灰尘二次，执行机构养护二次，试动作并检测二次：与通风管路除尘同时进行，******网进行清理，并做好记录。

5、定期对新风机组风机检修；风机除尘初效过滤器清洗，每三个月更换一次；中效过滤器每六个月更换一次；定期对风机除尘、更换皮带。

6、新风机电机检修，绝缘测试；紧固接线端子；电机轴承检查、平衡试验、注油。

7、定期清洗新风机表冷器、水过滤器、检查更换压力表、温度计、压差表。

8、每年冬季进行防冻保温检查，做好室外风口封堵、风阀动作试验。

9、风机软连部位检查修复。

（三）排烟及排风系统的维护（排烟应该与消防联动）

1、送风系统、排烟系统、正压送风系统，排烟及排风系统定期进行动作试验并上油，每两个月进行检测一次：初定于1月份开始分批次进行，动作试验满二个月后，再重新开始，以此类推；

2、排烟及排风系统风阀，对其风阀等定期检查，每两个月进行检测一次并上油：一般安排在上半年采暖期结束和下半年采暖期开始前进行；

3、排风/排烟口的维护：保证风口的清洁，且不少于每六个月清洗一次：与水系统相同，按分工不同维护人员以各楼层为单位分批次进行，并做好记录；

4、定期对风机检修；风机除尘，定期更换风机皮带。

5、每年两次配合消防完成风机风阀联动试验，检查更换风阀执行器。

6、室外排风、排烟管道支吊架除锈、刷油；风管道漏风量检查、风阀动作试验。

7、风机软连部分检查修复。

（四）机房内设备的维护

1、空调机房内换热器、疏水加压器的维护：过渡季节进行手工化学相结合的清洗方法一次；

2、空调机房内水泵维护：不同型号水泵，每年水泵的泵体及底座进行刷油一次：初步安排在首次定于合同签订后（5）日内进行。第二年、第三年初步安排在5月10日左右进行。非运转期间泵内轴承加油一次，运转期间20~30天加油一次：按运行记录，随时进行；水泵定期绝缘测试、紧固接线。

3、过渡季对空调制冷/制热系统仪表进行检修、更换，主要包括：压力表、温度计、传感器、压差表。

4、空调制冷/制热管道保温层检修、修复。

5、定期清洗水源热泵系统除砂器。

6、每天24小时对运行系统数据进行实时监测、每小时记录一次。

（五）******处理及末端设备的维护及保养

1、空调系统中不同型号、******处理机，******网进行清洗：******处理机（含室内机、室外机）进行清理，每三个月清洗表冷器、水过滤器一次：初效过滤器清洗，每三个月更换一次；中效过滤器每六个月更换一次；定期对风机除尘、更换皮带；与过渡季节的其他维护工作同时兼顾进行；

2、风机盘管的维护：风机盘管，每年对其电机养护一次，每半年吹洗表冷器、叶轮、涡壳一次：分别安排在过渡季节进行；******网清洗、除尘；

3、热风幕的维护：每年供暖期对热风幕电机、风机、电加热器每月养护一次，包括对各线路，辅助器材检修，同时清洗送风口，除去灰尘；

4、卫生间通风器的维护：卫生间通风器，每天定期或不定期的开启，有助于空气的流通，保持良好的就医环境；定期对卫生间通风器除尘、检查接线，出现损坏及时更换。

（六）中央空调配电系统

1、机组、水泵、新风机、组合式空调机组、排风机、排烟风机配电柜检查维护每月一次，并做好记录，主要内容包括：检查电气元件、紧固接线、绝缘测试；利用气泵对电气元件吹扫。

2、每年两次对配电线路、线管、桥架进行检查，绝缘测试；检查电缆保护层。

3、每年2次对温控开关进行清洁、除尘；过渡季对温控开关模式进行调节；每两个月对温控开关接线进行检查。

（七）多联机空调系统维护保养

1、多联机空调室外机维护保养：对铜管进行吹洗，去除水垢，保持管壁清洁，提高换热效果；检查修复保温层；检查铜管是否有裂痕等，及时修补；检查制冷剂压力、补充制冷剂；检查节流装置、阀门；检查压缩机运转情况；表冷器清洗除尘，每两个月一次。

2、多联机空调室内机维护保养：全面检查各室内机运转情况（温度、风量）；对轴承加油或更换；风机盘管送、回风段、******网清洗；检查电机设备绝缘性能、附属阀件；检查管系、盘管是否漏水、漏气、堵塞；检查接线端头、接地点位。

