一、项目概况

1.服务范围

2.物业服务需求定位：专业化、精细化的管理方式，创造安全、干净和舒适的服务环境；标准化、品质化的管理理念，形成真诚、规范和周全的服务氛围；个性化、前沿化的管理思路，打造高规、高档和精品的服务标杆。物业服务按照“湖南省五星级物业服务”标准。

3.物业类型：综合性办公大楼及公园。

4.主要设施、设备清单

符合国家、省、市相关物业管理条例及行业标准。

符合国家、省、市相关物业管理条例及行业标准。

1.履行期限：服务期三年，从签订合同之日起计算，合同一年一签。

    2.履行地点：******

    3.履行方式（合同的履行方式主要包括运输方式、交货方式等）：中标单位负责整个项目的实施。

一、服务内容

（一）主要委托管理事项

湘江新区第三办公区物业服务采购的范围和内容包括第三办公区A、B、C、D栋大楼、麓谷公园（含望麓山）所有设备设施的维护、秩序维护、环境卫生、会议服务、报纸分发、水气等代收缴工作及抄表统计管理等工作，具体内容为：

（二）物业服务人员要求

1.物业综合管理服务：管理岗位按需配置8人。

学历要求：主要管理人员具备大专(含)以上学历、一般管理人员具备高中(含)以上学历。

执业资格要求：主要管理人员应具备物业从业经验并持证上岗。

服务时间：24小时按需服务。

服务内容及要求：

①　建立健全的各项物业管理制度，并将主要管理制度上墙公示。

②　建立各类委托管理设备及房屋的台账，台账相符率达到99%以上，并每季度更新。

③　每年至少进行四次服务项目的满意度测评。

④　根据物业服务合同要求做好各项综合管理服务并达到考核要求。

2.环境卫生保洁服务：保洁岗位按需配置35人。

根据三办物业服务的实际情况，环境卫生保洁服务除了机关办公区公共区域保洁服务外，还包含了麓谷公园、望麓山的环卫保洁服务、公园2座公厕保洁服务，每日清洁不少于两次。

岗位要求：具有物业服务从业经验。

服务内容及要求：

2.1道路及停车场(库)、绿化区、人工湖等公共场地的保洁道路地面、广场地面、绿化区内大件垃圾≤1件、人工湖需配备保洁船只。

2.2办公用房公共部位保洁

(1)房屋周边区域地面干净，周边绿化带内无明显垃圾。

(2)平台台阶保持清洁。

(3)地面无污渍、无大件垃圾。

(4)扶梯扶手、栏杆保持干净、无灰尘。

(5)消防栓、消防箱保持表面干净，无明显积灰。

(6)垃圾箱、筒表面无污渍、无积灰、里面套垃圾袋。

(7)开放式地沟无大件垃圾。

(8)桌椅保持干净、无水迹和污渍。

(9)地毯整洁，无污渍。

(10)玻璃幕墙明亮、无污渍，横档无明显积灰。

2.3电梯保洁

(1)电梯轿厢四壁光洁明亮、无浮灰，不锈钢表面(镜面)光亮、无污迹。

(2)操作面板无污迹、无明显积灰、无擦痕。

(3)每日更换轿厢内地垫，保持地垫干净、无明显污迹。

(4)保持轿厢内空气清新、无异味。

2.4卫生间保洁

(1)坐厕内、小便池内刷洗干净，无明显尿渍，保持无异味、无垃圾、无积水。

(2)隔断、人手高墙面，门、门框、照明开关无明显积灰。

(3)地面整洁、无污渍、无积水。

(4)镜面保持光亮，无明显水迹，面盆无水锈。

(5)卫生间内保持空气清新、无异味。

2.5垃圾分类、垃圾清运

(1)根据《垃圾分类制度实施方案》,实行垃圾分类收集，同时实行分收分运，负责监管建筑垃圾清运除工作。

(2)垃圾清收率不低于99%。

2.6卫生消杀

(1)无老鼠活动迹象。

(2)室内区域无苍蝇、蟑螂活动迹象。

(3)蚊虫控制目标达到全国爱国卫生运动委员会办公室颁布的虫害密度控制标准。

