第四章 技术规格、参数与要求

一、项目基本情况

1、项目名称：************中心片区物业服务外包项目

2、物业类型：机关用房和公共建筑物业、山体公园和广场物业。

3、项目位置：******中心片区（以下简称“******中心片区”）位于长沙县星沙街道东六线以西，东五线以东，棠坡路以北，望仙路以南的范围内。

4、服务期限：三年（具体以签订合同时间为准），合同一年一签。

5、项目包干费用预算金额上限价：每年1201.5633万元，三年总费用为3604.69万元。

二、项目概况及主要数据

1、******中心片区主要由商务写字楼、连廊会议室、******中心、图书馆、档案馆、市民大会堂、******中心、******中心、地下车库、山体公园、广场等公共区域组成。整体区域建筑面积约：180700.79㎡，公共区域及市民文化公园总面积约166020.53㎡，入驻单位31家，办公人员约2600人，人流量约10000人次/日，车流量约8000台次/日。

1.1商务写字楼

①建筑物概述：占地面积：2105.56㎡，建筑面积：66229.36㎡，建筑物地上17层、地下2层，电梯设备8台。第一层2个出入口（办公楼主出入口、次出入口），办公楼北向、西向设置有地面停车场、连廊会议室。

②建筑功能介绍：机关单位办公、会务、收发。

③主要设施设备：中央空调系统设备、高低压配电系统、电梯、办公区域电器设施、消防设施设备、门禁系统、停车场设施、建筑楼宇外坪公共设施等。

1.2******中心

①建筑物概述：占地面积：4444.42㎡，建筑面积：18110.7㎡，建筑物地上4层、地下2层，电梯设备11台。1、2******中心、电政办，3******局，4楼为食堂。共有6个出入口（招标采购、******中心出入口1个，专家出入口1个，******中心出入口1个，食堂出入口1个，消防出入口2个）。

②建筑功能介绍：机关单位办公窗口、会务、公共交易。

③主要设施设备：中央空调系统设备、高低压配电系统、电梯、办公区域电器设施、消防设施设备、门禁系统、停车场设施、建筑楼宇外坪公共设施等。

1.3“两馆”（图书馆、档案馆）：占地面积3384㎡，建筑面积58449.39㎡，电梯设备13台。

（1）图书馆

①建筑物概述：办公楼地上6层，地下1层。西向出入口2个，南向出入口1个。一层2个出入口，二层1个出入口，南向入口直达第二层，三、四、五层为公共阅读区，开放时间周二至周日9:**-**:00，办公楼东向、南向设置有地面停车场。

②建筑功能介绍：图书阅览、办公、会务。

③主要设施设备：中央空调系统设备、高低压配电系统、电梯、办公区域电器设施、消防设施设备、门禁系统、停车场设施、建筑楼宇外坪公共设施等。

（2）档案馆

①建筑物概述：办公楼地上7层、地下1层。3个出入口（办公出入口1个，货物出入口1个，档案馆出入口1个）办公楼东向设置有地面停车场。

②建筑功能介绍：档案存放、办公、会务。

③主要设施设备：中央空调系统设备、高低压配电系统、电梯、办公区域电器设施、消防设施设备、门禁系统、停车场设施、建筑楼宇外坪公共设施等。

1.4 “******中心”概况（******中心（含市民大会堂）、******中心）：******中心占地面积：10370㎡，建筑面积357127.77㎡，电梯设备5台。

（1）******中心（含市民大会堂）

①建筑物概述：1号、2号两栋，地上4层、地下1层，主出入口1个，次出入口1个，1号栋为市民大会堂，2号栋为文化馆。

②建筑功能介绍：展览、培训、会务、娱乐、休闲。

③主要设施设备：中央空调系统设备、高低压配电系统、电梯、办公区域电器设施、消防设施设备、门禁系统、停车场设施、建筑楼宇外坪公共设施等。

（2）******中心

①建筑物概述：******中心出入口1个，室外健身区（对市民开放），南向停车区。

②建筑功能介绍：体育活动、娱乐、健身。

③主要设施设备：中央空调系统设备、高低压配电系统、电梯、办公区域电器设施、消防设施设备、门禁系统、停车场设施、建筑楼宇外坪公共设施等。

1.5公共区域及市民文化公园

公共区域包括广场、垃圾站、环办公区等所有区域，公共区域及市民文化公园总面积约166020.53㎡。

2、服务内容：******包括物业综合服务、环境卫生保洁服务、秩序维护及安防管理服务、绿化养护服务、房屋及公共设施维护服务、会议服务、电梯年检、垃圾分类、设施设备维护、除“四害”、安全生产管理及疫情防控等工作。