3、对多联机空调系统显示控制器进行检修、调试；变频器及控制线路检修；变频风扇检修、除尘。

（八）其他

1、维保单位需承担维保区域内空调设备的润滑油的检查更换工作，并承担润滑油的材料成本。主机、泵房及主要机房需24小时配备值班人员。

2、发生突发事件时，应立即依照应急预案做出相应的应急对策，一般情况24小时内解决，特殊情况控制在48小时内。对甲方新增加的施工内容，如：系统改造等按甲方规定时间完工，费用另行计算收取，不计入本次维修范围内。

3、维保单位有责任和义务对甲方在使用过程中提出合理化建议，对发现的问题及时与甲方沟通。

（九）有关维护中应注意的细节

1、严格遵守国家、院方、公司及现场的各项规章制度，杜绝违法乱纪，工作服从分配，做到文明施工；

2、******公司形象和信誉为第一准则，有主人翁精神，有集体荣誉感；工作中着统一制服，注意人身安全；

3、保证质量，优质高效的完成各项任务；

4、防火、防盗，******院方利益的事，******处理；

5、完善机房值班制度，每天定时巡查，各空调设备的运转情况，预防性维修制度。

（十）针对维护工作的组织设计与安排

1、设立专门的管理项目组，项目负责人每日在现场主持工作，由该项目组负责各项目日常管理工作，并由该项目负责履行相关权利与义务；

2、配备技术精良、品质优秀的各类人员组成各部门，******院方提供全方位、多角度24小时得管家式服务；

3、统一着装、文明服务；

4、做好相关记录与档案；

5、主动、******院方及有关部门的监督、指导、检查；

6、******院方相关人员进行技术答疑；

7、******院方提出建设性建议及意见；

8、保证维护的工作现场整洁有序，工作结束后及时清理。

维修材料（设备）单价在500元（含500元）以下由中标人承担材料（设备）费，含在投标报价中，招标人不另行支付。单价大于500元由中标人提出申请，经相关部门审核认可后，由招标人采购或委托中标人代为采购，由中标单位负责安装、调试及维保服务，所需费用含在投标报价中。维保过程所更换初中效过滤器包含在投标报价中。

9、******院特殊工作环境，******院做过空调维保方面经验的专业维保技术团队，并保证全面365天、24小时服务；团队需专设项目经理，******院内，确保遇到突发事件十分钟内赶到现场。

★二、维保人员要求

1、项目总负责人（项目经理）：1人；电气工程师1人；暖通工程师1人；维保主管1人；巡检主管1人。

2、话务员、库管、维修、维保及巡检、机房等各岗位人员共人；过渡季节维保增援10人，夜间值班4人一组，夜间值班费按实际发生计算，含在人员配备及社保报价中，******处理）。

1~2项合计人数63人（详见人员需求表），******处理、******处理。

★三、维保报价

1、合同方式：******

2、投标报价费用的构成：

投标综合总价为全费用总价，维保服务费用构成包括人员工资、各种社会保险费及福利费、交通补助费、住宿补助费、餐费、加班费、服装费、办公费用、税费、政府性收费、设备设施维护费、维修工具费、日常维修更换耗材费用等乙方为完成本合同项目下全部义务所需的一切费用。******院需要提供365天服务，采购文件中标明的各岗位人员因法定节假日、双休日产生的加班，相关费用需含在报价总价中，不再另行追加。

3、总报价包含维保人员薪资、企业承担社保费用、维保人员其他费用、维保耗材费用。

4、总报价包含维修维保材料费单价在500元以下主材费。

5、总报价包含维修维保过程中的工具、器具使用费。

6、投标单位使用的设备材料不得低于原有空调设备的标准，例如产品的的品牌及规格、质量等。

备注：相关日常维修、报修、工作中必要的维修更换设备、材料费用500元以下维护主材费用由中标供应商全部承担，超出500元及以上全部费用由甲方承担。相关费用必须包含在投标总价中【******局限于铜阀门DN20~DN50、不锈钢软连接DN20~DN32、胶垫、Y型过滤器DN20~25、自动排气阀DN20、管箍、三通、法兰、弯头、皮带、压力表、温度计、DN20~DN25镀锌管、交流接触器、空气开关、继电器、断路器、温控开关、接线盒、电磁阀执行器、开关按钮、卫生间换气扇、风口、******网、电线、线管、铝箔软管、自喷漆、稀释剂、插头、电线等）及维护维修工具和可能产生的更换用配件材料费】。单价500元以上维保耗材，承包方向委托方报请采购计划，******院采购规定要求，进行自行采购供应或者招标方委托承包方采购，主材费按实际发生，另行进行结算。

7、分部分项维保清单（详见招标文件）

附件表格详见招标文件