******局 委托，根据《中华人民共和国政府采购法》等有关规定，******局办公楼物业管理服务项目进行其他招标，欢迎合格的供应商前来投标。

项目名称：************局办公楼物业管理服务项目

项目编号：******DYZBDY****-**

项目联系方式：******

项目联系人：******

项目联系电话：******

采购单位联系方式：******

采购单位：******

采购单位地址：******

采购单位联系方式：******

代理机构联系方式：******

代理机构：******

代理机构联系人：******

代理机构地址：******

一、采购项目内容

一、项目概况及预算情况：

******局办公楼（建筑面积4864 ㎡）。

为进一步提高机关后勤工作服务的管理水平，充分借鉴社会化管理做法，******局办公楼物业管理业务委托进行专业运作，以实现管理精细、运作高效、服务规范、职工满意的目的。具体托管项目包括：******局办公区的保安、保洁、会务、******厅接待、维修等服务工作（维护日常安保和车辆停放、人员出入等程序，保持办公区卫生整洁，保障良好的工作环境；保障办公区的日常用水、用电、用气、中央空调、电梯、消防等设施正常运行；保障日常公务车辆正常运行；提供会务服务，保障日常各项会议活动的正常进行）。

预算资金36万元。

• 二、采购标的具体情况：

1. 采购内容、数量及预算安排：具体内容详见附件。
2. 需实现的功能或者目标：具体内容详见附件。
3. 需满足的采购政策：落实节约能源、保护环境，扶持不发达地区和少数民族地区，促进残疾人就业、支持监狱企业发展、促进中小企业发展等。
4. 需满足的国家相关标准、行业标准、地方标准或者其他标准、规范：与本项目有关的法律法规标准规范。
5. 需满足的质量、安全、技术规格、物理特性等要求：详见附件。
6. 项目交付或者实施的时间和地点：******
7. 需满足的服务标准、期限、效率等要求：详见附件。
8. 项目售后服务及验收标准：详见附件。
9. 其他技术、服务等要求：详见附件。

三、论证意见：无。

四、公示时间：本项目采购需求公示期限为**天;自**年**月**日起，至**年**月**日止。

五、意见反馈方式：******

本项目采购需求方案公示期间接受社会公众及潜在供应商的监督。

请遵循客观、公正的原则，对本项目需求方案提出意见或者建议，并请于****-** -17 （北京时间）17时30分前将书面意见反馈至采购人或采购代理机构，******处理。

******处理意见不满意的，异议供应商可就有关问题通过采购文件向采购人或采购代理机构提出质疑；质疑未在规定时间内得到答复或者对答复不满意的，异议供应商可以向采购人同级财政部门提出投诉。

六、项目联系方式

1、采购单位：******

地址：******

联系人：******

联系方式：******

1. 采购代理机构：******

地址：******

联系人：******

联系方式：******

附件：

项目采购需求

一、项目概况

******局办公楼（建筑面积4864 ㎡）。

为进一步提高机关后勤工作服务的管理水平，充分借鉴社会化管理做法，******局办公楼物业管理业务委托进行专业运作，以实现管理精细、运作高效、服务规范、职工满意的目的。具体托管项目包括：******局办公区的保安、保洁、会务、******厅接待、维修等服务工作（维护日常安保和车辆停放、人员出入等程序，保持办公区卫生整洁，保障良好的工作环境；保障办公区的日常用水、用电、用气、中央空调、电梯、消防等设施正常运行；保障日常公务车辆正常运行；提供会务服务，保障日常各项会议活动的正常进行）。

预算资金36万元。

二、服务期：一年。

三、人员配置要求

1、从业人员必须持证上岗。特殊工种（水电工、维修工、电梯维护员、消防检测员）必须经专业机构培训并持有有效专业证件方可上岗工作，******公司必须遵守我方对人员技术资格的达标要求。

2、所有员工不得有“两劳”释放人员和流窜犯。

3、培训教育。******公司需进驻我方伊始提供针对各岗位的年度培训计划，并对培训的频次、范围、内容、人数进行详细说明，执行培训计划必须到位，同时做好记录整理和效果验证工作，确保人员素质持续提高，有效的满足我方工作需要。