三、项目总体质量目标及要求

（一）质量目标

1、服务区域内和谐、稳定，不发生重大投诉。

2、服务区域内无因物业服务方责任造成的重大事故。

3、设备系统完好率98%。

4、采购人对物业服务满意度达95%以上。

（二）总体要求

1、严格按照物业管理合同进行物业服务，严禁租借挂靠资质，严禁转让合同。

2、管理人员、专业技术人员按照国家有关规定取得职业资格证书或者岗位证书。

3、按照实际工作需要设置物业管理机构、配备物业管理人员，所有服务人员须通过相应专业培训，确保人员上岗具备必备素质，符合国家相关法律法规规范要求。

4、制定完善的整体物业管理、质量管理、财务管理、档案管理、物资装备管理等制度和措施。

5、制定完善的培训方案计划，组织对项目全部服务人员进行各岗位实际要求相对应的专业培训，提供优质服务等系统性培训，切实提高工作人员的整体素质，采购人将不定期对相关人员进行考核（▲）。

6、所有工作人员统一着装、佩戴标志，行为规范、服务主动、热情。

（物业服务人员所需办公家具、器材、文具等办公设备，以及服装等均由中标人购置并承担费用。）

四、项目服务人员配备及要求

1、服务标准：服务质量标准必须满足质量管理国家标准的要求、考评细则、验收标准、岗位责任制度、三防措施、******公司投诉制度等管理要求。

2、服务人员配置要求：在满足物业管理基本需求的前提下，总服务人数不少于198人。

2.1项目经理1人，年龄50周岁（含）以下，从事物业管理项目经理五年及以上工作经验；

2.2秩序维护员不少于103人（含103人），男性年龄59周岁（含）以下，女性年龄55周岁（含）以下，其中男性比例占比须达到80%，45周岁以下男性占比达到30%；

2.3环境维护员不少于60人（含60人），男性年龄59周岁（含）以下，女性年龄55周岁（含）以下；

2.4设施设备维修员不少于17人（含17人），男性年龄55周岁（含）以下；

2.5会务服务人员不少于16人（含16人），女性年龄40周岁（含）以下；

2.6绿化管理专员1人，男性年龄55周岁（含）以下，从事绿化管理三年及以上工作经验，项目服务区域内的绿化维护服务根据项目现场实际情况合理安排。

3、以上人员须身体健康，工作认真负责，品行端正，均需提交无犯罪记录证明、******院出具的体检报告，秩序维护员须执有保安培训合格证，设施设备维护人员执有电工证，消防控制值班室值班人员须执有建（构）筑物消防员证，所有员工档案交采购人备案（▲）。

4、工作期间统一穿戴工作服，保持着装整洁规范，文明服务、礼貌待人，并注意保持个人仪容仪表，树立良好形象。

5、遵守劳动纪律，在岗期间不得从事与本职工作无关的事宜。

6、积极完成责任区域的各项工作，按品质要求，规范操作，做到保质保量，优质服务。

7、安全规范地使用保安、保洁、工程维修等用具、设施设备，爱护服务项目物品。

8、服从采购人和项目现场管理人员安排临时性的相关工作。

备注：以上人员配置计划是本项目最低人数要求，投标单位可以根据实际情况增加人员配备，不得少于以上计划要求。

五、服务内容及要求

（一）现场管理服务

1、服务范围：******

2、服务内容：******

3、服务要求

3.1检查和督促服务项目区域服务人员日常工作等落实情况；按规定着装、佩戴胸牌等制度执行情况。

3.2根据已制定的月度工作计划，按计划实施。

3.3根据采购人要求，将工作任务细化、分解、落实到各部门，提高工作效率，******处理各种突发事件和临时性事件。

3.4根据采购人要求做好服务区域的安全生产和疫情防控工作等。

（二）秩序维护服务

1、服务范围：******治安、防火、防盗、车辆出入管理、******处理突发事件等安全保卫服务工作。

2、服务内容：******（▲）；正确使用防盗、防火报警监控设备；负责门卫守护和巡逻、公共秩序维护、******处理等；负责机动车和非机动车停放管理；出现自然灾害、火灾、外部冲击等突发事件，中标人必须协助采购人、******处理突发事件（物业服务人员所需的应急设备物资由中标人购置并承担费用，如强光手电筒、应急灯、对讲机、扩音器、警棍、雨衣、雨靴、棉大衣、消防服、消防护具等）。