2.7完成物业服务合同中规定的环境卫生保洁服务内容并达到考核要求。

备注：不含外墙清洗、******处理、地毯清洗等专项服务。

3.秩序维护及安防管理服务：安保岗位按需配置75人。

******院落，四通八达，共有对外出入口18个（含停车场出入口：A栋正门、后门，A栋侧门，B栋正门、C栋正门、后门，D栋正门、侧门、D栋前栋后门、D栋后栋后门，北入口岗亭、南入口岗亭（中联东门）、广场停车场入口、广场停车场出口、地税停车场出入口岗亭、综合楼地库入口、综合楼地库出口、D栋地库出入口），职工活动室1个、******中心1个、监控消防值班室2个，973个停车位每日近4000车次交通疏导工作，保障麓谷公园及望麓山周边居民日常休闲娱乐安全防卫工作。

★岗位要求：保安人员须具备从业经验并持证（保安员证）上岗，提供承诺函（格式自拟）。

服务时间：24小时三班倒服务。

服务内容及要求：

3.1出入管理、公共秩序维护

(1)建立物业传达、保安、车辆、道路及其公共秩序等管理制度并认真落实，确保正常工作环境和物业安全。

(2)严格验证、登记，杜绝闲杂人员进入物业，确保治安环境良好。

(3)设定固定停车点，引导车辆停放整齐。

(4)内部车辆发放停车证，外来车辆登记，车辆识别率100%。

(5)道路拥堵时及时疏导车辆及行人，保持进出通道畅通。

3.2日常巡查

(1)设置专门24小时巡查岗位，制定相对固定的巡查路线，路线设置覆盖率100%。

(2)巡查中发现各区域内的异常情况，及时采取必要措施，启动相应的应急预案。

3.3******处理

突发事件响应率100%,******处置率100%,突发事件演练率100%。

3.4消防控制室、监控室值班

A栋和D栋分别设有消防监控室各1处，******局发布的应急消[2019]**号文要求，需安排消防专业人员（经消防培训）值班，每班不少于2人，24小时三班倒。

3.5完成物业服务合同中规定的秩序维护及安防管理服务内容并达到考核要求。

4.绿化养护服务：绿化维护岗位按需配置11人（数字化城管及文明城市测评的各项检查及绿化突发事件）。

三办机关室外绿化面积4887.01m?，其中林地面积4351.53m?、草地面积535.48m?。麓谷公园、望麓山占地面积129700㎡，绿化面积94400㎡，公园水体占地面积18000㎡（27亩），具有较好的服务与游乐设施，功能比较齐全，为市区内一定区域的居民服务。

岗位要求：具有绿化养护工作经验。

服务内容及要求：

4.1植物配置合理、绿地充分，无裸露土地。

4.2花草树木生长正常，剪修及时，无枯枝死枝及病虫害现象。

4.3落实绿地管理和养护措施，无破坏、践踏及随意占用现象。

4.4水质清澈、无异味、无污物，水面打捞及时，无漂浮杂物。

4.5完成物业服务合同中规定的绿化养护服务内容并达到考核要求。

备注：不含花卉摆放养护及节假日装饰等美化服务。

5.房屋及公共设施维护服务：工程岗位按需配置17人。

三办机关大楼A栋和D栋分别有两套高低压配电室、发电机房、水泵房、中央空调机房、电梯机房、******中心、监控室、广播系统、多媒体音响操作间、强弱电井房；特种设施设备功能齐全，维保技术支撑种类繁多；大楼前坪及广场地砖、相关配套设施设备维修量较大、专业技术性强。根据项目实际情况需配置相应的工种，如高低压电工、暖通工、质检员、音响师、普通水电工、泥木工等。

岗位要求：具有相关工作经验，按国家规定需持证上岗的岗位需持有资格证书。

服务时间：24小时按需服务。

服务内容及要求：

5.1公共部位建筑工程及设备设施维修维护(不含电梯)