4、上岗人员必须统一着装，挂牌上岗。所有人员要仪表端庄，有较好的素质和修养，有工作责任心，爱岗敬业。认真完成招标人主管部门安排的工作事项。

5、工作期间，严禁脱岗、离岗、缺岗。

6、成交企业入驻时，需提前提供各岗位工作人员的身份证、学历证、技术职称等相关证件，经甲方面试合格方可入驻。

7、以上各岗位工作人员工资将严格执行东营市最低工资标准要求，不得低于东营市最低工资标准。

四、服务内容、要求及标准

（一）采购内容、数量及技术要求：

1、秩序维护服务：日常外来人员进出登记、安全巡逻、******处置、灾害事故应急，车辆停放指挥、接待引导等。

2、卫生保洁：办公楼、******院落除个人办公室外的公共区域的卫生保洁等服务。

3、会议服务：会议室会场布置 、会中服务及会场保洁等。

4、设备维修管理：办公楼内公共设施维护、维修工作。免费提供日常零星维修及设备小修项目等服务（不含材料费用）。

5、上述人员不少于8名，有从事各项工作的经验。

（二）物业管理服务质量标准：

一、总目标

二、房屋管理

1、房屋日常管理和养护

要求：

对责任区内的房屋要进行有计划的养护、巡查、维修。

标准：

（1）对房屋进行日常管理和维修养护、巡查、维修、保养；

（2）记录完整准确。

2、房屋结构和使用安全

要求：

定期对房屋主体结构及使用安全进行检查，发现问题分清大中小维修范围及时上报委托方，并根据委托方的决定组织维修、翻新和改造工作。

标准：

（1）有计划的对房屋的主体结构和从房屋使用安全的角度出发，定期进行巡查、检查（每年至少2次）；

（2）发现的问题及时分类记录，有针对性的提出修缮计划，并上报委托方，小修范围内的问题及时修复，大、中范围内维修提出计划和方案上报委托方，并根据委托方的决定及时协助、组织改造和翻新工作；

（3）大风、暴雨等极端天气之前进行应急检查。

3、房屋配套（门、窗、沟、井等）的检查和修缮

要求：

（1）每周一次对内、外门、楼道内防火门、窗户进行安全检查，使用正常，完好无损；

（2）管井等及时巡检和保养，确保畅通无损。

标准：

（1）每周一次对内、外门、楼道内防火门、窗户进行安全检查，门、窗开闭灵活，无异常声响；门窗玻璃无破碎；

（2）每月1次（雨季强化）对屋面泄水沟、室内、室外排水管道进行清扫、疏通，保障排水畅通；雨季要经常性对屋顶进行检查，发现防水层有气臌、碎裂、隔热板有断裂、缺损的，应及时做出专项维修计划，与委托方协商安排专项维修。

4、墙面地面天棚

要求：

修补养护及时，色调一致，无污迹。

标准：

（1）定期巡查，及时修缮，外观统一；

（2）表层无剥落，面砖、地砖平整不起壳、无遗缺；

（3）修补的粉刷层及面砖等应保持与原墙面色差、材质一致；

（4）墙面、地面、天棚面无明显污迹；

（5）外墙清洗每年两次，保证外观统一美观。

三、设备设施管理、运行、维修、养护

(一）总体要求和标准

1、设备设施日常管理和维修养护

要求：

依法由专业部门和专业作业人员对设备设施进行管理维修和养护，按国家规定申报年检，并办理完年检手续，保证其性能良好，符合国家相关标准。

标准：

（1）共用设备设施完好率达98%以上，急修及时率达100%，维修工程合格率100％；

（2）性能良好，年检合格，有完备的计划、维修、保养、运行记录，档案齐全完备，每日巡检，每2小时一次。

2、设备设施管理

要求：

标识齐全、规范，责任人明确，操作维护人员严格执行设施设备保养规范，设施设备运行正常。

标准：

设备设施台账健全，明晰，标识齐全，责任人明确，维修养护运行规程严谨，可操作性强，计划、运行、保养规范，设备设施运转正常，性能良好。

3、小、中、大修

要求：

小范围的共用设施设备的维修养护，应及时组织修复，大、中范围或者需要更新改造的设施设备，及时编制维修、更新改造计划上报。

标准：

小修工作编制日常工作计划及时上报，根据领导批示及时维修；大、中范围的维修，根据实际情况，如实提出改造、维修、更新建议，并编制方案，急时组织和协助改造、维修、更新，并在施工的过程当中组织协调、监督和验收工作。