3、服务要求：公司制定严格的安保制度；确保物业管理区域安全和正常的工作秩序；严格验证、登记，杜绝闲杂人员进入办公区域内；掌握防盗、防火等报警监控设备的运行操作，做好安全防范和日常巡视工作，******处理各种安全事故隐患，******处理突发事件；保证车辆停放有序，确保财产安全；办公区实行24小时保安值班制度。

4、安全监控的记录及要求：

4.1值班记录要求：24小时值班，每班有记录。定期检查，保留存档，文字记录存档一年（▲）；

4.2正确使用监控设备，保证各监控部门的参数设置符合要求。

（三）环境维护服务

1、服务范围：******负责服务项目范围内公共区域、会议室的日常卫生保洁服务工作；负责垃圾分类及垃圾清运等工作。

2、服务内容：******

3、服务要求：

3.1责任明确，应有详尽的卫生保洁标准和管理措施；保洁服务周到细致；工作人员着装统一、仪表整洁，讲礼貌，有素养。

3.2建筑物内公共区域：各类会议室内、走廊、楼梯、******厅内、四周、屋檐下水沟等做到无烟头、纸屑、果皮杂物，水沟无淤塞。其中走廊、楼梯、******厅地板每天拖洗2次。做到无痰迹，定期对办公楼、公共通道、地面进行养护，保持清洁光亮;每周擦洗一次走廊楼道、楼梯间、卫生间门窗（隔断），防盗铁门、消防箱等。保持窗口干净，玻璃内外明亮、无灰尘蜘蛛迹；每周擦洗２次办公楼道扶手、桌椅；每天及时清理烟灰缸、纸屑桶、痰盂，制止乱扔、乱倒现象；各层卫生间每天及时冲洗、拖净，做到清洁干净、无异味。大便池、小便槽、洗手池无杂物和污渍；每周至少一次清洗楼道、卫生间、天花板、门窗、******网。要道和显眼位置，随见随清，******网；保持垃圾转运通道畅通，垃圾全部入箱，并及时联系清运。

3.3项目范围内公共区域：道路、楼房四周、楼道及两旁绿化区每天清扫至少一次以上，做到沟净无淤塞，路洁坪净，路旁无纸屑、果皮、杂草、塑料袋等脏物杂物，并随时做好保洁，果皮箱每天清理两次。绿化带内的大片树叶要及时清理，避免压盖花草苗木。道路两边杂物、树叶要及时清理，每周至少1次，及时清理道路两旁修剪的树枝及杂物，所有垃圾全部倒入垃圾箱，垃圾及时清运；******中心片区内家禽家畜的饲养、放漂，制止乱扔、乱倒、乱贴广告现象，并及时清理。每周至少清理一次天花板、门窗、扶手、消防箱等，******网、灰尘，每周至少清理一次，要道显眼位置，随见随清。                  

3.4公共卫生间：地面干净、无污渍、无积水，大小便器干净，无污渍，各种隔断面干净，无乱写乱画，无污迹，墙壁表面干净，天花板无污渍、******网，门窗表面干净，窗台无灰尘，玻璃干净无水渍，洗手台干净无积水，面盆无污垢，各种管道表面干净无污渍；各种物品摆放整齐规范，废纸篓杂物超过2/3应及时倾倒，卫生间内空气流通无明显异味。