(1)确保物业房屋的完好和正常使用。

(2)及时完成各项零修任务，零修合格率100%。

5.2电梯维护（委托方负责维保，物业负责监管）

(1)建立电梯运行管理、设备管理、安全管理制度，电梯按规定时间运行，安全设施及附属设施完好，轿厢、井道保持清洁。

(2)严格执行国家有关电梯管理规定和安全规程，电梯准用证、年检合格证等完备，定期安排维修保养。

(3)电梯出现故障，******处理，及时排除故障。

5.3配电室值班

(1)物业范围内的电器设备、仪器仪表定期巡视维护和重点检测，建立设备档案、台帐、维修记录，做到安全、合理、节约用电。

(2)建立严格的配送电运行制度、电气维修制度和配电房管理制度，维修人员必须持证上岗。

(3)建立24小时运行维修值班制度，及时排除故障，维修合格率100%。

(4)加强日常维护检修，公共区域的照明、指示灯具的线路、开关要保障完好，确保用电安全。

(5)管理和维护好避雷设施和灯光亮化设施。

5.4中央空调与新风系统运行维护

(1)建立空调运行管理制度和安全操作规程，保证空调系统安全运行和正常使用，运行中无超标噪音和严重漏滴水现象。

(2)定期检修养护空调设备，保证空调设备、******处于良好状态。

(3)空调系统出现运行故障后，维修人员应及时到达现场维修，并做好记录，维修合格率100%。

5.5消防系统维修维护

(1)消防系统设施设备齐全、完好无损，可随时启用。

(2)每月系统检查楼内消防设施设备的功能性，检查消防设施设备完好情况，保证完好率100%。

(3)制订突发火灾/火情应急预案。

5.6完成物业服务合同中规定的房屋及公共设施维护服务内容并达到考核要求。

6.会议服务：会服岗位按需配置14人。

三办机关A、B、C、D栋大楼现有公共会议室23间，******厅１个，总面积4386.90m?，其中200座位以上会议室3间、**-***座位2间、**-**座位会议室18间。**年机关会议接待服务近3000场次（其中200人以上大型会议约800场次、高规格会议接待约600场次），平均每天会务服务约11场次。负责三办办公部门挂号信件及30多种报刊杂志的登记、分发和投放。

服务内容及要求：

6.1建立会议室管理制度，制定会议服务规程并认真落实。

6.2做好会议室的音响服务，保证开水供应并定时续水，保持室内整洁。

6.3完成物业服务合同中规定的会议服务内容并达到考核要求。

6.4做好各部门信件、报刊等的接收、登记、发放工作。

注：

（1）根据湘江新区第三办公区域的实际情况，组织机构设置原则是精干高效,投标人应合理配置人员，最低人数不低于160人，管理岗位不少于8人；保洁岗位不少于35人；安保岗位不少于75人；工程岗位不少于17人；绿化维护岗位不少于11人；会服岗位不少于14人；要求投标人在投标文件中提供所有拟投入物业服务人员的人工成本测算表（格式自拟）。

（2）★投标人拟投入物业服务人员中须含：会计（1人）、出纳（1人）、节能主管（1人）、垃圾分类主管（1人）、监控室消防值班（8人）、******中心值守（1人）、******中心值守（1人）、质检班长（1人）、音视频操作员（音响师）（1人）、配电室值班电工（8人）、泥工（1人）、高级会务接待员（2人）、报纸分发员（1人）。

（3）★投标人需为所有拟投入物业服务人员购买相关保险并承担所有劳动用工风险，提供承诺函（格式自拟）。

（三）服务标准

1.房屋建筑本体、公共部分的维护、管理：

1.1服务目的：保持大楼的安全性和耐久性，有效的保障大楼保值增值及安全；

1.2服务内容：******

2.公共配套设施、设备的维护、运行管理：

2.1服务目的：保障大楼内各种设备设施的正常运行；

2.2服务内容：******

3.公共场地、道路、房屋建筑公共部分的清洁卫生、定期消杀，装修及生活垃圾的分类、收集、清运：

3.1服务目标：

（1）五定：定人、定地点、定时间、定任务、定质量；

（2）六无：无垃圾污物、无人畜粪便、无砖瓦石块、无碎纸皮核、无明显裸露和浮土、无污水脏物；

（3）七净：路面净、路沿净、人行道净、雨水井口净、树根净、立杆根净、墙根墙面净。

3.2服务内容：******

（1）楼宇内公共部位。指楼宇内从底楼（含地下）到顶楼天台的所有公共部位。包括楼梯、******厅、天台、公共活动场所、地下停车场、架空层、共用卫生间、活动场所和电梯间等。