4、设备房

要求：

干净整洁，无跑冒漏滴和鼠害现象。

标准：

设备房工作人员定期对设备房进行清洁，确保设备设施及室内无积尘、粉尘、浮尘，通风效果良好。设备设施正常维修保养无跑、冒、漏、滴现象，防鼠措适得当，定期消杀和预防，无鼠害现象发生。

5、安全标识

要求：

标识明显，防范得当，应急预案齐全。

标准：

容易危及人身安全的设施及安全隐患较大的地方，均在较为明显的地方设置安全标识和警示牌，并作相应的防护措施。各种突发事件应急预案齐全，培训有效，训练有素。

（二）分项要求和标准

1、变配电系统

要求：

临时用电管理措施齐全有效，限电、停电审批权限明确。高压电气设备试验定期进行，测试合格报告存档完善；合理确定检查、维护、清洁周期，定期进行，并做好记录；高低压配电操作运行正常，表计显示准确，运行正常，温控显示准确，联控动作正常，系统运行正常，蓄电池组充放电稳定，符合工作要求，功率因素自动补偿电容器（组）运行正常，自动切换正确可靠。楼层用电安全由值班人员每2小时巡视一次并做好记录。

标准：

（1）配电室实行日常巡查。

（2）配电室值班制度。

（3）配电室交接班制度。

（4）值班人员必须符合规定条件。

（5）严格执行《电气设备运行管理规程》和《电气安全操作规程》。

（6）每月一次对配电设备检查维护，******处于良好状态，确保供电的可靠性。

（7）每年将避雷器及辅助设备检测一次。

（8）值班人员每1小时记录电器仪表数据一次。

（9）保持室内卫生整洁。

2、给排水系统

要求：

应定期对给排水系统进行给扩、润滑。每天检查一次污水泵、提升泵、阀门、管线等，定期对水泵、******处理和消毒装置及设备控制柜进行保养，如遇供水单位限水、停水应按规定时间通知委托方。

标准：

（1）值班人员每2小时巡查高低区生活水箱一次，确保水箱水位正常。

（2）每天将所有卫生间、清洁间、******厅所有供水管道及水阀检查一遍，确保使用良好。

（3）水泵间的设备及房间卫生每周清理一次，保持清洁。

（4）每月水泵加油一次，保证正常运行。

（5）所有生活水池（箱）每半年清洗一次，达到卫生防疫站的要求，每季度对水质检测一次。

（6）值班人员每2小时巡查所有污水池一次，******处于正常。

（7）定期将隔油水箱内的污油清理干净。

（8）雨季来临前将所有雨水管清理一遍，确保畅通。

（9）保持大楼雨水管的清洁畅通，定期清理，******网，防止堵塞。

3、照明系统

要求：

照明系统应定期检查维护巡检，遇有故障，******处置，保证正常运行和运行安全。

标准：

（1）值班人员每天将所有照明配电箱、插座箱检查一遍，开关及线路是否有过热，开关是否有异常声音等，发现问题立即解决，确保照明系统正常使用。

（2）开关、灯具、光源有损坏的必须当日解决。

（3）室外照明每天巡查一遍，并按规定时间开关。

4、避雷系统

要求：

避雷系统应按规定由取得资质的专业机构进行检测（费用由甲方支付），每年检查一次大楼、重要机房的设备防静电的接地是否可靠，并对办公楼的各楼层的钢窗、钢结构进行外观检查，每半年对办公楼顶层的避雷带、避雷针、避雷线、******网、顶层屋面设备的接地装置进行全面检查，每半年一次对楼层强、弱电间内的接地装置进行检查，遇有问题及时解决，保持办公楼顶部所有的避雷设施及接地的金属物体的接地完好。每月一次对办公楼变配电室的设备的接地带进行检查，每季对办公楼各重要机房内的配电柜及设备接地进行检查，保证所有机电设备、管道构架等金属接地良好。