3.5电器设施：灯炮、灯管、灯罩无积尘、无污迹；装饰件无积尘、无污迹；开关、插座、配电箱无积尘、无明显污迹。

3.6消防栓、消防箱、公共设施：保持表面干净、无灰尘、无污渍，报警器、火警通讯电话插座、灭火器表面光亮，无积尘、无污渍；喷洒盖无污渍，消防栓表面光亮、无污迹。

3.7垃圾分类：严格按照《长沙市生活垃圾分类管理条例》将本项目服务区域内产生的垃圾，按可回收垃圾、有害垃圾、厨余垃圾及其他垃圾进行分类存放。

3.8垃圾收集及清运：垃圾要做到及时清扫、收集、日产日清、密封存放，无乱堆、乱倒、乱放现象，并负责外运出物业范围区域（须保证不违反城市管理相关规定）。

3.9建筑物屋顶垃圾按时清理，保持下水管道畅通；如遇冰雪天气要及时清扫屋顶及地面积雪。

3.10污水排放通畅，要求做好下水道清理疏通、化粪池一年清理两次，由中标人负责化粪池清掏并承担费用。

3.11应对重大传染性疾病进行宣传预防工作，并定期消毒。

（楼梯、垃圾车、手推垃圾车、铁锹、洒水车、疏通机、吸尘器等保洁相关设备、器材，毛巾、抹布、清洁剂、洗衣粉、洗手液、84消毒液、垃圾袋、扫帚、簸箕、拖把、水桶、纸篓、茶叶篓、厕所卫生纸、擦手纸等常规清洁工具及日常清洁用品、易耗品等，均由中标人购置并承担费用）

（四）会务服务

1、服务范围：******

2、服务内容：******

3、服务要求：

3.1服务周到细致，工作人员统一着装、仪表整洁，讲礼貌，有素养。

3.2制定会务服务制度和管理制度，岗位责任明确。

3.3对会议室照明、空调、音响等设施设备进行不定期检查，有问题及时报修，确保会议期间能正常使用。

3.4负责会议室会议用品（包括茶叶、水壶、茶杯等）的保管及补充，确保会议期间正常供应（会议室茶叶、一次性茶杯等会议用品由中标人提供并承担费用（有特殊要求的除外）。

3.5对会议室桌椅等家具进行保养及维护，有问题及时报告。

3.6确保会议室的干净整洁,会议室的保洁工作在会前和会后进行。

3.7会后发现有与会人员遗留物品及时上交。

（五）设施设备维护服务

1、服务范围：******

（1）电梯运行管理

1.1服务内容：******

1.2服务要求：建立电梯运行管理、安全管理制度，轿箱内地毯按时清洗更换，电梯凹槽内无杂物，按钮表面光洁，不锈钢光亮无尘。通风、照明及其它附属设施完好，轿厢井道保持清洁；电梯出现故障，半小时内组织专业电梯维保人员到达现场抢修，及时排除故障。（项目范围内电梯年检费用、电梯维保费用由中标人负责并承担费用）

（2）空调设备运行管理

2.1服务内容：******

2.2服务要求：确保空调设备的一年两次维保，按照空调设备管理规定按时开启、关闭空调；建立空调运行管理制度和安全操作规程，保证空调设备安全运行和正常使用。空调设备出现运行故障后，及时报告采购人，组织维修人员到达现场实施维修，并做好记录，确保空调设备的完好。

（3）消防系统维护

3.1服务内容：******

3.2服务要求：严格执行消防法规，确保一年一次全面消防维护，建立消防安全管理制度，搞好消防管理工作，******处于良好的状态；定期检查保养消防设备，维保质量达到消防要求，保证系统开通率及完好率均为100%；安全出口、疏散指示灯火灾时应维持90分钟以上的照明时间，引路标志完好，紧急疏散通道畅通；消防水带每半年检查一次，应无破损、发黑发霉现象；消防泵定期启动，每年保养一次，消火栓每月检查一次，保持消火栓箱内配件完好，阀杆每年加注润滑油并放水检查一次，消防管道、阀门至少每二年进行一次除锈刷漆；保证消防用水的基本储备，确保火灾险情时的应急灭火用水；每月对消防设备定期检查一次，重大节日增加次数，有故障时，维修人员应及时到场，确保整个消防系统通过消防部门的消防年检，取得年检合格证；消防监控系统运行人员须执有建（构）筑物消防员证，中标人应有突发火灾应急方案。