（2）物业区域内的公共场地。指管理区域内的道路、绿化地带、公共广场、公共停车场、******处所所有的公共场地

（3）物业区域内的生活废弃物，******处生活垃圾。

（4）所有公共区域内的垃圾分类按分类标准管理。

4.公共绿化、山水园林小品的养护管理：

4.1服务目的：美化绿化小区，创建园林式、生态公园。

4.2服务标准：

（1）树木：生长茂盛无枯枝；

（2）树形：美观完整无倾斜；

（3）绿篱：修剪整齐无缺枝；

（4）花坛：土壤疏松无垃圾；

（5）草坪：平整清洁无杂草。

4.3服务内容：******

（1）浇水：根据气候条件决定浇水量，阴雨天少浇，夏季炎热多浇；

（2）施肥：施氮肥促进枝叶繁茂，叶色浓绿；施磷肥、钾肥促进花草成形；

（3）整形、修剪：休眠期修剪、生长期修剪。花木的形态、观赏效果、生长、开花;

（4）防治病虫害：从栽培技术、药物防治、物理防治、植物检疫、涂白等；

（5）除草松土：平整土地、深翻土壤、轧剪、除杂划、防人为破坏、防病虫害。

5.楼宇自动化设备系统的运行管理：

5.1服务目的：通过建筑自动化、通讯自动化、保安自动化及消防自动化等系统集于一身，建立功能更全面、更现代化、更高效的现代物业。

5.2服务内容：******

（1）结构化综合布线系统，按标准化规范；

（2）音视频与CATV系统，按标准化规范；

（3）会议系统；

（4）消防系统；

（5）保安系统，含监控系统、停车道闸系统等；

（6）通信与电话系统，含对讲等；

（7）办公自动化系统。

6.交通、车辆行使、指挥和停泊管理：

6.1服务目的：车辆管理的重点是防止车辆乱放，以及避免各类交通事故的发生；

6.2服务内容：******

7.物业档案资料收集、管理：

7.1服务目的：建立物业资料档案，作为原始记录予以保存，以备查考；

7.2服务内容：******

（1）设计规划阶段信息；

（2）施工阶段及竣工验收信息；

（3）委托管理阶段信息；

（4）日常管理信息；

（5）台账记录信息。

8.配合机关文化建设和机关文化活动的开展：

8.1服务目的：提高管区人员的整体素质和精神面貌，促进物业管理人员与管区人员之间的沟通与理解。

8.2服务内容：******

（1）一般性活动项目：如体育项目、文艺活动、棋类、牌类活动；

（2）主题性活动项目：以节日、纪念日为主题设计活动项目；

（3）临时性的其他活动。

9.室内花卉摆放监管：

9.1服务目的：******公司根据不同的地点摆放与之相适应的美观、大方、茂盛的盆栽植物，营造绿色生态环保环境。

9.2服务内容：******

（1）******公司做好三办大楼门口、******厅、会议室及其他公共区域日常植物摆放工作；

（2）******公司做好三办国家法定节假日及特殊情况下的花卉摆放工作；

（3）******公司做好临时性花卉摆放工作。

10.会务接待与室内保洁、服务的管理：

10.1服务目的：保障三办日常会务的正常工作及会议室内的清洁、整齐；

10.2服务内容：******

1.本项目按长财采购[2016]**号文的规定，以一般程序验收方式进行验收。

2.验收时间：每个合同周期的最后一个月。

3.中标人参照国家建设部关于物业承接查验有关文件执行。

一、付款方式

1.结算方式：******

1.1付款人：湖南湘江新区管理委员会党政综合部（国库集中支付）。

1.2付款方式：******合同周期为一年，共三期，每期十二个月）。采购人依据《物业管理考核实施细则》对中标单位的物业服务质量进行月度考核（每月考核不少于一次，考核采用扣分累计制），考核结果作为物业管理服务费月度支付依据，具体如下：①考核结果90分以上（含90分）不扣款；②考核结果低于90分，按照以下计算公式从当月应付款中进行扣除（计算公式：扣除金额=【（90-考核分值）％】×【（100-考核分值）％】×当月应付款）。