标准：

（1）每天检查大楼避雷系统一遍，******处必须接触良好。

（2）******网进行测试一次，保证接地电阻正常。

5、电梯系统

要求：

及时发现问题，采取必要措施，报告委托方。

标准：

（1）运行出现故障后及时发现通知业主、电梯维保单位并能及时采取必要可行措施。

（2）运行出现险情后能及时发现，采取应急措施并能及时通知业主、电梯维保单位。

（3）应由取得相应特种设备安装维修许可证的专业维修保养单位对电梯进行定期保养和维修，并按照所签定的设备维保合同对其提供的服务进行监督。

（4）其他服务范围内但未详细描述的要求，可根据甲方需求在签订合同时进行详细规定。

6、消防系统

要求：

（1）每月按计划抽样测试部分设备，致使一年内所有设备全部测试一遍。确保设备的正常运行。

（2）每季度或半年进行全面的检查，******处理。

（3）每年用专业的消防检测队伍进行详细的消防检测，包括消防设施检测及消防电气性能检测。出具正规检测报告，报消防部门备案。

（4）专业的探测器清洗厂，隔年完成对所有探测器的清洗工作。

（5）协助或完全负责同消防部门的业务，确保不因消防问题而耽误其它工作的正常进行。

（6）视消防工程大小，公司可派专人常驻工作，******处理日常问题

内容：******

（1）；

（2）；

（3）；

（4）消火栓系统；

（5）气体灭火系统；

（6）；

（7）防排烟系统；

（8）消防中控室；

（9）消防泵。

标准：

（1）保证系统正常工作。

（2）维护质量必须符合并且满足现行消防规范的要求。

（3）设备发生故障，接收到故障信息或接到使用方通知十二小时内派人到达现场，二十四小时内检修解除故障。在确实没有配件的情况下应及时向贵单位汇报，并采取有效的应急措施，防止出现安全事故。

（4）提供详细的月检、季检及年度试验报告，以方便贵单位备案。

（5）应由取得相应资质并在全国消防技术服务信息系统备案的专业消防维保单位对消防系统进行定期检测和维修，并按照所签定的维保合同对其提供的服务进行监督。

（6）其他服务范围内但未详细描述的要求，可根据甲方需求在签订合同时进行详细规定。

7、公共设施系统

要求：

路面平整无损，路牙、井盖无损坏，停车场干净、整洁，车辆停放有序。

标准：

道路：不定期巡查路面、路牙、井盖，发现问题及时维修，确保路面平整、无积水、道路畅通无阻，路牙平直无缺损。

停车场：光线充足，标志规范明显，地面干净整洁，设备设施齐全正常。

8、应急供电系统

要求：

按规定的周期对发电机组设备进行检查、维护，保持设备完好。定期启动及维护备用发电机（组），确保随时应急启用。发电机控制柜手动及自动启动正常，各类表计显示正常，自动转换开关状态显示完好，运作正常，定期对应急照明（带蓄电池）设施进行检查、维护，******处于有效待命状态。定期对蓄电池组进行充放电试验，进行蓄电检查及保养。