2、其他

2.1水电设施（强、弱电）、多媒体设备等正确使用、维护保养、故障急修。

2.2给水、排水系统管道锈蚀、渗漏等及时清理、修复、更换、保养和故障急修；。

2.3卫生间设备、配件等失效、损坏、残缺的维修、更换，故障急修（含食堂）。

2.4建筑物地面、墙台面、顶棚、屋面及吊顶、门窗、楼梯、通风管道以及阳台、消防通道、水磨石、大理石地面等的日常常规清洗、保洁、养护、维修。

（六）园林绿化

1、服务范围：******

2、服务内容：******

3、服务要求

3.1中标人应具有园林绿化管理制度和养护措施。

3.2保证花草树木繁殖生长正常：无病虫害、无枯黄叶、无枯枝死杈；剪修、除草、施肥、养护得当，做好病虫害防治工作。

3.3办公楼内公共区域绿植摆放需保持常绿常青，及时更换。

3.4做好病虫防治工作。每年春季和夏季做好集中药物杀灭工作，确保区域内少蚊虫、无蟑螂、无鼠患。

3.5负责花木、草坪的维护保养，******院内绿化环境生机盎然；绿化地带的修剪、施肥、除草及维护保养；绿化地带的浇水工作，做到各个季节在不同的时间浇灌，避免温度过高或水分太多造成花木的非正常死亡。

3.6对极端天气气候（冰灾、旱涝等自然灾害），应做到早准备、早预防，不能出现树木冻死、枯死现象。如因极端天气原因对苗木、植被等造成损坏或人为因素造成苗木、植被非正常死亡的，恢复及补植等费用由中标人负责承担。

3.7修剪工作完成后，绿化工应及时清扫工作现场并带走垃圾。

3.8每次喷洒药剂时，最好选在周末或晚间进行，同时竖立警示牌告知此地已洒药，避免不必要的伤害。

办公楼内公共区域绿植购买及摆放（主要包含商务楼1楼、******厅、市民大会堂），绿化补植和水系清理，所涉及到的相关设备、机器、工具、油料、肥料、农药等均由中标人购置并承担费用）

（七）除“四害”管理和卫生消杀

1、服务范围：******

2、服务内容：******

3、服务要求：按规定及时购买、投放灭四害药物。办公室、******厅、走廊、车库及室内公共部分都应达到基本灭蝇；采取综合措施杀灭蟑螂；定期对办公区进行卫生消毒；每年四次对服务范围内建筑物及园林进行除“四害”防治工作和卫生消杀工作，每年春季和夏季做好集中药物杀灭工作，确保区域内少蚊虫、无蟑螂、无鼠患，费用由中标人承担。

（八）安全生产

1、制定安全生产管理的相应制度、安全管理措施、事故报告与应急救援体系。隐患治理与风险管控，每月定期进行消防、水、电、设施设备、生产现场等安全隐患排查，每半年开展一次安全培训、应急演练（▲）。

2、对中标人“三防”的要求：防火灾、防偷盗、防事故；确保服务期间无一例火灾，无一件偷盗，无一项设备损毁事件发生。因中标人管理不善或服务人员失误造成的损失由中标人承担全部责任及费用，

（九）应急措施

******处理方案，如遇突发或重大事件，项目负责人应在第一时间到达现场，并在第一时间报告采购人管理部门，******处理有关问题。在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等情况，因采取紧急避险措施避免或者尽量减少造成财产损失。

（十）其他服务要求

1、提供周到的便民服务，报刊信件收发，代寄、代领邮件、包裹等。

2、设立一周七天24小时客户服务体系，公布物业服务电话，随时接受物业管理服务诉求，******处理。有报修、维修记录（▲）。每年至少1次意见调查，满意率95%以上。