注：若一个合同周期内连续三个月考核结果低于90分，采购人有权终止合同，并重新开展次年物业服务采购。

2.总报价应包含开展物业服务所需要的人员薪资福利成本、行政办公、治安保卫费用、公共设备维护费、环境卫生费用、管理者酬金、前期开办费用、物业服务企业的合理利润、法定税费及不可预计等费用。一旦投标结束最终中标，总价将包定，不予调整。如发生漏、缺、少项，都将被认为是中标单位的报价让利行为，损失自负。

3.因本项目采用费用包干方式，投标人应根据项目要求和现场情况，详细列明项目所需的设备及材料购置，以及培训、人工、管理、财务等所有费用，如一旦中标，在项目实施中出现任何遗漏，均由中标单位免费提供，采购方不再支付任何费用。

二、其他约定事项

1.对中标单位相关要求：

①　中标单位应制定严格的保密措施，防止泄密事故发生；所有工作必须有台账记录。

②　******处罚：因中标单位责任造成财产损失、丢失，中标单位须负责全额赔偿。

③　对中标单位安全防火的要求：严格管理工作人员，确保全年无一例责任安全防火事件，因中标单位管理不善，或工作人员失误造成的损失全部由中标单位承担。

④　中标单位应对现场服务人员进行岗前培训和经常性的职业道德、业务技能培训教育，强化安全、保密教育，督导员工严格遵守国家法律法规和管委会的制度、规定和要求。

⑤　采购人对中标单位提供的服务不满意时，有权向中标单位提出申诉，中标单位应尽快进行合理改善，如中标单位在合理期限内仍未改善，或者提供的服务不符合合同服务方案，采购人有权终止合同。

⑥　采购人有权要求中标单位更换采购人认为不合格的员工。采购人在暗访或明访过程中发现中标单位服务人员未按合同签订的服务内容进行操作的，******局、处室向采购人反馈中标单位服务人员未按合同签订的服务内容进行操作并经采购人核实确认的，同一岗位或同一人员超过三次（含三次，采购人需提供相关依据），中标单位须按采购人要求更换该岗位员工。

⑦　中标单位在服务期间物业管理项目未按采购人要求完成或标准达不到，******公司完成，费用由中标单位承担。

⑧　中标单位负责停车管理及代收费管理，除此以外无对外收费权。如自行收费，一经发现，将解除合同并追究相应的法律责任。

2.其他说明

①　★投标人须在投标文件中承诺：物业工作需要的绿化维护、清洁管理（含公共卫生间易耗品）、设备维修与秩序维护等一切耗材、设备由中标单位自购，采购人不提供相关的物资装备、工器具、常规易耗物料及维护维修材料（格式自拟）。

②　物业管理用房的提供情况：******局颁发的长房政发〔2009〕**号文件(关于印发《长沙市物业管理用房规定》的通知）要求，由业主免费提供物业管理用房。

③　本项目所属区域内的电费由中标单位负责抄表统计并协助采购人缴纳；水、燃气费用由中标单位负责代缴，再向采购人报账。

3.鉴于甲方物业中部分设施设备已经老化或维修期间及运行过程中出现紧急情况如电器故障断电、水管爆裂、玻璃自损等，不及时采取措施会给甲方造成更大损失，乙方可先口头汇报，然后书面报甲方审批后报销。

4.办公楼内一经发生停水、停电等紧急情况，采购人应及时反馈给中标单位。如因中标单位******处置不当，给采购人造成重大影响，每发生一次，扣除1000元。

5.要求投标人充分了解项目所在地区域内的基本情况，制定切实合理的物业人员配备方案与物业服务方案。投标人在投标前可自行踏勘现场，有关费用自理，踏勘期间发生的意外自负。

6.★在签订合同时，******处核验，若无法提供原件或发现提供虚假资料谋取中标，采购人将向监管部门汇报原件核查情况，提请废除其中标单位资格。