标准：

（1）发电机组的蓄电池要定期保养，保证每周充电一次，充电时间不少于4小时。

（2）发电机组要定期保养，每月做一次起动试验，起动时间不少于1小时。

（3）每次检查、试验、保养、运行完成后，做好记录。

（4）确保发电机组随时可以正常投入使用。

四、保洁服务

要求：

1、保持路面、绿地目视干净，地面垃圾滞留时间不能超过1小时，明沟无杂物，无积水；宣传栏、标识牌等设施每日擦试1次，目视无灰尘、明亮清洁；及时清除道路积雪。

2、根据物业情况设置垃圾桶，有专人管理，垃圾封闭存放，每日清理1次，保持垃圾桶及周围清洁、无异味；垃圾箱、房整洁、干净、无异味；消毒灭害措施完善。

3、卫生间设置卫生桶，每4小时清理1次，每日擦拭1次；箱（桶）无满溢、无异味、无污迹。

4、雨污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每月检查1次，发现异常及时做出清掏计划。

5、地面定期清洗、保养（每周至少一次）大理石地面、墙面每年养护2次以上。

6、电梯轿厢保持表面光亮、无污迹，轿厢壁无浮灰，不锈钢表面光亮、无污迹。

标准：

(一)******厅

1、******厅堂地面洁净、光亮，无脚印、无污渍、无痰迹、无纸屑及其它杂物，地边死角无顽渍。

2、厅堂内的其它部位，如：柱面、墙面、台面、栏杆、椅子、沙发等，保持光亮、整洁、无灰尘。

3、******厅大理石打蜡每年两次。

4、玻璃门每天擦拭一次，日常要保持干净、光亮，无痕、无手印及灰尘，特别雨停后第二天，要全面擦拭一遍。

5、厅堂出入口的防尘毯要注意随时清扫。

6、垃圾筒要每日定时擦拭外表，保持洁净，筒内垃圾不得超过垃圾筒的1/3。

（二）会议室

1、窗明几亮。

2、地面无污迹、无印痕。

3、桌面及办公家俱干净明亮。

4、饰品及绿化物每日擦拭两次，确保无积尘保原色。

5、墙面无污迹、******网无积灰干净清洁。

6、垃极桶常清洁，垃圾不过三分之一。

7、四角及地脚线，保持干净，无垃圾。

（三）走廊、电梯间、电梯等公共区域

1、地面保持清洁、无污迹、无水迹、无脚印。

2、走道四角及地脚线，保持干净，无垃圾。

3、墙面及走道设施、门框、通风口、灯管，保持干净，无积灰。

4、保持电梯梯门光洁、明亮，轿箱及四壁地面干净、整洁。

（四）卫生间、清洁间

1、卫生洁具做到清洁、无水迹、无头发、无异味。

2、墙面、四角保持干燥、******网，地面无脚印、无杂物。

3、镜子保持明净、无灰尘、无污痕、无水迹。

4、金属器具保持光亮、无浮灰、无水迹、无锈斑。

5、卫生用品保证齐全、无丢损。

6、保持卫生间内空气清新。

（五）楼外公共区域及有关设施

1、室外公共区域的路面地面要保持清洁，无烟蒂、树叶、纸屑、杂草、沙土、油渍等。

2、门口楼梯要经常擦洗，保持大理石地面的清洁，防止地面泛白。

3、保持室外水池的清洁，无树叶、杂物，保证水循环系统的良好运行。

4、做好室外有关设备的清洁工作。

5、及时清理室外垃圾箱（筒）。

6、要对车位线进行每日湿墩，使之清新、洁净。

7、垃圾清运每日一次。

8、定期投放药具，做好杀虫灭鼠工作。

五、秩序维护服务

（一）人员要求

1、秩序维护人员接受过相关安全护卫知识与技能培训，持证上岗。

2、上岗时佩带统一标志，器械佩带规范，仪容仪表规范整齐。

（二）出入管理

1、主出入口实行24小时值班。

2、对进出写字楼人员进行进出管理，非办公人员进入、非办公时间进入应进行登记。

3、对于来访人员用语文明规范，******厅或指定区域。

4、对进出物品进行进出管理，大件物品搬出应实行查验放行制度；发现有可疑危险品时，应予以扣留，并上报主管部门。

5、根据实际情况规定车辆行驶路线，对进出车辆进行有效疏导，保证出入口的通畅。

6、对外来人员和车辆、物品的进出应做好记录，记录保存时间不少于**天。

（三）监控

1、监控室内实行专人24小时值班。

2、监控设施齐全，保证对出入口、内部重点区域的安全监控、录像及协助布警。

3、确保监控室内电话畅通，接听及时。

4、监控室收到险情及其他异常情况报警信号后，应及时报警，******处理。

5、监控记录保持完整，保存时间不少于**天。

（四）巡查