3、能根据采购人需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务，并公示服务项目与收费标准。

4、中标人按法律和政策规定给服务人员购买必要的社会保险和意外保险，其费用由中标人承担。

5、中标人服务人员须统一着装，佩戴企业、工种标识；设施设备维护、秩序维护等岗位需要持资格证上岗；服务人员须有健康证明，检查费用由中标人承担（▲）。

6、中标人无权对外收费。如自行收费，一经发现，处以自行收费金额两倍以上十倍以下的罚款；造成恶劣社会影响的，将解除合同并追究相应的法律责任。

7、中标人须提供所有服务人员基本情况，包括简历、承诺所有服务人员无犯罪前科记录的承诺函、相关证件证明，给采购人备案。

8、根据采购人要求，配合做好节假日悬挂国旗、灯笼等应急保障工作；

9、蓝天保卫战洒水服务根据县蓝天办及蓝天保卫战实际要求视情况实施。

10、如遇大型会议、重要活动或突发、重大事件需要加班或临时增加物业服务人员时，中标人须提供人力支持，并无条件服从采购人调派，采购人不另行支付费用。

11、中标人应确保管理团队人员相对稳定，不得随意更换。如遇特殊情况确需更换时，应保证服务质量不变的情况下，征得采购人同意方可更换。

六、其他约定

1、实施地点：******598号。

2、项目结算：按实月度结算。

3、付款人：******公司。

4、付款方式

4.1服务费从中标人正式提供物业服务之日起计，费用按月结算，采购人在每月末根据《服务质量考核表》对中标人当月的物业服务工作情况进行考核，并将考核结果以书面形式交中标人签收，得分在90分及以上分数时，采购人全额结算当月服务费用；得分在80（含）-90（不含）分时，按所得分数除以100再乘以当月全额服务费用作为实际结算月度服务费用；得分在80（不含）分以下分数时，采购人有权解除合同并不予支付当月服务费，且造成经济损失的，中标人应给予经济赔偿。

4.2每次付款前，中标人根据考核验收结果在下月15日前向采购人开具等额有效的增值税专用发票，采购人收到相应发票之日起15个工作日内以转账方式向中标人支付上月服务费（遇节假日顺延）。中标人需对“（▲）”条款按月提供纸质证明材料。

4.3采购人支付合同款项时，一律不向中标人以外的任何第三方办理付款手续。如果中标人申请变更，则中标人必须提供加盖了中标人公章、财务专用章、法定代表人签字的书面证明文件，报经采购人审查同意。

4.4如遇国家政策调整，在双方协商情况下可对考核内容进行调整。

5、因国家政策调整或不可抗力导致合同履行期限提前结束的，风险由中标人承担，一切后果由中标人自行负责。

6、本项目不允许服务分包或转包。

7、采购人在开标前不统一组织现场踏勘，投标人自行现场踏勘。因踏勘产生的费用与安全责任自负。

七、项目特别说明

1、本项目预算费用包含中标人投入本项目的全部成本、费用、税费和合理利润等；本项目服务费用为大包干费用，涵盖秩序维护服务、环境维护服务、绿化服务、设施设备维护服务、会务服务等工作使用的包括但不限于基础的应急性物资、防疫物资、劳保用品以及项目所需的设备、工具、物料、易耗品、单次单品500元以内维修维护材料等由中标人自行购置并承担费用，由中标人承担合理使用和妥善保管责任；本项目服务人员工资、加班、服装、社保、食宿、福利、培训等费用及本项目招标代理服务费用均由中标人负责承担，采购人不再支付任何费用。

2、报价说明：本项目采用费用包干方式服务。投标方应根据项目要求和现场情况，详细列明项目所需的设备及材料购置，以及人工、管理、培训、耗材、财务等所有费用，如一旦中标，在项目实施过程中出现任何遗漏，均由中标人免费提供，采购人不再支付任何费用。

3、本项目招标代理服务费由中标人支付，投标人在考虑本项目投标报价时应考虑此费用。参照长县财﹝2020﹞15号文件标准，本项目招标代理服务费共计壹拾万元，由中标人在领取中标通知书时一次性向代理机构支付。（注：招标文件中其余部分有与本条款规定不一致的，以本条款规定为准。）

4、本章未列明的事项以双方签订的合同为准。

对于上述项目要求，投标人应在投标文件中进行回应，作出承诺说明。

八、物业管理服务考核

由采购人成立物业管理监管小组，监管小组对物业管理工作及其服务质量每月全面检查一次，抽查一次，采取扣分法进行质量进行考核。并将考核结果以书面形式交中标人签收。

服务质量考核表

本项目物业管理工作划分为八个项目，合计分值为100分，每个项目满分值分别为：①房屋管理10分；②机电设备管理10分；③公共区域及其设施管理16分；④清洁卫生管理20分；⑤安全保卫管理18分；⑥园林绿化管理及养护10分；⑦服务受理8分；⑧会务管理8分。

 详见“功能及要求”

 详见“功能及要求”

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