1、应根据楼内实际情况，制定相对固定的巡查路线。

2、白天巡查次数不少于2次，夜间巡查次数不少于4次，对重点区域、重点部位、重点设备机房至少每3小时巡查1次。

3、巡查保持一人一组进行巡查，保持巡更记录。

4、巡查过程和监控室实行联动，收到监控室发出的指令后，巡查人员应及时到达现场。

5、巡查中注意异常声响、气味，如有可疑现象，应立即查明并上报，******处理措施。

6、重点部位巡查应保持记录。

（五）车辆停放管理

1、车库内应设监控装置、照明装置、消防设施、门禁、车辆限速及指示标志。

2、指定车辆的停放区域，实行专人管理，保证车辆停放有序。

3、非机动车应定点集中存放，整齐有序。

1、制定常见突发事件的应急预案，建立快速响应机制；

2、******处理责任人；

3、事件发生时应及时告知业主，重大突发事件按规定上报，并协助采取相应措施；

4、定期对相关人员进行应急预案培训；

5、每年组织一次以上应急预案演习。

六、客户服务

1、接待

要求：

接待人、物；接受来人和来电的访问。

标准：

（1）文明礼貌、举止大方，言行得体。

（2）精通业务，熟习流程，做事认真负责。

（3）接待来人要热情，对来访人员态度要一致。

（4）接待来人来电访问，并及时做好相应的记录，******处置，对不明的事宜要尽快请示领导及相关工作人员及时获取准确信息，并作出明确答复。

（5）对客户提出的相关要求，******处理，对超出范围的事项及时请示领导，能帮忙的尽量帮忙，对超出能力范围之外的事项要直接言明。

2、会议服务

要求：

及时准时的准备好会议场所，布置好与会环境，会议过程当中的服务。

标准：

（1）接到会议通知后根据会议的性质，按照与会成员和委托方领导的要求布置会场。

（2）清洁会场环境卫生，布置会场氛围。

（3）准备会议用具。

（4）准备茶水等物品。

（5）提前营造适合的会议环境（如提前开空调、提前倒茶水等）。

（6）会议的过程当中的动作娴熟，流程规范、服务到位。

3、引导

要求：

分清来人的意图，征询领导意见，准确引导到位。

标准：

（1）文明礼貌、举止大方，言行得体。

（2）精通业务，熟习流程，做事认真负责。

（3）热情接待，问清来人意图，并及时登记。

（4）及时请示被找领导，并按领导意图引领客户到被找人指定场所。

（5）接受被找领导的要求并协调安排其他相应的服务。

4、会议室、******厅卫生

（1）做好会前、会后地面的清扫工作。

（2）保持各种灯具设备的清洁、完好。

（3）保持会议桌椅器具光洁、无灰尘，摆放整齐。

（4）饰品及绿化物每日擦拭两次，确保无积尘保原色。

七、基础管理

1、设立相应的物业服务机构(******中心，工程部、保洁部)。

2、按岗位要求配备定额人员。

3、管理人员持证上岗。

4、技术、操作人员(工程部)持证上岗。

5、服务人员符合要求并征得业主认可。

6、管理服务人员应接受过相关专业技能的培训掌握物业管理基本法律法规，熟悉办公楼的基本情况，能正确使用相关专用设备。

7、管理服务人员在服务过程中应保持良好的精神状态：表情自然、亲切；举止大方、有礼；用语文明、规范；对待顾客主动、热情、耐心、周到并及时为顾客提供服务。

8、管理服务人员应按规定统一着装、着装整齐清洁，仪表仪容整洁端庄；在指定位置佩戴标志，行为规范，服务主动。

9、管理服务人员应及时、认真做好工作日志、交接班记录等记录工作，做到字迹清晰、数据准确。

10、制订争创计划和具体实施方案，并经业主同意。

11、建立健全各项管理制度、各岗位工作标准和考核办法。

12、房屋及设备设施档案齐全、分类成册、管理完善、查阅方便。

13、建立24小时值班制度，设立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，******处理，有回访制度和记录，档案资料定期装订成册。

14、建立并落实维修服务和保洁服务承诺。

15、建立并落实合适有效的节约方案。

16、建立并落实突发事件的应急预案，并定期演练。

九、其他内容

物业人员因加班、出差产生的费用，由成交企业按月汇总统计，经招标人审核后，按招标人有关规定单独结算。

二、开标时间：

三、其它补充事宜

四、预算金额：******

预算金额：******